济南的房子现在能买了吗？还要不要再等等？我是个臭卖房子的，而且在济南卖了8年的房子呢，我想说说我的看法，我给到大家一些数据作为参考，准备买房的购房者这条视频对咱看清济南楼市我认为很重要的，希望咱们能看完能看懂。首先9月济南新房网签3000来套房子，10月份儿还有最后的两天，看进度也不会超过5000套了，这是一个什么水平呢？我给咱一个参考，去年小杨村的时候，2月份儿新房成交了8000多套房子，那无论首付利率，各种补贴，公积金限额，还有大家长止跌回稳的喊话。那现在的政策是比去年强了不是一星半点儿，可是为什么那这个金九银四户加起来，还不如当时一个月的成交量呢？小安九月份的时候就发视频给大家去聊过，房价连续跌了六年了，就算涨也不是一天两天的事儿，所以说现在买房咱一定还是要冷静谨慎，给大家十四个字，谨记哈，选房标准不能降，买房预算不能涨，否则咱真的要吃大亏的。那我们再来看二手房的一些数据，拿一些好一点的板块数据给到大家，那汉裕板块儿，玉兰花园106平，去年344万，今年呢，235万，那历下区保利华庭120平的房子，去年卖多少钱？卖253万，今年呢，192万，华山龙城114平，去年卖个151万嘛，那今年呢，110万，高新区的明湖白乐郡116平的房子，去年能卖个230万，今年呢，157万，这些都是真实数据，去年我发视频的时候我就说，济南楼市这很危险，两种房子不能买，一是趁乱涨价的这种港需楼盘，特别是北湖啊张马呀，还有唐冶呀，这种的大高层，二是疯狂炒作的这种书包房嘛，特别是汉峪长岭山，还有二环南，二手房价的水分很大，那现在来看，这两种房子确实是跌的比较惨呢。我给大家翻这些旧账，不是想证明有大可看诊怎样，而是我想要告诉咱，我之所以能预判到，是因为每个预判都有逻辑和数据的支撑，为什么我要把这种数据告诉大家，为什么去年在那种环境下我敢看空学区房呢？因为一七年是生育的高峰，山东省一共出生了175万个孩子，因为生育数据从一八年开始就断崖式的下跌了，因为山东一年就关了2422个幼儿园，因为我发现在经武路、胜利大街某些小区挂牌量已经达到了恐怖的30%，因为我每天都在聊客户，带客户，我接触到90后也好和00后这种家长嘛，对学区房。然后越来越不认可了，因为济南的产品在迭代，大家对于房屋的居住舒适度认知更高了，那我们再回到现在的行情，那二四年还有两个月的时间，那济南楼市到底会怎么走呢？还能不能买房呢？我想给大家两个预判嘛，或者说两个判断嘛，究竟要不要买房，看过之后咱心里自然而然就会有答案了，还是那句话，咱买不买房子取决于咱自己，我只是想说说我看到的一些变化吧，那首先济南楼市逐渐的回归平稳，新房维持一个正常的销量，但二手房也逐渐稳定，小安之前就说过，这次的调控的主线或者是精神嘛，就是让不买房的人有不买的勇气，然后让想买房的人有买房的底气，你比如说刚毕业的这种年轻人，他不用担心房价会暴涨，可以安心的攒钱，有这种保障型住房的托底，而且房价不会大起大落，那想买房的人呢，也不用担心成了大怨种啊，不至于说前脚前脚买了房子后脚就降个大几十万，存量房可以享受低利率，只要选对房子，咱起码不用担心这个房子砸到咱自己手里边儿，那16年提出的房租不炒，大家相信已经是见识到他的厉害了，那小安把话再放这块儿，止跌回稳也绝不是一个。随随便便的口号，那第二个判断呢，楼市分化的趋势还是会继续下去，只不过很多数人理解的分化有点不太一样，起码在未来半年里边儿，济南楼市的格局是两头会稳定，中间会动荡，100来万的港需行情一定是稳定的，不会有太大的下跌空间，那核心区四五百万起步那种改善位置比较好，它也不愁卖，中间这部分开始剧烈分化，你就比如说我上面提到的玉兰的一期，保利华庭，东城一家，名胜豪庭、领秀城等等，可能位置不错，但是产品由于落后，户型、物业园林不符合年轻人的审美，一方面老业主急着置换，去买什么科技城了，高新区这耗宅了，那另一方面呢，两三百万这个预算，这些老小区跟市面上的新楼盘无法去竞争，找不到足够的接盘侠，那房价下跌就很难避免了，如果说咱恰好是这个预算，或者手里就有这样的房子，那到底是怎么去置换呢？怎么优化自己的家庭资产呢？这个是需要咱们好好想想的。那第三个判断，脏马也好，唐野也好，雪山也好，粉武也好，包括新东站，150万预算即将迎来清黄不接的房源的局面，也就是说我们可选的房子不多了，可选的不多不是因为房子涨价了，而是库存在慢慢的见底，由房子的开发商要么到了济钢了，要么到了汤冶北了，那想买的呢，没房子，那这个预算的购房者目前来看，想要等新项目入市，可能得在明年6月份儿以后才可能会有新楼盘入市，那交房的时间自然而然的也就到了这27年年底或者是二八年了，那么就在这个空档期，200万左右预算的楼盘会成为接下来市场的主力供应。130万到160万以内预算的购房者，要了解到这个市场变化，
