海珠西的这个二手盘，底部价我推算出来了 假设实用率为130%，建筑面积100㎡

海珠西的这个二手盘，底部价我推算出来了 假设实用率为130%，建筑面积100㎡，套内面积则达到130㎡。但目前市场上大部分的二手实用率只有80%左右，当建筑面积为162.5㎡，套内面积才能达到130㎡。 二手162.5㎡ 与 一手100㎡怎么比？ 比的是地段、成熟的配套，但这62.5㎡的“建面差”能抵消过来吗？显然是不能的，市场也不会买账。 目前市面上大多数一手房是100%，少部分是110-120㎡，而不少的“旧式新房”仍然是80%左右的实用率，更别说二手房了。 以东方红（一手）与J盘（成熟二手）为例子： 1、东方红建面107㎡，单价6w，总价107*6=642w，实用率未达到130%，但也超过100%。换言之，建面107㎡的房源，套内面积至少有107㎡，套内面积单价约642/107=6w，这个价格水平比较接近底部，那我就以它作为底部价的参考基准。 2、J盘建面108㎡，实用率约80%，套内面积约86㎡。假如配套差值1w，则J盘108㎡套内单价约7w，换算总价约7*86=602w，但目前108㎡的最新底价约680w，套内面积单价约756/86=8.79w 换言之，J盘的108㎡的价格还要持续下降。预计底部大约在5.5-5.6w区间。602w/108㎡＝5.5740w 二、何时到底？ 每月，总价有5-10w的下降空间，平均有7.5w 680-602=78w 参考一：78/5=15.6月 参考二：78/7.5=10.4月 参考三：78/10=7.8月 最快在2025年4月到达底部 平均在2025年7月到达底部 最迟在2025年12月到达底部 结论： J盘108㎡的底部大约在600w，最快在明年4月到达底部，最迟明年底到达底部。 未来几年，在J盘附近的2公里范围内会陆续有地块和新盘，如果这些地块出让/开盘的时间提前，则会增加J盘的下跌压力。