近日，LPR再降10BP，佛山购房者可以享受到3.05%起的超低房贷利率，目前已有超10家主流银行正在执行。

利率门槛一降再降，正是买房好时机，但佛山房产粉丝冯总却“酸得很”：“现在房贷利率都有望2字头了，回想我2021年买房时，利率高达6.3%！”

正当我们替他惋惜时，他立马来了个大转折：“不过我‘转贷’了，6月份开始利率只需要2.95%！”

近5年LPR走势示意图

从高位6.3%到如今2.95%，三年劲省十几万利息，到底他是如何做到的？马上了解一下。

2021年买房：

利率6.3%高位站岗！

2021年的楼市热火朝天，DW频出，市场一片大好。舆论发酵之下，已经在禅城拥有一套住房的冯总，打算再入手多一套。

作为生意场上的“老江湖”，冯总比较看好桂城住宅的投资价值，于是大手一挥，豪掷300万拿下一套新房。

按2021年的贷款政策，二套房利率高达6.3%，贷款180万，月供达1.1万元。

桂城环境航拍图

当时与楼盘合作的银行提出建议，只要购买银行10万元理财基金，就可以把利率降至6%。相当于月供可以减少约350元。

350元说多不多，但一年下来也能省4000元。

更何况那项基金承诺几年后能有稳定收益，不过需要一次性付10万元。思考过后，冯总决定采纳银行建议，房贷利率成功转为6%。

2022年：

商贷转JYD，降至3.9%

时间来到2022年，佛山房贷利率降至4.3-4.6%之间，又是一场购房者的“狂欢”。

但对于冯总来说，一年前通过购买银行理财，才把房贷利率下调至6%，一对比新买房的4.3%，简直是“诛心”。

这时候，一位金融中介声称“能帮你把房贷降下来”，诱惑何其大！于是“高位站岗”的冯总把心一横，决定把商贷转为“JYD”。

与商业贷款相比，“JYD”的利率更低，贷款周期一般在3-5年，最长可达10年，本来是中小企业用于经营的融资产品。

在金融中介的引导下，冯总看到了降贷的希望。他用自己禅城的房子作为抵押，通过“JYD”先息后本的方式，一次性还清了桂城房子的贷款。

而转为“JYD”后，贷款利率仅需3.9%，比普罗大众的首套利率（约4.3%）还要低！

2021-2022年“转贷”后利率示意图

（但这里佛山房产需要说明一点：“JYD”流入楼市是属于违规行为，奉劝广大购房者不要为了小利益铤而走险。）

2023年：

房子赎回后，再二次抵押

2023年，全国楼市行情都不太景气，冯总2年前购买的桂城房子也随着降价。

眼看房价下滑，每月还要负担较高利息，冯总如坐针毡。无奈之下，再次找到金融中介另辟蹊径。

经中介一番谋划，冯总找朋友借了一笔“过桥资金”，把禅城房子成功赎回。

赎回后，再把禅城房子二次抵押给另一家银行，再次通过“JYD”方式偿还贷款。

禅城环境航拍图

如此一来，贷款利率又降至3.2%了。而朋友的那笔钱，由于关系很铁，答应可以慢慢分期偿还。

屈指一算，每月又可以省下700元。时间拉长到30年，不仅减轻房贷压力，更省下一笔巨款！

2024年：

贷款利率低至2.95%

辗转来到2024年，全国楼市利好不断，大部分银行房贷利率已经低至3.05%。

此时回头再看，冯总一番操作猛如虎，利率却是3.2%，比现在新购置首套房的利率还要高。

有了此前经验，这次冯总又启动一波“骚操作”：

把2022年一次还清房贷的桂城房子作抵押，通过“JYD”再一次把利率降至2.95%。

2023-2024年“转贷”操作示意图

当大部分人的利率还在3.05-3.15%之间游走时，冯总的贷款利率只需2.95%了。

属违规操作，提示重要风险！

冯总自2021年以贷款180万、利率6.3%购入桂城新房后，到2024年“转贷”后，利率降至2.95%。

月供也从原来约1.1万下调至7540元，每月节省约3500元。一年省下4.2万，20年劲省84万利息！

期间，曾两次抵押禅城住房、一次抵押桂城新房，违规操作险象环生。

虽然成功“转贷”后能省钱，但我们绝不提倡，而且普通人根本玩不转：

1、要有一家公司。

JYD的必备条件之一，就是要有公司。

2、要有至少一套值钱的房子作抵押。

冯总在禅城核心地段有住房，具备一定价值可以做抵押，银行评估价也不低。

但JYD一般是三年，三年后需要续贷，如果续贷不顺利（比如房价跌幅较大），有可能会背上负债，也会影响征信。

3、要有承担经济性风险的准备和底气。

JYD的背后，需要支付如：中介劳务费、手续费、垫资利息、过桥资金等隐性成本。

以目前有望“破2”的房贷利率来看，搞JYD的各种成本算下来甚至比正常商贷还要高，而且需要承担违规风险，并不划算。

万一到期还没有找到资金垫上，抵押的房子将会被拍卖。

佛山城市环境航拍图

其实，JYD的用途是为了支持实体经济，只能用来搞企业经营，对支持实体经营有极大帮助。

把房贷换成JYD是一种违规行为。但无奈早两年房贷利率太高，让人钻了空子，逐渐进入了楼市。

冯总自嘲道：“2021年买房房价和利率都“高位站岗”，给大笔利息还要排队，银行真的赚死了！”

“换成JYD确实是违规操作，但能把高利息换成低利息，每个月省下一大笔钱。”

虽然操作违规了，但初心能理解。

今年我们了解到的几个购房例子也能感觉到，某些转JYD的人，并不是为了加杠杆入市，而是为了节省买房的利息，减轻月供压力。

但我们并不建议做JYD，不仅是违规行为，还要抵押住房、付中介费，而且省下的钱与承担的风险并不成正比。