深扒黄埔二手成交,结果打脸了

黄埔圈圈 2024-08-17 14:44:53

买房作为我们一生中频率很低的重大交易行为,如何选房,什么户型流通性更好,谁更保值增值,供货量与楼盘的定位匹配度如何?

要搞清楚这些东西,显然是一项技术活。

但在上涨周期,技术却往往是被忽视的。特别是区域性普涨行情,在跟风情绪无限放大之际,也是根本不需要技术的。

但潮水退去,才知道谁在裸泳。

目前我们正在经历的、不知何时才是尽头的下行周期,从高峰到山腰到低谷,几乎所有楼盘的外衣均被扒下,涨跌几何,谁更保值,同期买入的谁亏更多,已然都有了答案。

本期,尝试梳理科学城几个标杆二手盘今年以来的成交数据,看看能否发现一些比较规律性的东西。

@注1:部分户型今年成交数极少,成交价降幅参照一年成交数据。

@注2:同一户型不同楼栋、不同楼层、不同朝向的具体价格不同。表中成交价趋势和降幅,仅反映同一面积段以及房间数的大致情况,有一定参考价值,但不代表某个具体户型的情况。

1、整体挂牌率:令人意外的是,新福港鼎峰反而是最高的,贝壳挂牌在售97套,挂牌率6.4%;户数最多的东荟城,挂牌在售272套,是鼎峰的将近3倍,但挂牌率却是最低的,4.1%。

2、遗憾的是,每个楼盘各个户型在本小区中的占比,这是一个很重要的数据,可惜时过境迁比较难掌握。所以现在新开发的楼盘,我特别注重这个数据,也相对容易拿到一些。

这个数据为什么重要?因为涉及各个户型面积段与楼盘的定位,以及后市的增值保值与流通性。也就是户型的匹配性和竞争力问题。

一旦错配,或占比过多,加之如果同地段周边其他楼盘类似户型也多,则很容易导致同类产品供应量激增,供过于求,而出现踩踏现象。

3、整体成交率:科城山庄二期锦泽园相对略高一点,共16套,达到18.4%;东荟城以成交57套占比17.3%,居第二。

4、户型成交率:四个盘以三至四房为成交主力,其中以三房户型占比较高。当然,三至四房户型的挂牌量也相对最多。

5、四个盘中,整体定位改善的富春山居,挂牌量与成交率较高的是180平以上五房户型,相对比小面积的三至四房户型抗跌。

6、科城山庄锦泽园的五房以上户型,挂牌在售仅1套190平五房两厅,惜售非常明显。但由于挂牌价较高(5.1万/平),有价无市,无人问津。

在此前,这类户型仅在2020年9月成交1套,成交价3.4万/平。相对近一些的参考价是:锦泽园2023年10月底成交了一套184平四房户型,价格4.9万/平。

7、改善属性较强的富春山居,以及科城山庄锦泽园,35平至66平一房户型的成交率还不错,看起来市场比较青睐。但要注意,这是以价换量的结果。

这两个盘的一房户型比较吃香,原因我认为两个:

其一,适合部分权贵家庭安置老人养老,同小区甚至同楼栋,分开住又就近方便照顾;

其二,尽管两个盘无配建初中,小升初也未直升,但由于小学还算可以,让一房户型有了点学位壳的属性。

8、目前新一代户型迭代升级,功能更强,房间越来越袖珍化,且普遍不再设计一至两房户型。这给了原来一至两房户型一线生机。但这种产品,对于面积段和楼盘定位以及周边条件,会有较高的要求。

不是所有楼盘1-2房户型,都有科城山庄、富春山居的待遇。

这种小户型在市场上能否占据一席之地,取决于几个因素:

一、改善盘中占比较低的养老房、子母房;

二、强学区房中的“学位壳”,这在越秀区表现很明显,黄埔这边东荟城的两房户型在学位暴雷前也有这种属性;

三、交通非常便利,距离就业中心、CBD近在咫尺,满足对通勤时间要求很高的年轻白领的过渡需求。

很显然,这种小户型有面积上的限制,总价不能过高。

比如,科城山庄、新福港鼎峰的86-87平两房一卫户型,对比新规户型普遍能做到三房两卫甚至3+1房,已没啥优势。

加之同小区,还有更多更小面积段的1-2房户型,比如科城山庄的35-40平一房、61-71平两房,科城87平两房户型性价比很低,量、价均跑不起来,整体表现为有价无市。

9、梳理下来,大体两个结论:

一、能一步到位解决三大核心需求:家门口配套好的“书包”,特别是一站式优质教育配套——从幼儿至初中乃至高中优质教育;大户型满足自住、活动空间;居住环境较好的改善盘大户型。

这些楼盘整体自住率高,业主持有时间相对较长(比如九年一贯制学位,多数普娃家庭一般会直升读完九年),更为惜售,跌幅相对小一点。

二、作为买家,要特别注意户型面积段与楼盘定位的匹配问题。

如果是学位刚需盘,尽量选110平-130平区间的四房,相对比同小区的2-3房小户型,以及超144平大户型,更保值一些,流通性更强。比如东荟城的四房户型之于云埔片区,科城山庄、新福港鼎峰的四房之于区府板块,都相对比其他面积段更抗跌一些。

需要注意,地段一般的刚需盘,开发商往往严控总价,做低面积,以走量为主,但也导致了小户型占比过多。这种楼盘如有好学位支撑,少量面积适中的四房户型有一定稀缺性,二手相对有竞争力一些。

如果是纯改善盘,则尽量选面积稍大一些的户型,比如170-200平区间的五房户型,相对更受市场青睐。

这是由改善盘的客群性质决定的。

小面积户型,比如100平-143平这种偏刚需产品,非富即贵群体当然看不上。

但250-300平这种超大面积,若非核心地段稀缺的景观,以及一流的产品设计和物业服务,过高的总价(溢价)对客群承压较大,也无太大吸引力。这种产品后市流通性很差,价格也没竞争力。

一言蔽之,刚需盘里的超大户型,改善盘的小面积以及超大大户型,基本都算是错配。这些坑,尽量能避则避。

PS:关于黄埔区具体楼盘具体户型是否错配,以及具体户型在本小区以及片区的占比(稀缺度),如何选筹问题,信任的、有需求的朋友,欢迎添加下面观察君微信付费咨询。

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