转自大碗楼市

打听个事儿？现在咱们国家市面上的咖啡，就最普通那种，卖多少钱一杯？

不知道你们那儿啥情况，反正我扫听了一圈儿，答案有零有整：

9块9！

但凡出个犟种不卖9块9，老少爷们儿分分钟教他做人。

实践证明，咖啡卖9块9，卖不出吃亏、卖不出上当。

有人靠这个赛道在纽交所成功IPO，还有人靠这个赛道在一二线城市“随地大小店”…

但是我要跟你说，现在仅需一杯咖啡的钱就能买套房付个首付，你敢信不？

最近这段时间，广东中山某楼盘力推“9块9买房”在微博、贴吧、朋友圈刷了屏。

“当事盘”名叫华地·铂悦庭，位于中山市城西，珠三角环线高速与中山喜欢高速之间；

这个项目的主力产品为89㎡三房户型、107㎡四房户型，总价区间69万-89万。

楼盘宣传海报说得不是一般魔性：“9块9首付一线江景准现房”、“9块9买精装大三房”。

在这儿划个重点：珠三角城市、精装现房、非远郊区域板块！

可即便如此，房子真值大几十万，首付只要9块9，这账头儿怎么也对不上啊！

后来一打听具体操作方式，恍然大悟——

这个活动从2024年12月25日开始，全程没一丁点儿套路，主打一个真诚卖房、童叟无欺。

严格来说，9块9是“定金以上，首付未满”，剩余首付不是真不要了，而是开发商掏钱来垫，而开发商给业主垫付的这笔钱，后续会摊到月供里。

掐指一算，按揭30年，三房户型月供约2940，四房月供约3780…

说点儿啥好呢？为了卖房，就没有开发商想不出来的招儿！

在几十万的总房款面前，那个9块9的“首付”就好像兰州拉面里那几片薄如蝉翼的牛肉。

更直白一点儿，这连“定金抵首付”都算不上，就是妥妥的变相零首付！

换句话说，你要真这么买房，最后算下来大概率不仅不会省钱，反而还会花更多的钱。

很简单，你借的每一笔钱，都是有利息的，借的越多，利息款就越高。

听到这儿，我估计有老铁能原地拍案而起：

“不对啊！零首付这个事儿在我们国家已经叫停800多遍了，怎么又起死回生了呢？”

