作者：周军律师.

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“工抵房”，即工程抵账房，是指房地产开发商将该项目尚未出售的全部（或部分）房屋产权转让给施工方用于抵偿工程款。工程方拿到工抵房后，为回笼资金往往会对外出售。

那么，如果因开发商或工程方的被强制执行时，案外人购买的 “工抵房” 是否能排除执行？

最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等申请执行人执行异议案》中明确：

在满足法律规定的条件下，商品房消费者的权益可以优先于抵押权人的抵押权，即使房屋属于“工抵房”且已被抵押并查封，消费者仍可排除强制执行。

最高院认为，

《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。本案中，孔德彬选择适用第二十九条的规定，并无不当，东方资产甘肃分公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。

依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，孔德彬欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：

首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。

兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。

之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。

华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。

此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。

因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。

其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。

第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。

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