好久没有更新踩盘记录了，天太热了，懒得出门看房，最近想更新几期高端盘，带大家了解一下豪宅小区品质，一起定一个小目标。

早就听说朝阳公园有一片豪宅，其中泛海国际尤其出名，我们买房群里经常提到，可谓是奋斗的目标、梦中的情房、心中的白月光。平时也经常路过，但从没进去看过，趁着周末没事，骑上我的小电动，去看看房。

走近朝阳公园，明显感觉空气清新凉爽一些，怪不得称作“天然氧吧”。

朝阳公园板块，环线位置非常有优势，在东四环附近，地铁有14号线、在建的3号线；医疗上，距离多个三甲医院都很近，北京妇产医院、朝阳医院、武警北京总队医院；商场有蓝色港湾、燕莎友谊商城、朝阳大悦城、三里屯，15分钟都能到。

泛海国际和观湖国际，在朝阳公园东边，四环外一点点；棕榈泉和公园大道，在朝阳公园南边，四环内。本次踩盘先看看四环外的：泛海国际→观湖国际。

1、泛海国际

泛海国际分为四个园，碧海园，香海园，兰海园、樱海园，2007-2010年建成，开盘时一万多，现在大概10万一平米。地铁3号线石佛营站，在泛海国际碧海园、香海园的小区外面，离的很近，24年通车。

泛海国际的开发商是泛海信华置业公司，自持物业，人车分流，车位1100元/月，电梯能到地下车库。物业费5.5元，在二手房中算是很高的物业费了，但现在新房的物业费都7-10块钱了，5.5感觉也不贵了。物业确实挺好的，大门门卫非常严格，外来人员需要登记，进小区后，能感觉到道路非常干净，绿化也收拾的挺好，每个单元都有管家，在一楼前台坐着，进单元门也需要刷卡。

大门非常正式，外立面是干挂石材，楼间距非常大，密度比较低，总高大概都是18层（楼号到21），两梯两户，居住人群大多是企业高管、明星、老板等有购买力的人群。

碧海园：英式园林，7栋楼，458户，142平米南北通透两居室，178-208平米三居室，四居246平米；香海园：意式风格，6栋楼，426户，主打户型是145平米南北通透两居室，三居室187-198平米，四居室在248平米；兰海园：西班牙风格，5栋楼，332户，主打户型三居、四居，三居室188-230平米，四居245-320平米；樱海园：法式风格，8栋楼，538户，少量一居室，主打三居、四居，三居室188-238平米，四居室250-270平米。

主要看的两居，所以看了看香海园和碧海园。先看的香海园，前后两排楼，中间是绿化，有水系、小桥、莲花、芦苇，园林挺不错的，但说不上多么出色。

进单元门也需要刷卡，每个单元都有管家，在一楼坐着，大厅挺大的，还有公共卫生间，楼道里有落地窗，非常亮堂，大厅和楼道挺干净的。

泛海国际的户型非常好，都是南北通透的板楼，在附近的小区中，户型是最好的。

最小的两居都是南北通透的，两居在香海园和碧海园的南排楼上，都是临街的，窗户看出去，3号线的地铁口正在修，有点吵。房子是正南正北的，姚家园路是斜的，所以感觉房子和路有夹角，不是平行的。碧海园还能看到中国尊。

户型如下，145平米左右，成交价大概1300+，两居大多是这种餐可分离的户型，三面朝南，窗户大，明卫，屋里很亮堂。

三居户型也特别好，三面朝阳，客厅在中间，两个卧室在两边，181平米，报价1800万。

泛海国际的优势：

（1）地段非常好，在四环边，朝阳公园旁边，周边都是高端楼盘，比较纯粹，属于富人区；

（2）户型非常好，都是板楼南北通透，3.1米的层高，两居、三居都是客厅+两个卧室朝南，每个房子都有明卫；

（3）密度比较低，容积率1.5，总高18层，一栋楼两个单元，两梯两户，楼间距大；

（4）外立面干挂石材，时间长了也不显旧，物业维护也非常好，明显感觉比其他几个小区管理严格。

缺点是：

（1）建成年代是10年之前，楼龄也有16年了，虽然维护的好，但确实不新了；

（2）没有大的购物中心，大商场，像星河湾附近有大悦城；

（3）碧海园、香海园南排楼临街，姚家园路有点堵，地铁口开的特别近，会有点乱。

除此之外，还有泛海容郡，是14年建成的，200平米起步，没有小面积；泛海世家是15年建成，9-10层的小洋房，有371平米、464平米户型，5000万起步价格。

泛海国际，普通人奋斗奋斗，还是有希望买的，泛海世家，距离普通人太遥远了。

2、观湖国际

每次经过东四环，都能看到观湖国际这四个大字，挨着四环很近，在环路上能看到的小区，我都不太喜欢，环路的噪音是非常大的，紧挨着的楼栋肯定特别吵。

从外面看，观湖的外立面没有泛海高档，下面是石材，上面是贴砖的，砖也脱落了不少，并不明显，仔细看还是能看出来的。

所以，去看房之前，并没有对观湖国际抱有很高的期待。但进小区后，还是很震撼的，有一个非常大的湖，湖水清澈干净，湖中有莲花、野鸭子、金鱼，还有喷泉，特别美，特别吸引我们。

小区里人气非常足，小孩玩乐区特别热闹，在玩滑梯，湖边有喂鸭子的，梧桐大道中也有老人坐在路边乘凉。明显感觉人气比泛海足，可能和围合式的设计有关系，中间景观做的非常大，聚人气。

保安严格又热情，其他高端盘的门卫或者管家前台对看房的都挺冷漠、严肃的，观湖每栋楼都有一个保安，看房需要二次登记，但门口的保安特别热情，给我们开门，还说欢迎未来的新业主。

单元门口有玻璃搭的连廊，特别适合雨天看看雨景，整体感受非常好。

小区是2006-2007年建成的，开发商是国兴嘉业，物业是碧桂园，物业费3.98元，有业委会，可以投票换物业。一共有9栋楼，7栋板楼，2栋塔板结合，1613户，人车分流，车位1300元/月，24小时安保、24小时管家服务。

户型从一居到四居都有，两居室125-140平米，三居室132-250平米，四居室186-317平米。总高28层，两梯两户，密度比泛海大一些。

在网上看着观湖的价格比泛海低，然后实地看了在售的、报价低的两居和三居，户型多多少少都有一些毛病，要么是临四环、要么是东西的屋里暗、客厅朝北的，甚至还有歪七扭八的户型，好户型的价格也并不低。想上个车、入个豪宅的门，观湖相对容易些，但想买个正经户型、正经楼层，价格也不低了。

户型好的，价格也非常高：

整体看下来，泛海和观湖是有豪宅的样子的，地段、品质都没毛病，满足所有对豪宅的幻想，有钱可以冲！下一期再更新四环内的棕榈泉和公园大道，一起对比对比。