01 市场情况

先来看全国情况。

根据中指法拍数据，2024年上半年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套，较2023年上半年38.6万套同比减少约1.1%。

但住宅数据则情况不一样。今年上半年，法拍住宅的挂拍量为18.4万套，同比上涨3%，成交5.3万套，同比增8%，住宅情况依然不容乐观。

今年上半年的一拍成交率明显低于去年，也就是说一拍的流拍率增加：

下表是2024年上半年法拍住宅房源部分城市情况：

青岛上半年共拍卖了1287套住宅，成交了391套，成交率30.4%，成交折扣81.3%，也就是成交价是评估价的81.3%，还算不错。

单看今年的数据看不出问题，我们和去年做一个对比：

青岛今年上半年的成交折扣率比去年增加了6.65%，这一数据还是比较亮眼的。

但流拍率达到了69.73%，比去年增加7.21%，形势很是严峻。

这说明，青岛法拍市场上的好房子成交折扣率比较高，但整体的流拍率却在增加，这或许是受到大环境的影响，说明法拍房也有点撑不住了。

02 成交折扣率高的背后

前面说过，青岛成交折扣率比较高的一般都是好房子，或者说是豪宅，因为青岛的法拍豪宅向来受市场上的欢迎。

今年5月20日，崂山区东方之珠花园别墅小区的一套787.85平米的别墅被法拍，起拍价5615万元，经过25轮竞拍后的成交价为6215万元。

今年6月13日，一套位于崂山区弄海园小区的独栋别墅被法拍，4位竞买人经过147轮鏖战，最终以5055余万元成交，相比起拍价高出近千万元。而相对于评估价5853 余万元，成交折扣率达到了86.4%。

实际上，不仅是在法拍市场，即使是在商品房市场上，青岛豪宅在全国也有一席之地。

今年上半年，青岛1000-3000万的豪宅成交310套，位居全国第9；3000-5000万成交19套，全国排第6；5000万以上成交12套，全国第4。

而在过亿元以上的市场上，青岛成交2套，仅次于上海：

你发现没有，上述所有榜单上榜的城市中，北方只有两个：北京和青岛。

青岛是著名海滨旅游城市，是我国北方最佳看海城市，兼之城市级别、经济和配套都比较高，成为北方仅次于北京的第二大豪宅市场也在情理之中。

03 流拍率上涨的背后

相对于成交折扣率，流拍率更能反映出法拍市场的真实情况。上面的表格也能看出，不仅是青岛，全国大多数城市的流拍率都在上涨，所以我才说法拍市场也有点撑不住了。

流拍率上涨，我个人感觉有两个主要原因：

一是楼市大环境下行，买商品房和二手房的少了，自然买法拍房的也会减少。

二是二手房降价的倒逼。

青岛二手房降价比较猛、比较快，甚至于某一个小区成交一套低价房源，瞬间就把小区整体房价给拉下来了。

但法拍房的评估价跟不上市场的瞬时变化，这就导致有些法拍房的价格相对于同小区的在售房源优势并不那么突出，结果自然就是无人问津。

04 法拍房能不能买

法拍房的价格是很诱人；可在诱人的价格之外，交房风险更加严峻。

我想大家都看过法拍房不能交付的新闻，而且这种新闻隔一段时间就会爆出来一个，没有爆出来的肯定更多。

除了不能交付的风险，还有的原房东不愿意迁走户口，或者是有长期的承租人，或者是欠下了天量物业费、水电费等。

可以说，法拍房的美丽价格和交付风险是对等的，享受一份价格优惠就得承担一份风险。

对于普通人来说，除非你把房子的底摸清了，知道原房东是一个讲理的人，那么可以拍。否则，还是谨慎再谨慎。

我个人建议，对于法拍房，无权无钱莫进来；当然，如果你是一个有背景的人，那就最适合捡这种漏了。