广州的小户型正在被抛弃吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

在虹吸效应下，全国一盘棋，没有谁能独善其身。

全球也是同样，当全球以美国为首的国家，大城市房价还在疯涨的时候，国内短暂的回落，也是不可持续的。

今天有粉丝问到我这个问题，广州的小户型在未来是不是会被市场抛弃，现在还能不能买。

其实在粉丝问我这个问题之前，我也发现了这个问题，广州这一两年，特别是核心区，新房销售的平均面积越来越大。

像天河和海珠，作为广州的核心区，现在每个月的成交套均面积都在120㎡上下，小户型的供应似乎已经被核心区抛弃。

只有外围区域的新房，还算是坚守着小户型的供应阵地，但是即使如此，外围区域小户型的供应也正在减少。

但这种现象到底是开发商有意为之，提升套均利润的手段。还是市场需求发生变化，在筛选机制下，开发商为了顺应市场需求而做出的调整和改变。

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我们拿数据说话，下面是上个月广州新房各区的成交数据。

其中天河的套均面积达到了132㎡，海珠的套均面积也达到了129㎡。

除了上个月白云区的情况略有特殊小于90㎡外，其他区域成交面积最低的增城区，也都在100㎡套均成交面积以上。

如果说新房市场，还有开发商策略的影响，那二手房就是更加纯粹的市场选择。

所以我统计了近6年广州的二手成交，发现基本上超7成的二手成交面积都在100㎡以下。

换句话说，你如果在这6年间，买了一套100㎡以上的二手房，那意味着你住的房子已经比广州70%的购房者还要大了。

而100㎡以下的成交面积段构成，主要是以50-80㎡这个面积段为主，接下来才是80-100㎡的面积段。

我们可以说50-100㎡这个面积端的成交，是广州二手房成交当之无愧的中流砥柱。

显然，新房和二手房的成交显现出两种截然不同的趋势。

对于这种现象，可以产生两种不同的解法。

一种解读法认为新房的成交更能展示市场的趋势，二手房的成交是市场偏好的滞后性，未来二手房市场也会趋向新房市场。

也就是说，以大面积的成交为主流。小户型在未来会彻底丧失流通性。

如果是这个推导，那结论肯定是现在不能再买100㎡以内的小户型，买了就有可能砸在手里，将来置换也没有足够的买家来接盘。

另外一种角度的解读则是，新房是开发商主导下的产品，并非是完全市场化的产物。而新房交付后，就成了二手房。

这部分物业在未来的市场上，流通性到底如何，需要市场的验证。如果没有小户型的交易作为支撑，那这部分大面积产品会成为无源之水，无本之木，逐渐丧失流通性。

所以，你看，同一个问题，同样的数据，可以得出不同的结论。这就是为什么，我平时不太愿意讨论过于宏大的东西。

因为正反双方都能自圆其说。如果我们困于问题的选择，最终就是什么都没有做。变成了一个辩论家。

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我们继续说市场小户型的趋势问题。

其实要说的是，过去我们的市场和如今正相反，对大户型的需求是被抑制的。

当年广州有一项叫做7090的政策。这个政策是指新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。

开发商为了满足市场对大户型的需求，把两张房产证对应的两套房子，合并成一套。就是因为这个政策对市场的干预，扭曲了供求关系，导致了一批双产证房的出现。

那个时候的市场，即使你有足够多的大户型购买力，由于市场上供应的限制，也只能买90㎡以下的产品。

这一定程度上，导致了很多二手房的成交都被限制在小户型的面积段。

所以现在新房大户型的成交回升，其实是过去市场大户型需求一直被压抑的一种需求回归。

但是，即使这个需求继续回归，市场依然还是以小户型的需求为主流。

这里的根本原因不在于面积，说实话，几乎所有人都希望住上更大更好更漂亮的房子，但是有需求，不代表有购买力。

我们上面一直在谈面积，却并没有谈另外一个更加重要的买房因素，那就是价格。

还有另外一组数据。

我们对贝壳的成交量做一个筛选。

贝壳有记录的成交量总共是14.8万套。

300万以内的成交记录，是10.8万套。占比73%。

300-600万的成交记录，是3.1万套。占比21%。

600-1000万的成交记录，是5768套。占比4%。

1000万以上的成交记录，是2254套。占比2%。

广州的二手房成交，总价格段集中在600万以内，比例超过了90%。300万以内的成交几率，比例超过了70%。

如果我们把楼市看城一座冰山，那些每天刷爆各种媒体热点，吸引大部分人关注度的改善房产、豪宅，只是冰山浮出水面的一小部分。

真正的冰山本体，是600万以内，甚至300万以内，潜在水面之下的沉默的多数人。

300万以内的房子，对应的是两种类型的产品。一种是核心区内的小面积户型，另外一种是外围区域的大面积产品。

而这个外围至少要去到亚运城，知识城，增城这些区域。

而核心区的小户型，面积段在60-80㎡的产品，不论是现在还是未来，流通性都会非常好。

因为这些房子解决的是最基本的居住需求。

对于那些刚参加工作不久的单身年轻人来讲，他们需要的是上班方便，周边烟火气足，外卖种类丰富，有花园，有电梯，门口有地铁，并且价格实惠的小区。

大面积并不是他们人生初期最核心的需求。

无论市场怎么变，总有人需要先上车，总有单身中产需要在市区居住和上班，这些小户型真不用担心会被市场淘汰。

还有一点，目前的市场上，市中心小户型的供应越来越少，几近绝迹，而目前小户型的单价也远低于大面积产品，我认为这是不合理的。

未来，供应减少的小户型，反而会变得稀缺。特别是房价进一步走高之后，小户型因为总价更低的优势，有可能会重新获得市场的认可。

那么，市区小户型的投资回报率有可能还会高于大面积产品。

市场千变万化，共识作为一种主观的认知，也不是一成不变的，共识是会迁移的。但是不论共识如何变迁，买一套适合自己居住需求的房子，是永远稳妥的选择。

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（2024.9.24 橙子 yxjcena）