买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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虽然天气阴晴不定，但是真的不能再拖了！

从李沧到老四方，再到西海岸，市面上为数不多的几个新盘，在七月份陆陆续续都开盘了。

有的楼盘尬吹自己大卖，有的楼盘连一张开盘海报都羞于制作，然而老王在市场端探盘最深刻的感触是：

新不如“旧”。

核心城区，人气和销量都还不错的，依然是过去两年卖得好的老盘。

为什么青岛当下的楼市，没有什么盼头？我们就结合市场说一下。

“逆”时代的住宅，让你向往吗？

青岛新盘看似很多，库存很高，但是你真正能买的房子其实很少。

跟着老王看了两天房子之后，一位来自外地的朋友深以为然。

第一站东李，他看了森林公园的园林、会所，宽厅洋房之后，第二站到达老四方的某项目，样板间只看了一眼，就转身离去。

差得确实太大了。

目前的青岛楼市中，有相当比例的新房，这个产品力甚至都不如五年前的次新房。

青实·清荷茗郡，可以说是最典型的代表。

说实话，站在这个楼盘前面，不论是地段，还是核心配套，或是产品细节，我都找不到任何买这个盘的理由。

2024年啊，118㎡面积段，还能做出这种户型，你有没有一种穿越到2004年的感觉？

从户型，再到会所园林，还是地铁学校核心配套，我实在想不明白，海信·悦澜山在售的世界里，还会有人去买青实·清荷茗郡，为什么？！

当然，上新的“古董”盘，不止一个青实·清荷茗郡，远洋·繁华里在这个周末也闪亮登场。

爸，这些户型怎么这么别扭啊？

我把七色堇（繁华里）的户型图拿回家，我上初一的闺女都看出这些户型别扭来。150㎡+的面积段都做不出宽厅，这和现在的产品怎么拼啊？

不过实事求是的说，繁华里对比青实，正常户型比例要高一些。而且是现房，结合着区位优势，如果价格合适，也不失一种选择。怕就怕，幕后的老板对这么一个淘汰产品，还有很多利润期待。

不管这些盘卖多少钱，我就问你一句：

看了这些盘，你有改善的欲望吗？

明后天，老王将写一篇总结“古董”新盘的文章：

《买了就是站岗！买这些新房，真不如二手房》，目前已经盘算出三四个盘来，欢迎大家积极“推荐”。

完美的期房，也不能夜夜笙歌

“古董”盘前景不乐观，那些送三个阳台+设备平台的新盘，是不是就能高枕无忧了？

自我感觉良好的平台公司，必然会被市场，用一记一记现实的耳光，扇醒。

大家不要去关注什么认购量，这个认购量与视频直播的成交量一样，并不是那么真实，两个月后看网签，才是最客观的数据。

有一些看似不错的牌，最后打得稀烂，老王认为主要是三个原因：

1、看不清市场形势，对于期房幻想太多。现在这个市场行情之下，买房人，特别是首置的购房者，对于现房准现房认可度比较高，对于两年后才交付的期房，有着天然的抗性。

然而，当下像峯悦湾这样清醒的开发商并不多，大部分期房首开定价还是很高……

那么，买房人心里就会盘算了：

你定价这么高，未来降价我不就赔了吗？

东李的新盘，连个认筹量都做不起来，原因就在于此。

2、只知道尬吹，不正视缺点。我们看现在很多开发商，都开始迷信糖水片，用短短两三分钟的时间，把项目的优势渲染到极致。

但是糖水片做得最多的那几家，卖得都很差。

因为：现在更多的买房人，关注的是项目的缺点，以及缺点对于生活的影响。

如何客观的分析缺点，权衡楼盘的性价比，才是关键。

3、置业顾问的水平。现在是一个全民自媒体的时代，再加上一些大忽悠白天洗脑，晚上喝酒，所以很多营销负责人觉得置业顾问个个都能成为大V。

但是还有一个核心问题：

当一批精英离开了这个行当之后，你那些新兵基本功都练好了吗？

那些素质极低的老油条，究竟是整风还是赶紧优化？

那些张口闭口诋毁竞品的套路，究竟是能提销量还是败人品？

这些问题不想明白，不去解决。在客户越来越挑剔的背景之下，三句话把人家怼走了，不但现在项目卖不好，以后拿新地，也很难去拓展客户。

所以，即使有一些新盘首开还不错，那么在未来漫长的岁月里，也很难保持长红。

更为关键的是，当新盘刚需感越来越强，稳定性越来越差的时候，哪怕 户型的单项很强，我们对这些楼盘也没有太多期待。

好房子即将成为历史，错过再无？

经常看老王文章的人都知道，老王一直有一个观点：

2021年到2023年上市的这一批住宅，好房子的比例是最高的。往前的次新房，往后的新房，都不如这三年的房子。

为什么这么说呢？

因为从2021年开始，青岛房地产才真正意义上开始从“卖地段”到产品力时代的改变。张村河、闫家山、欢乐滨海城、团岛等都不是传统意义上的好地段。开发商要想让购房者买单，就必须做出更好的产品。

然而，市场下行的局势，超乎了所有开发商的想象。产品做好了，但是预想的价格卖不到，要想回款，就只能调低价格。

好价格买好产品，在这种背景下才能实现。

关于未来，刚刚结束的大会已经定调了：以后不是商品房时代了，以后是商品房+保障房的双轨时代。

双轨，很容易理解——加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

这种房子，就是我们现在在建的保障房项目，不论是李沧还是市北，这俩项目都有一个共同特点：

容积率高的大高层，没有什么优质配套，户型和二手房基本一致。

未来80%的人，要么买老房子，要么住这种房子。所以，那些一直看衰房地产的人是会一直正确下去的，因为他们未来只能混迹在这两类房子里。

商品房，基本都是高端改善住宅和豪宅。

所以，对于许多工薪阶层而言，2024年夏天主城区这七八个楼盘的尾盘，是你高品质改善最好的机会，也是最后的机会。

在这个夏天，看透这一点和依旧矫情的人，未来将会因为一套房子，分处不同的阶层。