💎说起卢湾区真正的上只角，那还得是瑞金二路街道，尤其是思南路、香山路这块，有孙中山等名人的故居。 国泰电影院、复兴公园、红房子西菜馆、光明邨，是几代上海人的共同记忆。 并入黄浦区之后，瑞金二路街道也以无可挑剔的区位和配套，始终霸占地段价值的头牌。 在2020-2022年的行情之前，淮海中路始终要稳压新天地一头。 即使是在新天地📈上天的2022年，淮海中路亦是唯一的价格跟随者。 即便如此，在最近一年的二手豪宅降价潮里，淮海中路也没能扛住。 在2023年下半年，茂名公馆价格坚挺，依然维持在24万/㎡的高价： 一年之后的2024年9月，直接摔成18万/㎡了，📉25%以上。 继翠湖4期、云锦东方二期之后，成为又一个📉超过30%的顶流豪宅。 ‼️本质还是供需关系的问题。 在2020年之前，上海市中心压根没几个盘能和凯德茂名公馆竞争。 2024年，一切都不一样了。 附近新增了翠湖5期（近期23万/㎡成交）、翠湖6期、恒昌玖里/顺昌玖里风貌别墅的供应。黄浦区后续还要新增1万套左右的豪宅。 已知的就有高福里、嘉里金陵东路、露香园A地块、融创外滩壹号院2期、士林润园、中崇大兴街项目、锦园、海玥黄浦源风貌别墅等楼盘，面积段>=凯德茂名。 2022年之后，Old Money成群跑路，【上只角】的认可度相比先前有所下滑，凯德茂名公馆、兰馨公寓、香山丽舍这些楼盘的稀缺性，大幅下滑了。 🤔现在就是挤泡沫阶段。等去完杠杆，租金回报率都算得过来的时候，房价才会稳住。 👉对于高预算买房人来说，淮海中路是一个需要重点关注的板块。上海最佳地段的豪宅价格，具有风向标意义。 房子不一定买在这里，房价行情也得盯紧了。