不是我说，这么问多少有点儿何不食肉糜的意思。

之所以能零首付，就是当地商品房实在卖不动了！

别看中山只是座普普通通的三线城市，但周围转圈儿都是大哥！

2021年高点时，靠近深中通道的南朗镇、火炬开发区均价甚至能卖到18000元/㎡上下。

远近闻名的超级“深中通道”概念板块——马鞍岛，当时更是被炒出了2021年高点时卖到30000/㎡。

那时候马鞍岛土拍，让好多见证者腿肚子打哆嗦：

一大把千亿房企抢地，楼面单价破万成了常态！

2018-2021的三年里，中山市土拍总价前十名，有8块宅地在中山、全市楼面单价前三的纯宅地地块全在马鞍岛…

可是，爬得越高摔得越疼，现在马鞍岛均价只卖15000/㎡。

您要是那时候买了个马鞍岛？那算纯纯供了个活爹。

其它有价值的临深板块，虽表现得没有马鞍岛这么极端，但总体趋势大差不差，主打的就是个“火烤胸前暖，风吹背后寒”。

与此同时，中山市的去化形势也不太乐观：

目前全市新房库存59000多套，库存面积约 688.08万㎡，环比分别上涨约 5.36%和5.02%。

这个库存规模不大？那你是不知道中山市一个月卖多少套房！

远的不说，近半年月均去化不到1800套，掐指一算，即便从现在起一平方米宅地也不供应，都能卖个近3年！

与别的城市相比，中山楼市还有个相当独特的地方：

它的楼市去化与价格涨跌，从来都不是自己说了算，靠自己去翻盘更是想都别想。

指望对岸的大哥带？情况也跟之前大不一样！

毕竟，大哥家里那2000多万老少爷们儿充其量就是有钱，又不是有病。

更何况，你那个深中通道的预期早已经兑现了，那还扯啥？

当地住建部门也好，金融单位也好，愿意对这事儿默许甚至支持——

那纯纯是因为地不好卖、放贷放不出去…

2024年，中山市总共出让了10宗土地，总面积约26万㎡，成交总价约34.61亿；

再瞅瞅新房市场月均去化流速与库存量的泰山压顶，居民中长贷能好算见了真鬼。

跳出广东中山看全国，你就不得不感叹一句：

“首付9块9买房”被送上热搜，对于三四线楼市的2025年来说，绝对是个天崩开局。

之所以给它定性得这么惨烈，那纯纯是因为——

这么玩是既暴露了潜藏的金融风险，又暴露了三四线市场的疲软。

咱们话分俩个头儿来讲。

在此之前，咱们在三四线楼市里见过各种各样的花式营销：

有高价收购农产品抵房款的，有买房抽奖送200斤二师兄的、有全民营销奖励现金红包的、甚至还有买房落户给介绍工作的…

可是当说不说，靠着“零首付买房”出圈儿的，绝对是相当罕见的存在！

零首付这个事儿，我们国家都叫停365回了。

你想，从去年9月下旬的新政开始，我们已经把首付最低门槛降到15%了。

15%，啥概念？意味着你可以上接近7倍的杠杆去买房。

坦白来讲，这个债务压力已经不小了。

如果连这15%的首付都可以从银行里借，那就相当于上了100%的杠杆。

咱说句不好听的，敢这么买房，你那胆子比奔跑的皮带还大！

真想奔着9块9首付去买房，我劝你冷静！三思！

你想，你连15%的首付都凑不齐，拿什么保证在未来30年就一定能负担得起100%的债务呢？

而且，能堂而皇之零首付的城市，大概率是三四线甚至能级更低的城市。

那里给不了你高薪工作机会，这就意味着你的抗风险能力是总体偏弱的。

从宏观视角来看，让抗风险能力弱的群体去面对风险属性拉满的刚性债务，这个事儿在逻辑上是有瑕疵的。

咱们再来说说相关房产的市场前景，同样让人上火。

过去几年里，一些临近头部城市的三四线市场，之前靠概念预期强拉了一波行情。

但事实证明，大潮退下去的时候，这样的市场里究竟谁在裸泳，已看得一清二楚。

现如今呢？城市化放缓、债务端承压——

低能级、高库存的城市想再起来，难度堪比在月球上搞团建、整芭比Q！

在这样的地方买房，真的相当考验八字！

当你住进去用超低首付、超高债务拼凑来的房子，大概率会发现两件事：

要么是入住率根本上不来，要么是自己的工资奖金根本上不来。

房子和业主的关系，就好像活爹跟死孩子似的。

这样的状况发酵不了多久，就会将相当一部分此前的购买力挤压出来。

到了这个阶段，你就会发现：

流动性是没有的、成交价是疲软的，只有房贷是刚性的…

背着高杠杆，想要恐慌性抛房的群体就会一步步扩大，想要像一二线城市那样以价换量都不容易。

如此一来，不排除三四线楼市新一轮收缩螺旋扑面而来，一二线城市的安全垫也将不复存在。

这既是我们旗帜鲜明地反对零首付或变相零首付购房的根本原因；

也是我们旗帜鲜明地反对为了所谓的“物美价廉”或容易上车就去买房的根本原因。

中山的“9块9首付”，像是一只大手，拉开了一部分城市房地产市场走向“拼多多”化的序幕。

曾在城市化最如火如荼的那些年，中山靠着临深概念被老天爷追了喂了一波饭。

但这并不代表，这座城市的房地产市场能永远活得那么“衣来伸手，饭来张口”。

特别是在当前这个节骨眼上，任何地方都很难再靠卖概念血赚了，取而代之的是城市自身的长线价值。

就在中山楼市靠着“9块9首付”火出圈儿的时候，对岸的深圳楼市完全是另外一番景象——

乐有家统计，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增长20.1%。

全年总共出现5个“日光盘”，其中有4个出现在“9.30”之后。

2025年开年才俩星期，深圳龙岗大运板块又一楼盘加推，再次加冕“日光盘”的名头。

目前，深圳新建商品住宅总库存已降至400万㎡以下，较2023年年末总体下滑23.0%；

深圳新建商品住宅当前去化周期约12.3个月，较2023年底大幅下调7个月。

而核心区域的去化周期，更是仅有6个月左右！

与此同时，2024年深圳二手房成交量显著增长，全年录得66880套，同比增长57.1%。

与过去三年的4.26万套、2.17万套、4.07万套相比，完全不在一个次元。

目前，深圳全市二手房总体去化周期已不足10个月，核心区的去化周期还要更短。

进入2025年以后，相对火热的行情仍然在持续：

截至1月12日，深圳1月二手住宅累计网签2415套，一手住宅累计预售网签2088套。

同志们，现在这月份可是大伙儿公认的淡季，还能卖成这样——

别说你们没想到，我自己也没想到！

从宏观上讲，深圳的城市基本面始终没变——

拥有全国排名前三的单城经济体量，最前沿、最有活力的产业结构；

拥有全国最年轻的城市人口与源源不断的人口流入；

除此之外，全国再也找不出一座城市比深圳的人地矛盾更为尖锐。

如今还有财政发力，持续缩减增量宅地供应，客观上进一步加剧了供应面的结构性短缺。

而以上指标，无论在中山，还是在其它许多三四线城市，几乎都是全然相反的表现。

如此这般，价格滑向“拼多多”化，当然见怪不怪。

大碗团队持续看好深圳楼市。

我们也相信今明两年内一定会有更多的核心城市步深圳之后尘，开启另一个春天。

基本面深度修复、供应端持续收紧、债务端持续出清…

种种迹象表明，楼市当前面临的风险已然大大降低。