上个周末,上海楼市有点热闹。
周日的网签数攀升到1334套,创下2024年的峰值
(📷见图2)
看这仗势,楼市真的要起来了吗?
其实,我在前几天的文章里就提醒过了,成交量是评判楼市牛熊的重要指标,但不是唯一指标。
客观而言,近期楼市迎来了多重利好,想必,十一过后的这波成交,一定程度上也是FOMO交易,生怕被别人抢先一步,买到笋盘。
不过,这些都是短期的交易性利好,释放完一波需求后,也就那样了。房子是一项长线投资的资产。房价的上涨,需要有源源不断的需求来支撑。
引用下泓湖投资和统计局的数据,我国在人口、城镇化率、人均住房面积、居民杠杆率各项指标都已见顶:
(📷见图3-7)
大白话就是:买房没办法再分享到时代发展的红利了。关于如何评估房产的价值,还是看看央妈怎么说吧。央行在2024年第二季度中国货币政策执行报告里的表述:房子的定价既看租售比,又看租金增速。
(📷见图8)
根据易居研究院和链家的数据,2024年8月,上海平均租金为85.82元/㎡/月,环比下跌2.6%,同比下跌9.7%,租金回报率为1.82%(历史低点):(📷见图9)
不妨比照一下上两轮上涨行情之前(2015、2019年),上海楼市的概况。
2015年中旬,上海平均租售比在2.5%以上,名义GDP增速为6.8%(当时被定义为经济失速);
2019年,上海平均租售比达到2.3%,名义GDP增速高达9%,内环品质次新、新天地豪宅大户型不乏这种价格:
(📷见图10)
更重要的是,上海楼市在2015、2019年,仍然处于上涨的大周期里。基本面+技术面共振。
趋势的力量是最强大的,即便“房住不炒”的指示发出来,也没人听得进去。
⚠️现在的形势恰好相反。
2024年,上海房子的租售比跌至历史最低位置(不足2%),租金居然还在下降,基本面极其糟糕。技术面来看,上海房价(均价)自最高点已下跌超过25%:
(📷见图11)
国际通用标准,一项资产自最高点下跌超过20%,即视作进入技术性熊市。
以往的小周期“熊市”里,远郊的房子可能下跌20%,市中心的回撤一般不超过10%。新天地、古北这种板块,更是纹丝不动。
这次真不一样。
翠湖天地等市中心各个层级的盘,下跌幅度都来到了-30%。
只要上海房子维持现在这个估值水平(1.8%租售比、下降的租金),拿出史上力度最大的政策(买房送户口+贷款利率7折),也没办法使房价恢复上涨趋势。
诚心要涨分分钟,70年改100年,从工资征收无房产税,超过一定年限不购房遣返原籍。拿出当初不给出小区的劲,房价早就翻倍了。
A要回到3000以下了吗?
上海人口能看吗?流入也蛮多的咯