北京一项目降价去化艰难,开盘两个月网签3套

地产的变革与创新 2024-08-17 03:04:13

中建和颂九里售楼处沙盘 每经记者 包晶晶 摄

溢价封顶拿地、指导价8.3万元/平方米,2024年北京首场土拍,丰台区西南五环内大瓦窑“双子星”L42、L44地块花落中建信和与京能,两宗地块仅一路之隔,最终两均以土地上限价格+摇号(提交高标准住宅建设方案)成功出让,京能置业摘得L44地块,中建信和摘得L42地块,溢价率均为15%。

但土拍时的高光并没有一直延续,两块地中相对较难打造的L42(即中建和颂九里)从6月开盘至今只有3套网签。

图源:北京市住建委官网

8月12日,中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析:“不好卖的原因很多,但核心就两点,一是北京现在市场很‘卷’,和颂九里价格没有优势,产品也没有什么特色;二是这个区域的竞争比较激烈。”

1开盘两个月网签3套房

6月21日,每经记者走访发现,L42地块硬伤明显,三角形状对楼栋排布挑战相当大。项目一共规划9栋楼,以17~18层小高层为主,也有8层的洋房,主力户型是113平方米三居和135平方米四居,最大的是163平方米四居。

首开的8号楼、9号楼,户型为112平方米三居和134平方米四居,楼栋位于地块边角更靠近京港澳高速路位置。

“我们整体的布局属于围合式,虽然说您看着是在我们红线的位置上,但是前面有一片宽50米、长300米的市政园林。”置业顾问小丁(化名)对《每日经济新闻》记者说。

另一方面,该地块距离地铁站稍远,与竞品相比不占优势。

为了抢抓去化,和颂九里放出了大招:降价。

小丁为每经记者计算了一套9楼134平方米四居室房源的优惠情况:单价81556元/平方米,总价1100万元出头;如果当日认购还能再享九九折,叠加首开优惠九八折、首付优惠九九折、司庆月优惠九九折、渠道专属优惠九九折,最后总价为1036万元,相当于打了九四折。

不过,两个月以来,项目合计网签数量是3套。

北京市住建委官网显示,8号楼1单元802已签约,601和1101已经联机备案。

图源:北京市住建委官网

根据每经记者在售楼处现场看到的价格公示表,8号楼1单元802的拟售建筑面积单价应为80222元/平方米,但北京市住建委官网显示的网签成交均价是68933.21元/平方米,而当初项目指导价是8.3万元/平方米。

项目一房一价表

2区域项目竞争激烈

“我们开售的8号楼、9号楼,价格较低,但后期比如4号楼,开盘单价会高一点。”小丁指着沙盘对每经记者解释,“通过后面的价格把利润找回来,最终整个项目出完,会达到均价8.3万元/平方米上下,因为每个项目都是低开高走,不可能上来就卖得贵,越卖越便宜。”

按照小丁的说法,8号楼、9号楼的位置在小区内不算最佳,而两个月仅网签1套、预订2套的业绩,也在一定程度上反映了市场对这个板块的价值判断。

值得注意的是,大瓦窑板“双子星”地块周边仅2个新项目,分别是天阅山河和国誉万和城,均在2020年7月拿地,目前已经陆续交房。其中,天阅山河(云阅嘉苑)三年半前以均价8.1万元/平方米开盘,已转入现房销售,但仍有较多房源没能卖出。国誉万和城(泽誉嘉苑)的情况稍好一些,住宅还有大约35套现房可售。

而距离中建和颂九里3.6公里的小瓦窑地块,华曦府(金泷悦嘉苑)销售情况尚可,余尾盘10套左右,不过网签均价是7.5万元/平方米。

那么,大瓦窑区域的二手房价格又如何?

链家平台显示,目前项目周边在售房源不多,国誉万和城、天阅山河各有2套在售,挂牌均价在8.5万元/平方米;紧邻的10年房龄的经济适用房丰泽家园共有29套挂牌,挂牌价从3.7万元~5.4万元/平方米;大瓦窑绿洲家园22套在售,挂牌价3.7万元~4.9万元/平方米。

一站地铁之外的万科中粮假日风景,房龄15年左右,二手房均价6.8万元/平方米;建邦枫景5.6万元/平方米。

相比之下,和颂九里的价格要高出二手房一大截。

而“双子星”的另一颗——京能·西贤府,7月开盘,同样均价是8.3万元/平方米,目前北京市住建委官网仍无网签记录。

根据置业顾问的推介,大瓦窑板块定位丽泽商务区“后花园”,乘坐地铁约15~18分钟就可以到达丽泽。但丽泽商务区本身仍然在持续建设中,成为成熟且有辐射作用的城市副中心仍待时日。而定位“承接丽泽商务区外溢居住需求”的大瓦窑片区,其城市规划和界面在目前市场下行趋势中能否支撑起8万元/平方米单价的“雄心”?

“这个区域竞争激烈,要么价格降得特别多,要么产品特别好,否则卖得都不好,不仅仅是这个项目。”张大伟说。

来源:每经房产

1 阅读:952
评论列表
  • 2024-08-21 14:18

    蠢,卖出一套也要说去化50%

    哈罗哈罗 回复:
    周围4+,他卖毛线呀!最多6,还不好卖
  • 2024-08-23 07:41

    不好卖的原因主要是贵!