PART.01

昔日地王大降价！房价竟比地价低

上周，被誉为大渡口第一豪宅的中铁建西派宸樾扔出了一颗深水炸弹。

根据朋友圈中介们的消息，项目建面143平米的大平层，推出了所谓的“工抵价”，最低总价129万起，折算建面单价9020元起。

要知道，西派宸樾的楼面价高达9301元/平米。也就是说，大渡口第一豪宅中铁建西派宸樾，竟然出现了房价比地价还要低的可怕现象。

2019年5月5日，大渡口立交一宗263亩的商住用地出让，起拍价为5000元/平米。最终，中铁建以楼面价9301元/ 平米的高价拿下该地，溢价率达到惊人的86.02%。

中铁建拿下的这块地可建体量达到30.75万方，成交总价高达28.6亿，成为2019年重庆的总价地王。这块地就是后来开发的中铁建西派宸樾。

然而，仅在半年之后，在2019年11月18日，中铁建地块旁边3宗地块出让，3宗地块的成交楼面价分别为5497元/㎡，5429元/㎡，5636元/㎡，楼面价比中铁建便宜了近4千元/平米。

中铁建西派宸樾的高地价，从此显得无比扎眼。中铁建西派宸樾项目的坎坷命运，或许从拿地那天就已经注定了。

但恐怕人们怎么也不会想到，在拿地五年之后，中铁建西派宸樾会出现房价比地价还低的情况。

PART.02

理想很丰满，现实很骨感

大渡口西派宸樾是中铁建在全国第十五座西派产品，同时也是在重庆打造的第三个西派系。

中铁建西派宸分为五期开发，一期11栋住宅和1栋公寓，整体定位很高，一期住宅主力户型是建面约124平米四房和建面约143平米的四房，另外还有一栋楼王，主力户型建面约199平米，总价达到400万级。这也让西派宸樾树立起大渡口第一豪宅的形象。

西派宸樾一期在2020年8月首次开盘，带精装修发售，项目备案价建面13463-20860元/平米，建面均价约1.7万/平米。

对于大渡口的购房者来说，西派宸樾的单价和总价都太高了，销售结果可想而知。2020年底的市场并不好，很多开发商选择降价。

为了打消购房人的疑虑，开发商在2022年10月作出了一个不降价承诺，大概意思是在2022年底前不降价，否则业主可以换房或者无理由退房。中铁建这份不降价承诺的时间跨度长达两年，这是在业内是较为罕见的。

2021年上半年一场疯狂的集中土拍，把重庆楼市带入了最后一段市场高峰。这段时间的购房人，如今大都损失惨重。

从2021年下半年开始，重庆楼市急速转冷。西派宸樾也渐渐地再次陷入了销售困境。后来，西派宸樾将很多楼栋都改成了清水，从而略微降低单价和总价，但效果甚微。

西派宸樾最初是野心勃勃的，希望打造大渡口的标杆性纯改善大盘。所以一期全是四房以上的高总价产品。

但理想很丰满，现实很骨感。或许是因为大渡口改善客户被其它区域虹吸太严重，导致高总价的改善产品在大渡口的去化速度非常糟糕。

到了2022年，西派宸樾逐步将重点放在了二期。开发商吸取了一期的教训，降低了二期的定位，二期有4栋住宅和2栋公寓，其中4栋住宅的户型面积缩小至87-97平米，控制了单价和总价，这4栋楼大概在一年左右基本售罄，销售情况明显好于一期。

2022年底，西派宸樾一期交房，之后变成了现房销售。

PART.03

现房销售，市场恶化，唯有降价！

客观上说，我认为中铁建西派宸樾一期的交付水准整体还是不错的。

项目的建筑外立面颜值在线；小区的中庭园林很大，而且大面积采用了水景，非常难得，另外小区的儿童乐园体量很大；小区的入户大堂以及架空层的打造也有较高水准。

然而，西派宸樾在2022年底的首次交房并不是太顺利，引发了业主维权。可能主要有以下几个原因：

第一，因为西派宸樾前期一直树立着大渡口第一豪宅的形象，购房人的期望值被拉得很高。

第二，2022年底重庆房价下降，西派宸樾前期售价很高，购房人都亏了，交房时自然会更加挑剔。而项目部分细节是经不起挑剔的，特别是和当初的宣传视频存在着一定出入。

第三，业主们认为西派宸樾一期公寓和住宅之间存在商住不分的问题，这个问题成为了当时最主要的矛盾点。

客观上说，西派宸樾一期整体呈现还是不错的。项目现房销售之后，新客户们对项目的整体品质大体还是认可的。但是，现房销售并不能改变西派宸樾一期的销售困境。

在中国，现房其实往往还不如期房更好卖。因为期房可以造梦，更容易满足购房人的一切幻想。而现房销售反而失去了造梦空间。

另外，虽然已经知道大户型不好卖，但因为项目已成现房，产品早已没有再调整的可能。

而市场情况更让人失望。疫情结束之前，无论购房人还是开发商，都对后市还抱有幻想。

2023年，疫情放开之后，只出现了一个非常短暂的小阳春，之后的市场急速恶化。对外区域购房人缺乏吸引力的大渡口，市场更是每况愈下。

对于西派宸樾来说，除了继续降价，似乎已经没有别的办法。反正在2022年底就已经过了当初许下的不降价承诺期了。

PART.04

忍痛割肉，却未在市场上掀起波澜

那么，这次西派宸樾推出的超低工抵价，到底效果如何？

先说个小插曲。不知道是哪个环节出了问题，部分中介在朋友圈宣传了西派宸樾可以入读七龙珠西大附中Ｂ校区的信息。

其实西派宸樾是现房，已经划片入读37中。这也是西派宸樾和部分竞盘对比的劣势所在。那么，中介们宣传的西大附中B校区又是怎么回事呢？

我问了几个中介，他们发的朋友圈也只是复制粘贴。具体信息来源已经不清楚了。西派宸樾划片入读的确实是37中。后来，开发商也让中介们立即删除有关学校的宣传信息。这大概只是闹了一场乌龙。

还有一个插曲，此次西派宸樾推出的所谓抵款房，因为降价幅度太大，导致部分业主在实地闹事，对销售形成了一定阻挠。对于早期买家来说，西派宸樾所谓“工抵房”如此大幅的降价，实在难以接受。

我在7月5日下午四点左右到项目售房部现场了解情况时，案场内还有大量中介朋友，但其实客户寥寥，没有那些刚需楼盘降价抛售的热闹场面。

（7月5日西派宸樾案场实拍图）

后来我看见另外有位博主在7月7日到案场时拍的照片，案场已经冷冷清清，连中介朋友们也不见了。

西派宸樾这批房价比地价都低的抵款房，原以为是一颗深水炸弹，但结果在市场上却并未掀起多大波澜。这恐怕才是更让人绝望的！

除了一期还有大量房源未售之外，中铁建西派宸樾还有3个地块没有开发，未来该何去何从？