去库存，还是得靠拆迁 来源:太子相国 在楼市去库存政策中，效果最好的是什么？ 答案是拆迁，特别是货币化拆迁。 两会宣言中，住建给了一个非常明确的方向： 2000年前老旧小区全面纳入改造，城中村改造规模再扩容，从35城到300城。 数据显示，全国2000年前老旧小区超22万个，涉及4200万户家庭。这些建于改革开放初期的"历史遗留物"，如今成了楼市去库存的底牌。 如果旧改全面启动，地产全面复苏基本没有悬念。 为什么呢？ 因为旧改投资，本身是一个完美的闭环，旧改每投入1元，能拉动2.5元社会资本。从征迁、拆除、土拍、盖楼、卖楼、装修等等，整个过程能够拉动产业链和就业。 既然旧改这么好用？为什么之前不用。 2015年的楼市大爆发，就是棚改货币化拉动起来的。棚改的好处是能够直接制造需求，拉动楼市内需，并伴随基建，拉动就业。 但是很花钱。因为棚改的底层逻辑，就是通过财政力量向持有“旧资产（房屋）”人群派发“货币”，引导他们去持有“新资产”。一旦需求拉动结束，这场被人工刺激的“超前消费”就会戛然而止。 我们从18年之后的楼市调控，房住不炒等，都是意识到了这种发展逻辑不可持续，因此主动踩下刹车。 如今换个“城市更新”的马甲再上马，也是迫不得已。 因为当下的库存，超过一半集中在地方城投、央国企手上，2025年1-2月国企拿地金额还占比77%。债务总是要转移的，但是我们的现在的财政力量并不足以新的“货币安置”。 因此，这一轮的“城市更新”必定伴随着“房票安置”。直接打个白条让旧房持有人去选现有的库存，一些城市已经开始执行，基本可以做到“全城挑”。 关键点是为什么是2000年以前的房子和城中村。 一点是确实存在改善需求，一点是被选中的地方，基本都是核心地段，不仅地好卖，价格还不错，还能制造地王拉动市场情绪。 和上一轮棚改不一样的事，这一轮经过市场调整，这些要拆迁的板块本身资产价值在持续下滑，基本上都是老破大。因此征迁的难度要比上一轮棚改要好的多。 有人说，城市更新不等于拆迁，并且政策也鼓励居民自主探索改造老旧小区。老旧小区加装电梯的难度有多高？还自主探索改造？ 想法很美，实际执行非常难。对地方来说，真不如一拆了事。 看看吧，很快就有一大批城市开始加入拆迁队伍了，打房票，又不用掏钱。收房票的怎么给？拿地抵。 左手造需，右手放债，又到了一轮财富大转移的周期。 免责声明:图文来源网络，如侵权请联系删除！
