528新政之后,广州楼市的四种分化趋势

拿铁房产观 2024-06-17 11:34:22

528新政之后,一手二手成交量还是有很明显上涨的。

先来看一下新房的,528的前两周成交量是1613套,528的后两周成交量是2759套,成交量上涨了71%。

上面成交量增长最多的还是以天河海珠荔湾为首的主城区,改善和豪宅购买力回归主城区了,天河主要是改善首选的保利天瑞以及刚改首选的保利天汇,海珠主要是靠豪宅中海大境、琶洲南以及刚改盘燕语堂悦。

白云成交量最多,不愧是人口排名第一的大区,荔湾主要还是靠性价比,对刚需非常友好,比如保利和颂、中海浣花里,300万就能上车。比较意外的是黄埔,黄埔今年除了中央公馆并没有新盘入市,都是些卖得一般的老盘,而且之前的二手也出来了,对一手也有影响。

从核心区来看,天河海珠的新品改善购买力还是很多,毕竟核心地段二手没得挑,楼龄也旧,户型也差,又买不到四房,另外,新盘里面值得下手的也就那几个,都没有降价的,成交价也是一路走高,剩下的不是差了就是贵了。

接下来核心区能拍的好地段几乎没有,不是偏就是差,上半年由于没有什么土拍,下半年也不会有新盘入市,从选择上来看,买家等下去只会越来越被动。

二手会不会好一点呢,会不会有得挑呢?总的网签数据没有出来,也不太准确,我们只能挑几个重点板块来看,成交量还是很明显的。

珠江新城5月28-31号四天共成交18套,6月1-15日共成交34套,天河公园华景片区共成交40套,天河北共成交62套。

一手是因为首付降了,原来只能买得起三房的,现在可以买四房了,原来只能买得起黄埔的,现在肯定是首选天河了。

二手方面主要还是以价换量,那些价格跌得比较多,租售比较高的核心地段老破小或者小户型,在投资客的高评下还是能卖得掉了,关键看业主想不想出。

下面我们说一下这次分化的基本情况。

一个是地段上的分化,从上面的成交数据来看,中心区虽然价格更贵,但是成交更猛,回暖更快。

就连天河北华景新城这些老破小港式楼,因为地段好学位好还是有很多接盘侠的,而郊区远大新本身购买力都去了一手,二手不是降价就能出得了的。

试想一下,以前中心区不敢想,现在垫垫脚就能够得上了,以前要卖房,现在不需要卖房了。

另外,外围的一些次核心板块,成交量和流通性都在的,只是还没有达到价升的局面,比如科学城的保利罗兰,万博的万科欧泊,白云的岭南新世界,虽然成交量起来了,但它们需要有中心区的带动才会迎来上涨。

再往远的,那就是分化更严重,也不是想带就能带得起来的,比如南沙从化增城,房多人少周期长,行情基本和核心区没关系。

二是地段之内的分化,这个也呈现出了比较大的分化的趋势。

比如同一个小区里,南向和北向的差异,高楼层和低楼层的差异。

举个例子,珠江帝景一二期北向150-164的户型,虽然能够看得着一点广州塔,但是价格也一直上不去,如果是南向的126/133却很抢手。

再比如珠江新城中海花城湾北向125/147的大三房,嘉裕公馆北向122/150的大三房,原来都是接近二十万的单价,现在成交价也就是15万,那些保利心语、中海璟晖的北向大三房就更不用说了。

越是核心地段,朝向楼层之间的价差也会拉得很大,毕竟总价这么高的时候,特别考验流通性,没有流通性的产品,一定会走下坡路。

三是品质和物业之间的分化。

同样一个地段里,好的房子和差的房子之间分化非常明显,我们一直劝大家去买好的房子,一是抗跌,二是受众多,三是流通性强。

什么是好房子和差房子,大家肯定是一目了然的,不然大家也不会去追求新房,哪怕地段更差,比如天河的新房都在广园路以北,配套再差也有大把改善买家去买,除非是核心地段真的找不到好房子。

真正降价扛不住的还是那些歪瓜裂枣,在单纯从住的角度且又有得挑的情况下,大家还是会优先选择好房子,哪怕贵一点也可接受。

很多房子,并不是地段不行,而是共识里面已经没有了基础,比如金融城的骏景花园、琶洲的南园居,珠江新城的跑马地。

也只有一些金融投资客通过杠杆超贷或0首付的方式来买,如果卖家不接受这种方式,大概率是无法出手的。

四是意识形态上的分化。

对于有些人来说,房地产就是毒瘤,好不了的,他们大多工作收入都不稳定,信心不足,房价越降越不买,在没有上涨前他们永远都是对的。

对于有实力想改善的人群来说,他们经历过周期,知道政府对于房地产的重视,也知道通货膨胀大放水对于持币的风险,他们会考虑在合适的时机入场。

当然还有一种是卖房的业主,本身有好的房子在手,能够穿越到下一周期的,卖心就不强。

这类业主和那些持有差房子想降价的业主之间是形成分化的,差的越卖越没信心,生怕后期还会降,好的越来越舍不得卖,生怕行情来了却卖便宜了。

以上四种分化情况是我们实实在在能够看得到的,其他城市也基本类似。

但看不见的金融上也是会有分化的,购买力强的改善性产品,对于资质要求更松,对于刚需房而言审核更严。

其次,在评估价方面,好的房子可以拉得较高,而差的房子评估价就一直在往下走,这种金融属性分化的趋势也会导致未来在市场上的流通性减弱。

有一种情况是可以暂时缓解以上问题的,就是房价全面拉起来,全部拉起来之后,大家冲进来时,也分不清好坏,所有策略方法失效,不过这些都是暂时的,疯狂过后仍然又是一地鸡毛。

所以买房还是要看房子本身,价格就已经筛选出来了,一分钱一分货不是没有道理。

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