💡最近几年，有一种声音占据了主流：上海的城市中心，正在南移。 大家随便搜一下，就有一堆相关的文章。 人难免被周围的声音所影响。小克勒一度也信以为真。 🤔况且，从规划上看，上海的核心区，确实在向南突进。CAZ向西扩展一小块，向南扩展了一大块，就连华泾都规划成了四轨交汇站。 不过，小克勒一直在跟踪上海各板块的消费数据。 如果【上海重心南移】属实的话，南部地区的消费应该挺强劲。 ❌然而，事实与预想的不一样。 经小克勒统计全城的数据发现，上海的高端消费力，牢牢紧贴着延安路-世纪大道主轴。 北横通道是唯一一条副轴（P2） ❓上海北城的消费力，反而要强于南城。这就有些反直觉了。 明明上海的新产业、新规划都在南侧，南面也造了很多新商场——太古里、龙华会、AI PLAZA、徐汇万科中心，为何南部的消费数据如此萎靡，几乎是一片空白？ ‼️不是规划不行，而是人不行 我发现，几乎所有自媒体，在分析行政区、板块的时候，都会有意无意绕开人口构成的话题。 解读一个地区的居民成分，容易得罪人，但确实是房产分析最核心的要素之一。 上海南城的人口构成，小克勒做了张总结图，见封面图 三林、杨思都是早年黄浦、南市、卢湾动迁过去的。 南徐汇，尤其是长桥、华泾，也一直是“发配边疆”的地方。 徐汇人动迁了，就从市里扔到那边去。 🚮南徐汇的消费，就是城乡结合部水平。 徐汇日月光，偌大一间商场，117家饭店，只有一间是人均超过200块的 刚开业的、声势挺大的徐汇万科广场，也是一个腔调 我们再来对比一下，为什么北横通道能成为上海发展的副线？ 背后还是人口原因：北横通道沿线基本都是商品房，见P4 有人可能要讲了，拿北面内环和南面中环比，这不是耍赖了么？ 我也不想这么比。奈何，南面中环刚需盘98㎡的挂牌价，已经和北面内环改善盘140㎡的挂牌价差不多了 😅长桥这种丝中丝地段，居然新房还要开11.5万/㎡，高于长风公园的10.4万/㎡： 地段的好坏，本质是由居住的人群决定的，而不是由规划决定。 有钱人多的就是好地段，穷人多的就是差地段。 这么浅显而易懂的道理，大家都憋着不讲，今天就由我来戳破这层纸。 ⚠️小克勒认为，【上海城市中心南移】，就是一场地产营销的经典骗局。 逆向筛选的，都是缺🧠的买房人。 相比实地调研一下，周边的邻居都是什么人，他们更愿意相信相信网上的PPT.