12月31日，随着奉贤新城地块的成功出让，上海八批次土拍也完成收官。
7宗均顺利成交，其中5宗地溢价成交，2宗地底价成交，共计收金192.25亿元，平均溢价率16.63%。
从土拍结果来看，国企仍然是拿地的主力军，拿地占比71%。金茂与招商蛇口联手拿下两宗地块后，又与其他房企合作拿地，各自再收一子，双双达成帽子戏法。临港本地国企港城集团牵手中建八局“托底”临港核心区地块，继续深耕临港。
既有国央企之间的激战，也有民企黑马笑到最后。宸嘉发展，于中海、保利发展、招商蛇口、越秀四家国企手中，溢价40%夺得此次拍卖中的核心地块徐汇龙华地块。
房产中介贝壳成功从保利置业、象屿手中抢下奉贤新城宅地，“翻身自己做甲方”。
（回顾：上海八批次土拍首日：招商、金茂各落三子，宸嘉发展溢价率40%强势入主徐汇）
Part.1
贝壳成功突围，溢价13.89%抢地
继西安、成都之后，贝壳在上海也成功拿地了。
今日上午，奉贤区奉贤新城10单元17-02地块进行出让，由于其优越的地理位置，吸引了贝壳旗下贝好家、保利置业以及象屿&天安联合体三家竞买者参与竞拍。
对于奉贤而言，保利置业与象屿均是该地区的常客。保利置业先前在新城开发了保利明月湖光、霞光及宸光等项目，而象屿亦在新城推出了象屿江湾悦府、保利象屿公园悦府、象屿滨江悦府等项目。据闻，在该地块拍卖之前，象屿已发布过招标公告。
不过出乎意料的是，地块竞争过程并不是特别激烈，除了贝壳外，保利置业和象屿&天安象屿联合体，出价过程较为谨慎，最终，在经历了17轮竞价后，地块由贝壳以总价69715万元摘得，成交楼面价22777元/平方米，溢价率13.89%。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，拍地的过程中，尽管有举牌竞价，但是总体溢价率并不高，因为对大房企来说，不愿意在小地块上投入太多成本。但对贝壳而言，项目本身体量也不大，比较符合其先在上海练手。
值得注意的是，就在今天，除了上海拿地外，在杭州，贝壳亦与滨江、兴耀组成联合体，顺利拿下钱塘区下沙单元QT0102-14地块，成交总价6.2318亿，折合楼面价1.64万每平，溢价率16.9%。
至此，今年贝壳在全国已布局五子，总涉资金额25.3亿元。其中，贝壳于9月20日在成都拿下的锦江区金融城三期H12地块，其溢价率达到42.19%，楼面价高达23700元/㎡，打破了当地楼面地价纪录。
但中介转行干开发商，跨界有这么容易吗？一般而言，地产市场与房屋买卖市场有着天然的壁垒。
虽然贝壳确实有所准备，其目前也形成了一支专业的跨界团队，核心人员皆来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等房地产开发企业。
然而，房地产开发领域涉及投资运营、融资以及销售等多项实际操作问题。在不引入代建方自主操盘的情况下，对于缺乏开发经验的贝壳来说，这无疑是一个巨大的挑战。
另外，还有业内人士指出，贝壳下场拿地，此举对于房地产开发商及整个行业而言，或许是一种危险的信号。甚至有网友直言，中介起家的贝壳转行做起了开发商，是一种“倒反天罡”“垄断恶盈、两头吸血、吃相太差”。
在过去，一个区域内的几个楼盘，贝壳的线下业务员会根据客户的实际情况以及楼盘的优劣，为客户提供选盘服务。
如今，裁判员摇身一变成为运动员，贝壳的员工一边做着自己的项目，一边还做着其他开发商项目的销售，是否会公平地推荐其他开发商的产品，这些问题尚待进一步明确。
还有就是，一直以来开发商与贝壳之间存在着相互依赖的关系，很多客户都是通过贝壳的引导而抵达售楼处。但一旦贝壳也开始操盘自己的项目，那么周边几个新房楼盘的客户信息，是否会被泄漏。
Part.2
民企返场高溢价抢地
随着土地市场的逐步回暖，民营房企开始返场高溢价拿地。
在昨日的土拍中，宸嘉发展以43.824亿元总价、装修标准提升至7000元/平方米的装修上限和新增1840平方米公共服务设施的代价，成功竞得徐汇区S030501单元N06-22地块，溢价率40%，楼面价126011元/平方米，预计保本售价超过17万/平。
地块位于徐汇区中环内侧，原属于龙华西路334弄的小区改造项目，紧邻强生花苑的南侧，在龙华西路的东侧。2023年该地块完成征用程序，地块占地面积约21883 平方米，容积率仅为1.59，限高60米，土地用途为商品住宅。
不过，地块也存在一些不利因素。地块东侧紧邻龙华烈士陵园和龙华寺；11号线和23号线的地下线路贯穿该区域；此外，地块靠近龙华西路，可能会受到交通噪音的影响。
事实上，对于上海市场来说，“宸嘉发展”这个名字并不算陌生。2022年6月上海第一批集中供地，宸嘉发展就联合惠州奥林匹克置业一举拿下上海普陀长风社区地块，成为当年的上海“地王”。
这个项目名为“上海宸嘉100·嘉佰道”，今年6月，项目以高于联动价每平方米6000元的价格取证入市，开盘仅2个小时就全部售罄，刷新今年上海中环新盘的首开销售纪录。
而宸嘉发展与上海楼市也渊源颇深。公开资料显示，宸嘉发展成立于2020年11月，内地总部位于上海。天眼查信息显示，公司法定代表人、董事、总经理为郭斌，董事长、董事为崔帅，董事为梁飞，且三人此前均在中海任职。
其中，崔帅曾是中海上海公司总经理，梁飞为副总经理，郭斌在上海中海房地产有限公司等上海子公司担任董事等相关职务。在2020年“虹口区地块围标”事件之后，三人离开了中海，此后，相继加入了宸嘉发展。
Part.3
“强强联合”已成为新趋势
随着“价高者得”时代重启，“强强联合”已成为新趋势。
本轮土拍中，金茂拿了三宗地，三宗地均是以联合体形式获得，包括与招商蛇口联合以72.36亿斩获淞南两宗地块，联合杨行城建、宝冶底价摘得宝山站地块。
而招商蛇口，除了与金茂联合外，还联合越秀以24.54亿元斩获了长宁北新泾宅地。
值得注意是的，本批次土拍依旧可称之为“冷热交织”。
7宗地块，其中5宗溢价率超过10%，2宗以底价成交，交易热度持续分化。供应越稀缺的板块，竞争越激烈。
比如说溢价率40%的徐汇龙华地块，该地块靠近徐汇滨江，周边市场热度高且竞品少，未来新房具备快速去化的预期。
相对地，供应充足的板块，尽管放开了限价，但开发商仍然保持谨慎态度。比如底价成交的临港新城地块，目前板块内在售/待售新房项目高达26个，巨量的供应，导致板块内新房流速比较慢。
END
值得注意的是，尽管2024年即将结束，但近日上海土地交易市场公布了2024年度第九批次的土地供应公告。
公告显示，2024年九批次将出让松江区1宗低密用地，地块出让面积69042㎡，容积率1.01，建筑面积69732.42㎡，起价16.04亿，现场交易会将于2025年1月24日开始举行。
