炎热的夏季，楼市成交量并不理想，中介总能在这个时间点，燃烧出激情的火花。

他们冲锋在销售一线，总能传递出惊人的信息，各种特价房，总能在他们朋友圈圈里找到。

忆往昔，主城区地铁房单价两万多，蓦然回首，发现很多房源几乎接近腰斩。

降价的脚步，并没有因为各种利好而停留。

前言

图片为实地拍摄

去过很多城市，留意地铁与房价的关联：

如果一条地铁经过一个板块，那么可能只是为了刚需外溢而存在；

有两条地铁交汇，相对是一个比较有活力的板块，至少有基本的配套；

三条地铁聚集于一个站点，或者多条地铁经过某个板块，基本都是属于比较核心的地段，生活配套发达，还有比较多的产业支撑。

福州有这么一个板块，总共会有5条地铁经过，但自身还很难达到成熟的标准，有简单的生活配套，但总觉得发展还很遥远。

这就是福州人口中的城南，位于南三环之南，在这个板块中，依次开通地铁1号线，6号线，5号线，4号线，滨海快线也即将通车。

城南板块的地位并非首开国仕府（楼面价约为1.9万），而是在2017年福晟土拍时拿下的火车南站地块，楼面价约为20880每平米。

那个年代，地铁只有1号线，大家只知道地铁的便捷，往往忽略了，地铁并不是无能的，至少不会立马改变现状。

城南的高光时刻在2万＋，但是随着楼市无情的变迁，昔日傲气的容颜，终究带着些许苦涩。

这几天，城南一万三的房源频现，地铁的光芒悄然失色！

PART 1

图片来源于中介

榕耀之城是一个典型的高开低走的楼盘，首次开盘的时间点在2022年1月6日。

当时的备案均价就是一个奇葩，带装修均价为28342元每平米，而开盘的时候，实际成交均价为20839元每平米。

如今的榕耀之城都有现房了，价格却直线下调：

89平 B8和B9栋剩余房源，毛坯交付，楼层任选，每平米单价13555元。

两年多前，当时约2.08万的价格，还能吸引不少地缘客户以及少量的刚需外溢群体。

两年半的时间，即使只是毛坯交付，但综合来算，对比高位入手时也是一个六折多卖房的案例。

广告说是四条地铁，理论上也没有错，除了5号线外，1号线直线距离在1公里左右，2站到帝封江站能换乘4号线和滨海快线。

但实际来看，也就5号线属于正地铁房范围（小于500米距离），只是5号线沿途站点并没太多可圈可点之处。

这又是一个超级大盘，总规划户型为3243户，处于非核心地段，注定了难以消化的宿命。

优缺点总结：

容积率为1.5的低密度楼盘，还是一个智能型社区，楼盘内自带的配套不错；

周边较多安置房，基本配套略微薄弱，库存量太大了，未来在市场上的流通会受到影响。

PART 2

图片来源于中介

福州滨江左岸，这是一个奇葩辈出的楼盘！

在2021年的时候入市，当时推广名还是恒大滨江左岸，让城南整个板块为之震撼，因为其入市的整体均价大约在1.9万元左右。

当时主要竞品世茂帝封江2.3万左右的售价瑟瑟发抖，也导致了榕耀之城推迟了开盘时间。

彼时的帝封江还处于一片祥和的假象之中，似乎还是一片希望之土，可以有不少憧憬。

现在的帝封江，买房或许真的能送一个老婆了，也是福州楼市的首创。

看一下中介的广告：

如果你今年三十多了，没有房，且全身上下没有一分存款，被丈母娘为难，请不要慌，我让你0首付入住福州三地铁口新房 还能拿回8万给女朋友买部车，75平100万带精装修的现房!

