最近这个盘很火，看名字就知道开发商的野心，不过价格出来之后，我觉得还是值得讨论一番。 1️⃣定位和品质。 不谈交付的情况下，3.3米层高，3梯3户，14米抬高，以及“天悦”二字，基本上确定了这个盘的品质不差。单纯从现有的产品线来看，从荔湾到海珠西，其实没太多对手。 不过新盘货不对板是常有的事，把期待值保守打个7-8折吧。 2️⃣都说内港湾🫓太大，算是很多博主/潜在买家的共识了。 一是本身投入巨大周期长，二是投入方有没有必要继续投？为他人做嫁衣（不敢多说）。 参考广钢的中央公园，对这个规划的期待，保守先打个5折吧。 3️⃣但客观的说，这个价格，有没有内港湾，没那么重要。 荔湾其他一线江景盘7-10万，对面海珠西江景盘也是8-12万的挂牌价，这里5字头，我觉得挺有性价比。 当然，这个“性价比”只适合喜欢江景的买家。 4️⃣第二个天悦就别想了。 和天悦同时期的高端改善盘，这些年什么走势大家又不是不知道，比如“天誉半岛，珠光御景壹号，紫龙府”，南向 北向和西向望江都有，但天悦是一枝独秀。 因为琶洲只有一个，白鹅潭规划了差不多17年，一步慢步步慢。 5️⃣户型上我觉得没有很惊艳，特别是130的设计，在现在这个节点，没啥诚意。 170以上的还好，特别是主卧很阔绰。也要注意江景面，有些大户型其实做不到三面看江。 6️⃣再说说缺点。 周围城中村比较多，主阳台是北向看江，南向有高速有高压线，负面buff挺多。 学校康有为，也是省一级，但没有引进省实之类的顶流，差点意思，而且位置在cocopark北侧，接送不方便。 后航道沙船比较多，参考南天名苑的景观视野。 ⚠️说白了就是价格，如果6-8万就比较虚高，必须得靠内港湾/白鹅谭这些概念拉高预期，5万多的价格，还是值得研究研究的。 现在尴尬的是旁边幸福湾和滨江上都了。