杭州外围逐步放开限价，那么外围价格多少才是合理的呢？参考什么项目比较合理呢？ 2015年之前的项目多为毛坯，现在的项目多为精装修，两者匹配性不足。 所以如果用2015年以前的项目来评估肯定会出现低估的情况。 特别是对于改善板块，不能参考这些数据。 刚需板块可以考虑这类房作为过渡，因为性价比其实不错。 这类房子千万别买大的，买个90方足够足够了。 2016年开始，杭州商品房以精装修为主，所以用2016年以后项目来进行价格评估是较为合适的。 但是如果交付以后部满2的项目那么参考性又弱了，核心原因有高昂的税和极低的品质。 所以我们用交付已经满2年的2016年后销售的次新精装修项目，作为板块的价格参考相对来说具有实际意义。 我稍微盘了一下，这样的项目有100多个，覆盖了将近50个板块，虽然不是面面俱到，但是还是非常有指导意义的。 红色区块：次新明显高于限价，以溢价15%作为标准，可以说买这里的新房性价比高。 其实这样的板块已经很少了，只有6个：钱江新城、滨江区政府、钱江世纪城、市北西为代表的一江两岸；文教、申花为代表的大城西。 次新低于限价5%的我用绿色表示，这样的板块也不多，有14个，看图可以直观的发现主要在城市的外围板块，价格低于2.5W，高于2.5W的板块就3个 一个是市北东、另一个是运河新城北、还有一个是未来科技城湿地板块。 这样的板块应该是尽量考虑二手房而不是新房。 因为本身就是低价板块，很难说通过品质就起到力挽狂澜的作用。 低价板块就是追求性价比、真要改善很多人会选择更高一层的板块去改善，低密产品除外。 其实大部分的板块是紫色的。 这样的 板块买新房还是买二手房要具体分析。 后续的篇章我会逐一去写一写。 核心点就在于区位和产品力的对比分析。 我用次新二手房价格和限价做了一个倒挂图，我们可以发现一些非常有意思的情况。 看了上面比例图，很多人会觉得这和我的认知不对啊，不是网上说的很多项目破发么？你这图看起来的破发的也不多啊。 核心原因有一下几点： 一是如何定义破发，有人把各种税费和利息都算入成本，那肯定大部分盘都是破发的。 二是破发的项目多是近期刚交付的项目。 这些项目有3个特点，一是有高额的增值税，二投资客多都想跑行了挤兑，三则是产品和户型都较差。 比如110方中间套3房，这你不破发谁破发？看看刚的反面例子，X城印象89方3房2卫。