以前没房的不配拥有媳妇，在楼市欣欣向荣的时刻，哪怕只是交个首付，就可以和女朋友谈领证的事了。

如今中介急刚需之所急，干脆一次性把老婆，房子，车子都给你摆平了。

帝封江早已没有昔日的神采了，从1.9万，也降到1.3万打头了（实际网签价格大约1.4万出头）。

如今的帝封江，似乎成了楼市的梦魇了，被喷也是司空见惯了。

缺点大家都知道，周边没有配套，除了地铁，一片荒滩泽地。

其实优点也是有的，三条地铁交汇，至少现在的4号线到主城区多个核心地段都有站点。

终究来说，帝封江的未来还是取决于什么时候能够有基本的商业配套。

带装修交付的边缘楼盘，商业配套是业主入住的动力，当入住率高的时候，能促进销售的良性循环。

PART 3

图片来源于中介

同样是4号线，1.3万的单价在螺洲板块能买到温泉入户的房子。

以前，在中介口中，国仕府也曾宣传过帝封江板块，当时PK的是看过世茂帝封江的客群。

如今帝封江已经是福州楼市的噩梦了，大家也不再提及。

如果对于国仕府的宣传是独梯独户，76度偏硅酸温泉，双地铁（4号线和5号线）楼盘。

楼盘离地铁4号线螺洲温泉站步行大约在200米，属于正地铁房，5号线步行距离在1公里左右。

这是一个地段和户型错配的楼盘，在一个极其刚需的地段，居然想到了做改善户型，奇葩的是还有建面约155和185的大平层。

或许考虑到是2016年的城南地王吧，让首开在这里开发改善型住宅，这种极度不兼容的搭配方法，让一个8百多户的中等楼盘，卖了5年还有不少余房。

在2019年6月15日开盘的时候，这个楼盘销售均价也创下了记录，均价：28180每平米。

当然，后来的销售中，高点主要还是在2.6万左右。

对于多数楼盘来说，大户型的价格是高于自身楼盘的小户型的，但是，国仕府因为错配，卖到只有大户型时，才发现根本卖不动。

于是，就有了五折销售的房源，首开终极为自己的选择付出了代价。

优缺点总结：

离换乘之王地铁4号线只有200米左右，少有的温泉入户楼盘，社区园林景观融入中式元素，得房率比较高。

在刚需地段做大平层，刚需买不起，改善看不上，西面邻近高架桥，噪音特别明显。

PART 4

图片来源于中介

城南，当然也包含三江口，如今三江口上车的三房总价居然只有99万，8楼以下楼层任选。

这个楼盘就是龙湖的景粼天著，2021年3月的时候，开盘均价大约是在2.25万左右。

同样，景粼天著也是地铁房，邻近1号线和6号线的梁厝站，三年多的时间过去了，没想到每平米的降幅接近1万了。

三江口处于主城区的东南端，在过度地炒作后，如今归于平静。

作为三江口的超级大盘，仍未完全清盘，在市场上还有热度。

同样是地铁房，单价也降到了1.3万，还赠送价值12万的加装。

其实三江口也是属于典型的配套缺失型，除了地铁之外，也没有太多生活所需的配套，但至少会比帝封江多一份人间烟火气。

优缺点总结：

临近地铁1号线和6号线，园林景观有一定特色，三房的上车门槛比较低。

周边的发展还很慢，离市中心的物理距离相比其他几个竞品算是比较远，特价房源西侧临近主干道。

还有一点要提的，中介说是现房，其实在售的特价房源合同上的交付时间是2026年。

编后语

图片为实地拍摄

理论上说，在非核心地段，地铁是一张王牌，至少能保证一个楼盘的下限。

当然，从跨区不限购的政策来看，对于城南板块来说也是误伤，对于那些追求地段和配套的改善群体来说，他们只愿意接受眼睛能看到的东西。

如今的边缘板块有天量库存，而刚需的实际购买能力有限，对于开发商来说，只能选择以价换量。

城市之间存在差异，对于其他大中型城市来说，一般是地铁和其他配套相互发展。

只不过福州现在地铁所能延伸之处，还有太多板块发展滞后，以至于积压了大量的库存。

当然，城市在发展，在配套达到一定程度之后，地铁房也会有其自身优势，对于刚需外溢来说，至少还是及格的。