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在南京，我第一套房就是老破小，50几个平方的7楼顶楼，漏水，没电梯，没啥物业、但是便宜、楼下有小吃街，破破旧旧我觉得没什么，觉得还挺有烟火气，面条馄饨烧烤...从不感觉有什么“衰败感”。

可是，国庆我去了一趟朋友买在市中心一带的高层老破小。

这才知道“衰败”的意思是什么？

看上去颇为壮观的，可内部呢？

斑驳的墙面、发黑的地面，就像是岁月在脸上留下的皱纹，让人不忍直视。

胡乱拉扯的电线和破烂的窗户，楼梯口角落的不明液体和污渍，散发恶臭。。。。

就这也是美好的生活环境？

为什么我们非常关注高层，尤其是市区的高层？

我说一下今年1-9月南京二手房的成交数据。

可见，南京二手房市场的主力仍是刚需，而是低总价小面积的刚需，再看看南京主城的高层住宅，多数也是以“低总价小面积”为主。

交易最频繁的恰恰是这些高层住宅。随着时间的推移，我们对房产的认识也在不断更新。

主要有两个方面：1）潜在的风险和安全问题；2）暗示着南京房产价值的重新评估。

在中国，房地产市场的发展速度非常快，往往在短短几年内就能走完其他国家几十年的发展历程，变化迅速，让人应接不暇。

从外观上看，这片建筑密集，尤其是一些建造时间较长的高层建筑，外观上已经显得相当陈旧。

品质不高，而且采光也不太行。而物业，更谈不上，管理不怎么到位。

朋友跟我说，晚上还是会格外注意，今年台风的时候，就害怕建筑材料掉落。

确实，你别说是已经交付十几年的房子，就算是交付了7-8年的房子，也有风险，外立面掉落的事情让人防不胜防。

况且有的高层小区，电梯屡出问题，不断维修，谈何安全。有的小区墙面、路面、停车场更是破破烂烂，这还是能看见的，隐蔽点的水管、线网呢？

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有人把这个问题归结于物业。

房子不好，都是物业的错，这不完全，也不客观。

但物业在小区维护上，也有责任。

事实上，在整个地产下坡的行情下，物业问题最为突出。

一个小区的运行，离不开物业。如果物业不负责，减少服务，小区的居住品质就打折扣。

看看那些连基本保洁都做不到某些品牌物业、能把原本交付的绿化霍霍弄死，硬件更是在小区物业几年“维护”之后迅速老化、破旧。这些物业的作用就是以糊为主。

一个高层小区，遇上不专业的物业，更加快小区的衰败。

老物业不行？换掉不就万事大吉了吗。

对不起，物业也是分小区的。

老旧小区的物业多数是越换越差，或没人愿意接手，而高品质小区则被“疯抢”。

以河西某豪宅“换物业”为例，一批品牌物业竞聘，9进2决出两家高端物业，物业要求不低于五级服务标准。保X物业自愿投资200万，无需业主归还；还出现了华某A类服务，南京都不曾见过；而公共收益业主能直接拿走7成，物业费还能降。

这波操作让人惊叹。

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更深层的原因是什么呢？

有人说我买低密就行了嘛，从高层到低密这是一个过程，但在主城区想买低密的品质新房或次新房，不会便宜。对于普通人来说，价格为王。

所以，南京主城区绝大多数区域/板块不太可能会有低密容积率的小区，高层是常态。

而高层嘛，肯定有“密集感”。

在新街口CBD这样的地方，住一套高品质的洋房，自然很爽，但价格也是高不可攀了。

好房子，是有代价的。

高层不是“原罪”，新街口核心区域，必然是密集高层+密集商业+密集写字楼，才有利于人口的聚集和流动。

所以，我们要关注的是质量本身，在很多新城区，容积率高，20-30层的房子多，但管理好，有内景、水景、会所，大围合式的小区，反而也显得有生机。

最怕什么？

是那些降档减配的小区，高价或限价时卖的的房子，很多南京市民或将为这些高层住宅建筑的低品质甚至潜在风险而买单。

房子的品质与管养是根本。

因为房子质量不好→低价抛房→不交物业费→物业糊弄→质量更差，小区就越来越向“贫民窟”发展。而那些低房价、低租金的部分人群，更加不爱惜小区。

稍微有点追求品质生活的中产家庭就会选择“逃离”。

一批又一批置换后，小区房价也会颓废，更卖不上价格。外立面斑驳老旧、内部管网线路老旧、公共空间脏乱不堪。这些的“恶性循环”只是越陷越深。

所以，这就需要足够共识，愿意为美好生活努力的业主们，携手物业、街道、各部门一起维护小区、凝聚共识，监督物业，建设更美好的小区。

2024年，南京住宅价值正在重估，分化是必然了。

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