转折点早就来了。

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“新房抢不到，二手卖不掉”

杭州楼市，正在进入一种奇怪的“割裂”状态。

在新房市场，杭州依然有着极为严苛的限价，很多楼盘价格倒挂严重，有的一旦买上，相当于白捡300万。

当然，前提是得摇号。根据杭州楼市情报的消息，杭州某网红盘，在选房阶段300-335方的大户型最先被抢光。要知道这可是均价近7万/㎡、总价近2千万的房子，杭州人买起来就像买白菜一样。

在申花板块，某楼盘第八次开盘推出288套房源，有近4000组报名，2779组入围，整体中签率只有10.37%。为了获得摇号资格，他们还拼到了174个月的社保，竞争足够激烈。

在当下的杭州，大家最热衷的事情不是“挖一挖”，而是“摇一摇”。

但如果我们把目光移向二手房市场，则完全是另一种景象。

杭州贝壳研究院数据显示，在刚过去的4月份，杭州市区成交了7635套二手房，相比3月份的10828套下跌了约30%。很多二手房，可能降价都卖不出去。

▲图源：杭州贝壳研究院

更让人焦心的是，成交量下滑的同时，挂牌量却在激增。

根据钱报杭州房产的数据，截至4月11日，杭州市区二手房挂牌量已经高达212992套，其中住宅挂牌量为173085套。“杭房数据”则统计出了一个更夸张的数字——

目前杭州全市二手房库存，已超过27万套。

▲图源：杭房数据

这是什么概念？资料显示，在2018年以前，杭州二手房的挂牌量，大约是2.5万套。也就是说，仅仅五年时间，杭州二手房的库存——

飙升了10倍！

按一个月卖7000套来算，要消化掉杭州现有二手房库存，需要整整38个月。而行业公认的库存警戒线 ，一般是12个月。

而且，过去三年杭州市区商品房成交约45万套，你猜猜其中有多少是投资性房源？当这些房源陆续挂牌，杭州的二手房库存，将会进一步攀升。

也难怪有人说，杭州现在的二手房市场就是一个堰塞湖：一旦水位持续上升，很可能就会决堤。

“新房抢不到，二手卖不掉”，杭州楼市，太魔幻了。

2

疯狂楼市，正在熄火

杭州楼市的热度，也是这几年烧起来的。

2015年之后，高度宽松的货币政策叠加棚改的货币化安置，让房地产迎来了罕见的大牛市。随后几年，杭州楼市开始限价、摇号。这客观上带来了一二手房的价格倒挂，形成了极大的套利空间，杭州人买房的热情也被彻底激发。

2019年，杭州土地市场全年出让土地275宗，总面积903.1万方，总成交金额2677.4亿元。这个成交金额创下历史新高，也让杭州在2018年之后再度成为全国第一。

更夸张的事情出现在2020年，杭州一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘——

6万多人抢959套房。

据说因为人数太多，预售登记开始没多久，登记系统直接崩溃，开发商只能把营销中心搬到附近的一个网吧里。

尽管在那之前，杭州已经出现过30多个“万人摇”项目，但罕见的“6万人摇”还是让全国人民开了眼。

那时候，杭州的未来科技城板块，两年涨幅达到154%，部分楼盘一度卖到近8万元/㎡，而且购房者们认为还能涨——

涨到10万/㎡没问题。

你很难想象，杭州的有些二手房，一度卖到15万/㎡以上。彼时人们感叹，杭州虽然是二线城市，但房价已经和一线看齐。

但时至今日，杭州楼市的这把火正在熄灭。那些8万多一平的房子，降到7万、6万、5万，甚至4万，直接腰斩。

这样的趋势同样体现在租房市场。根据杭州房叔的数据，3月份杭州租赁市场价格下跌幅度达到13.49%，跌幅排在全国第二。与此同时，杭州的平均租金也从75元/㎡骤降到63元/㎡。

不难想象，库存太多的影响，还在蔓延。

3

杭州楼市的落寞

对杭州来说，楼市关乎发展。

杭州是居民资产负债率最高的城市之一。2022年，杭州居民杠杆率约139.7%，排在第一位。在这其中，房子是大头。

此外，公开数据显示，2017年到2020年，杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。早在2019年，就有人统计过，在副省级以上城市中，杭州的土地财政依赖程度最高。但要知道，无论是GDP还是人口总量，杭州都没有挤入全国前五。

而过去几年，撑起杭州楼市的，除却整体环境，主要是互联网产业。

一个经典的例子是，阿里巴巴入驻杭州滨江之前，本地市民是“宁要西湖一张床，也不买滨江一套房”。但阿里进来后，滨江地区的房价早已站上杭州的第一梯队。

2014年9月，阿里在纽交所敲响钟声，创造了史上最大的IPO神话。当时，1万多名阿里员工瓜分超200亿美元，平均每人到手一千多万——

这些千万富翁涌入杭州楼市，阿里所在的未来科技城板块，蹭蹭蹭翻涨了好几倍。

2020年，蚂蚁集团传出要上市的消息，最兴奋的除了蚂蚁员工，还有杭州的房产中介。

长期以来，杭州都笼罩在互联网的光环里。土生土长的阿里系，以及随之蜂拥而来的一众互联网公司，一度让杭州成为互联网之都。也正是大批拿着高薪的码农，把杭州房价推到了新的高峰。

但这两年，伴随着互联网的集体落寞，支撑杭州楼市的关键要素正在发生变化。

在杭州西湖区，蘑菇街、51信用卡、有赞、涂鸦智能等一大批互联网企业，正面临市值崩塌的艰难境况。就连核心力量阿里系，也已经元气大伤，市值蒸发数万亿。

面对如今的局面，有人给杭州楼市出了主意：出台二手房指导价、全面限售，消除价格倒挂。

其实道理大家都懂，但要真正实现，注定是一个漫长的过程。毕竟有一句话，我们很早就听过了——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。