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北京的二环内城轮廓，深红衬底、白边勾勒，西南角有一个地图坐标。

坐标之下，写了一行字：“万泉寺战略立序之作”。

这是一张招聘海报，出自中海地产万泉寺项目，在1月13日刷屏。它的大标题为：“二环藏址，中海藏峰”——有意无意透露出产品线是“藏锋系”。

在北京，中海地产打造了亦庄京叁號院，丰台的甲叁號院、兴叁號院、和瑞叁號院和丰和叁號院。

丰台万泉寺很有可能是北京第六座叁號院，也是位置最好的一个，更是110亿元的地王。

招聘高举高打，预示着中海万泉寺项目离入市临近了。

它于2024年12月12日拿地，半个月后公示了总平面设计图，有架空层、阳台，还有阁楼，一个好房子的胚子。

好事成双。

中海万泉寺项目往南8公里，丰和叁號院网签成交了一套四合院——楼座号是2-3#，总价5924.2万元，成交均价75530.59元/㎡。

它的产权面积为784.35㎡。另有2-1#和2-2#显示为在售状态，它们建筑面积均为建面776.46㎡，均价75841.05元/㎡，单套总价5888.75万元。

按照预售许可证，这三套“四合院”，被统一定义为复式房型，地上两层，地下一层。规划设计用途为：住宅、丙二类储藏间，得房率约98.5%。

这说明，它们的地上部分是住宅产权，地下部分是仓储产权。但分别是多少呢？没有披露。

花姐多方查询获悉，这3套四合院的大致面积组合如下：

1#和2#一样，总建面776.64平米，地上434平米，地下341.54米；3#总建面784.35平米，地上434平米，地下349.65平米。此外，这些四合院的地下，还有9套车库在售。

从成交价格上看，2-3#的成交价略低于东区高层豪宅的成交单价，约8.74万元/平米——户型为168平米、178平米、184平米、200平米、240平米和262平米。

之所以四合院比高层豪宅低了近1万元/平米，一是单套面积更大，二是住宅和储藏间组合在一起计算的。

要知道，2-3#的产权面积，有将近45%在地下。如果把将地下面积变成赠送面积，那它的地上住宅单价将高达13.65万元/平米。

中海丰和叁號院的销售指导价为9.2万元/平米，即便上浮8%，也只有9.936万元/平米。

中海地产将四合院的住宅和储藏间组合在一起后，可大幅降低地上住宅面积的单价。

这种做法，不是中海的发明创造，在过往的北京别墅中也经常被用到。如：顺义的誉天下别墅、大兴的鸿坤林语墅、丰台的龙湖西宸别墅。

中海三套四合院，已成交的2-3#位于第一排，左右和前面都有院子，地下面积比其它两套多了8平方米。

在北京四环边上，新建的四合院是绝版，每一平米都是很珍贵的。这位卖家多掏8平米的钱，很超值。

关于四合院怎么个卖法，据说要和一套东区的高层豪宅组合卖。这意味着，这笔交易至少还要加上约1500万元，总价在7400万元左右。

花姐想象了一下这位富豪的平常生活，住在高层豪宅里，步行穿过万平米私家公园，到四合院的会所里喝茶、会客、谈生意。

这种新的生活境界，源自中海地产的神来之笔。

这是一块房山线和9号线双地铁下穿的地块，容积率2.2，但中海地产拥有化腐朽为神奇的力量，把它分成1号地东区和2号地西区，在两个区之间造了一座1万平米的私家公园。

而西区处在双地铁线交汇的三角地带，因地块不大，居然规划了3套四合院。如果建一栋多层洋房，那就孤零零的，没有特色。

如今，这三栋四合院早已封顶。灰色灰瓦，古香古色，北厢房两层、高8.1米，东西厢房和南进院为一层、高4.5米，东西厢房做了景观露台，内院花园约50平米，外院有600平米左右。

它的人行和车辆和高层区域分开，是从西边的南梗村3号路进入，西侧临马路还有一小块规划绿地，是在红线之外，令四合院“大隐隐于市”。