▼ 文｜老墨

你是不是也这样想，“原以为房价已经触底了，可是谁知道这才刚刚开始”。就在1月17日，媒体中国经济周刊报道了一篇文章，标题为《69城房价回到一年前，南京、厦门和郑州等城市跌幅靠前》。

讲句实话，看完之后，我心里直接一颤。要知道截止到2023年12月底，全国商品住宅均价为10580元/平，相比今年4月巅峰的12469元/平，足足跌了15%。

我们再具体到城市方面，根据国家统计局调查，对比2023年一整年，新房均价上涨的城市数量已经从最高64个跌到了最低7个。而在二手房方面，12月全国70个大中城市更是直接“全军覆没”。

一开始不理解，可是后来仔细想想，这也算正常情况，毕竟过去楼市发展就是追求速度，只要速度越快，不管是房价还是成交量肯定就越高，那么现在下降了，真的不奇怪。

而我们真正应该思考的是2023年已经过去了，2024年楼市到底会怎么走呢？其实对此，近期央媒已经再次定调，并且还提出了15字疑问，内容很有意思。

事情是这样，就在1月21日，中国房地产报发表了一篇题为《房地产支持政策密集出台成效几何？》的文章。单单看这15字标题，这个问题还真是首次看到，到底出什么事了呢？我们直接看这三点：

第一、找到了我国楼市疲软的原因，主要包括四点。

按照主流观点认为，当下我国楼市之所以疲软，原因无外乎人口老龄化、收入增速放缓、全国住房供大于求、城镇化进程放慢。仔细听听，怎么这么熟悉？这不正是过去我国房价上涨的主要原因吗？

这下就明白了，我们直接看数据，以往城镇居民可支配收入年均增速超过了8%，现在就只有5%，只要手上钱不够，再加上买房不赚钱，成交量就肯定会下跌。

不过我们也要明白，疲软并未等于崩盘，就拿现房来说，截止到2023年11月，我国现房销售面积和金额分别提高了7.4%和11.2%，这个成绩必须得承认，但是我们也得明白期房情况确实不好，所以综合下来，还是显得疲软。

第二、当下我国楼市依然面临不小的下行压力。

有数据显示，2023年我国商品房销售面积11.7亿平，销售额11.6万亿元，这样来看并不是很差，但是对比以往的数据，情况就完全不同了，这两者跌幅都超过了5%，因此就导致库存压力或进一步增加。

其实还有一点被我们忽视了，就是土地市场走势。正如之前所说，“如果把房价看成面包，那么地价就是面粉”，也就是说只要面粉不好卖，势必就会影响到面包价格。

据统计，在取消限价后，除了合肥、济南和成都等个别地块溢价率超过30%之外，大部分地块的地价整体溢价率依然较低。所以归根结底，地都不好卖了，就更别说房子，自然就会有下行压力。

第三、房企风险依然存在，我们不能忽视。

客观来讲，其实目前楼市的主要风险就是来源房企，正如文中提到那样，截止到2023年上半年，我国至少50%的上市房企现金短债比都不到1，这是什么意思？说白了，就是房企现金还债的能力低，现金流不足。

而想要稳定楼市，解决房企风险就是重要一环，不管是保交楼还是金融支持的本质就在于此，然而实话实说，未来或许还有很长一段路要走。

说到这就不难理解了，为什么央行在文中建议未来12个月内新增银行房企贷款约2万亿元，同时还建议满足优质房企合理的资金需求，以及加快开发贷审批速度。说白了，就是继续加大资金支持。

综上所述：

所以说到底，长远来看楼市肯定有底线，或者说稳定肯定是主基调，但是在这个过程中，变动在所难免。

就比如去年我国共计卖掉商品房11.7亿平，相比较前几年巅峰的15亿平和16亿平，这个水平明显低了不少，房价也是同理。我认为这是楼市转型的正常现象，毕竟房价不可能永远涨下去。

原因很简单，如果不控制房价，就不仅不会帮助经济发展，反而会限制。尤其是实体经济，就算是在三线城市，大人流量地段的商铺年租金最低也在10万以上，甚至超过20万。

到最后到底肥了谁呢？又苦了谁呢？不用想，物价肯定会接着涨，因此这并不奇怪。

对此，你怎么看呢？

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