01市场分析
新房市场不容乐观，二手房震荡高位运行
8月受天气、供给端方面约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，北京楼市整体表现波澜不惊，价格持续调整。据CRIC数据监测显示，2024年8月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应3732套，环比上涨34.9%，同比上涨24.2%；成交3288套，环比上涨5.6%，同比上涨5.4%；成交均价49436元/㎡，环比下跌14.0%，同比下跌23.7%。2024年1-8月北京新建商品住宅新增供应21966套，同比下跌10.2%；成交21828套，同比下跌35.2%。
近一年来，北京每一次政策放松都会带来成交量的小幅波动，但对市场的长期拉动效应有限。底层原因是整体经济形势尚不明朗，市场信心缺失。企业推盘力度和积极性下降。8月仅有2个新房项目开盘，分别是昌平沙河清樾府、顺义芳华里，两个项目均由住总开发，今年年初住总分别摘得顺义新城和昌平沙河2宗宅地，如今到了收获果实的时候。
二手房以价换量，北京老旧小区价值回归
据北京住建委数据，2024年8月北京二手住宅网签量14363套，虽然比7月的15575套要低，但依旧处在相对高位。按照往常年份，暑期6-8月份成交量往往会变少，今年这三个月成交量都保持在1.4万套以上。在楼市小阳春之后，北京迎来了盛夏行情，打破了往年的成交规律。从累计数据看，1-8月北京二手住宅成交104525套，同比下跌0.5%。
2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点。此后，二手房的月度成交量开始急剧下滑，单月的成交量一直在1.5万套以下。一直到今年7月，单月成交量终于站上1.5万套。
8月成交量保持1.4万套高位，说明北京房产市场本身需求比较旺盛，也是此前多轮政策效应叠加的结果。23年9月至24年6月，北京发布各项放松措施，纵然单条政策起到的作用有限，但随着放松力度越来越大、放松措施越来越多，叠加效应开始显现。
北京626楼市新政，首套房最低首付比例从30%降至20%，5年期以上首套房贷利率下限降至LPR-45BP，LPR下调、贷款利率继续走低、以旧换新政策出台，目前已经是北京史上最低的购房首付比例与房贷利率。
北京楼市刚需和置换改善群体的买房需求，是市场稳定的基本盘。政策利好的刺激加快了刚需客群的入市，80㎡以下的小面积刚需产品去化速度相对较快，80-140㎡面积段是当前新房市场的供应主力面积段，二手房成交受到新房分流影响。
今年以来北京老旧小区房源的成交价格持续下探，反促租金回报率提升，使得其投资价值增加，进而促进成交量上涨。此外，原拆原建政策亦为老旧小区带来房价增值预期。北京核心及重点学区等板块的二手房交易活跃，成交量迎来显著上涨。
02榜单解读
中海京华玖序、保利·天汇、保利·朝央和煦荣登1-8月北京项目销售金额榜前三建发观堂府、中海京华玖序、恒大御峰蝉联1-8月北京项目销售面积榜三甲
恒大御峰、北京国贤府、中建璞园位列8月北京项目销售金额榜前三
恒大御峰、北京国贤府、大兴·星光城荣膺8月北京项目销售面积榜三甲
2024年8月北京TOP30项目共实现成交额89.16亿元，环比7月下跌17.14%。
分城区来看，2024年8月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的中建璞园荣登榜首，实现了4.25亿元的销售额。近郊区成交金额排行榜中，房山区的恒大御峰位列第一，实现了12.74亿元的销售额。远郊区成交金额排行榜中，密云区的国祥源境位列第一。
分环线来看，2024年8月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的保利·朝央和煦登顶榜首，五至六环昌平区的北京国贤府，六环外房山区的恒大御峰位列第一。
8月，项目销售金额榜头部项目的销售额均有所下滑，TOP30项目成交额环比下17.14%。回顾今年北京楼市表现，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳。6月新政利好，再加之各个项目发力年中冲刺，取得了不错的成绩，而在7、8月后，传统淡季市场，回归平静后，热门项目成交额有所下滑。此外，二手房市场对客户的分流也冲击着新房市场。
北京核心区域的项目对于购房者依然具备吸引力，与之相比，外围刚需刚改楼盘的去化不尽如人意。受“新房破发”影响，犹豫观望情绪愈发浓重，尤其是具备投资属性的客户，除了明显的地段价格优势，很难让其下定决心。而一部分有自住改善需求的客户又被二手房套住，无法进入下一步的买房置换环节。目前中心城区以外，流速还保持在高位的，基本都是产品力优秀、配套完善且叠加优惠的项目，整体市场“去库存”压力仍在。
03典型项目
北京国贤府
8月北京项目销售金额榜、销售面积榜第二。
北京国贤府位于昌平区北七家板块，项目南侧为山姆会员店，现已开工，预计2025年开业；项目西侧有规划教育用地，周边还有首都师范大学附属中学昌平学校、首师大附中校、黄城根小学昌平学校等。目前，距离项目最近的地铁站为17号线未来科学城站，直线距离约为2.3公里。除配套外，项目产品力也抗打，1.3容积率低密住宅，南侧赠送阳台、北侧赠送设备平台，得房率达90%左右。
中建璞园
8月城六区销售金额排行榜第一。
中建璞园位于朝阳区金盏北板块，毗邻机场高速。项目西侧为别墅区，东侧有温榆河。目前项目周边配套还有待完善，主要优势是其产品力。项目打造的是1.5容积率、4-8层的花园洋房，在户型设计上南有内阳台，北有设备平台，得房率高达85%-93%。依托温榆河生态走廊和大片的生态密林，项目将被打造为高标准低密度生态住区。
建发观堂府
1-8月北京项目销售面积榜第一。
建发观堂府位于昌平区南邵板块，项目距离地铁昌平线北邵洼站约500米，7站直达西二旗，西侧是白浮泉公园，周边还有悦荟广场、路劲世界广场，以及区域认可度较高的十二年一贯制名校清华附昌平学校。建发·观堂府大门沿用的是一贯擅长的新禅境中式风格，共分东西2个地块，0018、0023地块共规划19栋住宅楼、1108户，层高在9-15层，容积率2.2、控制高度45米，配建社会停车场、社区养老服务驿站和12班幼儿园。建发·观堂府是建发在京的第七个项目，从珺和府、长安和玺、文源府、璟院、养云再到观云，擅长打造新中式建筑的建发，每个项目大门都是前期宣传时的重要卖点。
04总结展望
“金九”市场积极性不足，政策仍有发力空间
2024年8月开启房屋养老金试点，地方存量房收储迎来进展，但各大城市前期出台的利好政策对市场提振效应递减。如今“金九”已至，房企推盘积极性不如以往，市场情绪总体低迷。政策端仍有发力空间，一方面是“930”等关键政策节点将至，近期市场也有存量房贷利率将迎来进一步调整等的传闻，另一方面，当前新房、二手房市场活跃度下降，成交动力不足，市场信心需提振。从目前释放的政策效果来看，楼市现状就像一场博弈。一部分人选择抓住这波政策利好，抓紧上车；而另一部分人选择观望，期待政策进一步放松，或对房价的调整有所期待。在这种购房心态下依旧占据榜单前列的项目，也是大浪淘沙始见金的高性价比首选。（
[购房资讯轻松享，快来关注乐居网]
