房地产行业深度调整：央国企崛起与城投的“双刃剑”! 在过去的三年里，中国房地产市场经历了一场前所未有的深度调整期，房企投资格局发生了显著变化。两大鲜明特征尤为突出：一是民营房企的大规模退出，中央及地方国企强势崛起；二是城投公司在土地市场的广泛托底，但其“开发短板”却成为不容忽视的问题。 民营房企的“激流勇退” 数据揭示了这一转变的震撼力度。2021年之前，民营房企在新增拿地百强榜中占据主导地位，投资金额稳定在2万亿元以上，占比超过60%。然而，进入2022年和2023年，这一局面急转直下，民营房企拿地金额占比暴跌近40个百分点，与2020年的巅峰时期相比，更是下降了近九成。这一断崖式下跌背后，既有市场销售疲软导致的回款难题，也有“三道红线”政策下，高杠杆经营模式的崩塌与现金流危机的集中爆发。 央国企的“扛鼎之责” 在市场洗牌的关键时刻，中央及地方国企毫无悬念地接过了投资的大旗。近三年间，央国企在新增拿地百强榜中的占比持续攀升，2022年和2023年均超过60%，较2020年增长了近28个百分点。它们不仅成为土地市场的重要买家，更在稳定市场信心方面发挥了不可替代的作用。 城投公司的“双刃剑”效应 与此同时，城投公司作为地方政府的重要抓手，在土地市场中扮演了“托底者”的角色。据统计，从2021年至2024年5月，30个重点城市的含宅用地中，有近半数地块由城投公司竞得，拿地金额占比也高达三分之一。然而，城投公司的“开发难题”却逐渐显现。其后续开发节奏缓慢，开工率低下，甚至出现了大量土地闲置的情况。这不仅影响了土地市场的健康发展，也给城投公司自身带来了沉重的债务负担。 后市展望：代建之路能否破局？ 面对城投公司拿地后的开发困境，合作开发、代建开发或再次转让土地成为可能的出路。其中，代建开发因其专业性和双赢效应而受到关注。虽然目前代建市场在核心城市中的渗透率仍较低，但近年来却呈现出快速增长的趋势。随着市场环境的逐步改善和代建服务的不断优化，代建市场有望迎来更大的发展空间。 然而，城投公司的代建之路并非坦途。其自身开发意愿不足、债务压力沉重以及市场下行带来的销售风险等问题仍需解决。同时，代建企业也需不断提升自身的专业能力和服务水平，以应对复杂多变的市场环境。 综上所述，中国房地产市场的深度调整仍在持续进行中。央国企的崛起和城投公司的“双刃剑”效应共同塑造了当前的市场格局。未来，如何在保证市场稳定的同时解决城投公司的开发难题、推动代建市场的健康发展将是业界关注的焦点。 原工行现券商 拥有个人产投公司