国庆结束，广州楼市疯狂一周后，房企说要涨价了？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

真正被政策惠及到的是，核心区面积120m²以内的二手房，但这部分多出来的购买力，暂时没有一举打破目前市场平衡，重塑整个市场价格体系的势能。

当然，国庆这一周，我朋友圈全都是开发商红彤彤的捷报海报。不知道是不是信息茧房的原因，感觉今年国庆旅行独家的照片都变少了，全都是人挤人买房的。

国庆的热搜头条里，10条里面，除去一半景区人山人海，剩下的5条里，得有3条都是楼市大热，群众争先抢后买房的。

在我们这个流量为王的时代，大众的注意力是一种稀缺资源，流量就是金钱，没有哪一条热搜是无缘无故让你我看到的。

每一条热搜背后都有不菲的投放价格。

一种就是商业逻辑。商家买下来，投放出来给我们看到，用以作为宣传促销的手段。

另外一种是宣传逻辑。有人把这条热搜推送出来，目的是影响舆论，可以达到一定的社会层面的效果。

相比于这些新闻的真假，我更关注的是这些新闻背后的用意。因为背后的力量，可不止是上条热搜新闻，还有把热搜新闻在现实中复现的能力。

开发商当下最重要的任务依然是去库存回款，在折扣和活动上拼命内卷，抓住国庆假期把销量尽量放到最大。

广州新项目众多的几家开发商，越秀、保利、中海等都在不断报喜。有些是单个楼盘报收日均10套以上，有些则是集团报收单日突破10亿。

像贝壳这样的购房平台，新房战报也是节节攀升，不停刷新记录，600套、700套、1000套、1500套、2000套。

至于这些捷报中有没有水分，我觉得多少肯定是有的。毕竟房企之间的战争是全方面的，从产品到营销，再到折扣，最后一直蔓延到战报，也都在意料之中。

但市场的好转，也是切切实实的。我们在一线的感受会更加直观。

所以不论如何，只要情绪到位，预期给足，活动优惠配合到位，政策加上一把火，购买力还是能被点燃的。

但这几天，我看到一些房企发公告，说国庆结束，就要涨价。搞得我一些粉丝很焦虑，过来问我，说是不是国庆不买接下来就要涨价了。

今天给大家做个回复，顺便揭点开发商对于价格的秘密，给大家看看。

01

先说结论，即使你有近期买房的需求，也不用慌张，开发商短期是不会涨价的。

作为买家，任何时候焦虑你就输了。

开发商搞涨价宣言，目的就是制造有买房需求客户的焦虑感，就是一种促销的手段。降价可以是一种促销形式，涨价同样也可以是一种促销形式。搭配使用当然效果更好。

客户在这一层层的价格迷雾中，云里雾里，价格层峦叠嶂，晕头转向。转着转着，就转到了成交签约。

最终不过是想营造一种不买就涨，现在买到就是赚到的预期，通过涨价给还有些摇摆不定的客户，一个立刻买入的理由。

临门一脚可以是折扣，也可以是涨价预期。

开发商对于价格，其实也是摸着石头过河，谨小慎微。生怕走错一步，错失几笔成交，那是万万不可的。

那些大张旗鼓发公告涨价的开发商，内心都虚的要命，要是公告可以拟人化，你肯定能看到桌下面，公告两条颤抖的小细腿。

相反，开发商真的涨价都是偷偷摸摸，秘而不宣的。在过去，那些收回价格折扣的开发商，会盯着每天的来访量，成交量数据。

如果价格涨了，看房量不减，成交数据不降反涨，那开发商揪着的心就能放宽了。然后开始酝酿下一轮涨价。不停在涨价和降成交量的边缘疯狂试探。

另一方面，如果涨价了，成交量下跌，那开发商又会把之前取掉的折扣偷偷加回来。

其实在对市场的理解方面，开发商和二手房业主都是一样的。

楼市没有温度计，大家对市场的理解，都是经验主义。只能把手伸到水利，感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。

开发商是新房成交量高了，就加点价。二手房业主是看房谈房的人变多了，价格就变得难谈，说不定还要返价。

02

为了验证我的想法，我和几家规模开发商的营销负责人都聊过，至少目前他们的策略还是快速出货，争取抓住这波政策利好，迅速回笼资金。

该给优惠的给优惠，并没有涨价的打算，更没有发涨价的营销通知。

大家可能对开发商的策略一直有一些误解。开发商对价格的决策，利润层面的影响不见得是最重要的那一项。

特别是在楼市的淡市行情下，每套与其多赚点钱，不如多卖几套房，快点回款更实在。一套房多卖的几万块钱，在开发商的资金成本面前，那真是眇乎小哉。

除非市场大热，供不应求，那开发商自然愿意涨价，能多卖一分钱就是一分钱。

国庆期间，广州的楼市行情确实不错，但至于这种火爆的行情，能不能长期持续，甚至更进一步突破沸点，还需要观察。

但不论如何，开发商当下的重中之重，依然是快速卖房回款，那在这样的大背景下，就不存在大幅度涨价的前提。

所以我给大家的建议从来没变过。

有买房需求，并且有充足的买房条件，那就趁着这一波折扣行情，买一套适合自己的房子。这里的买房条件，不仅是指手头的自由资金足够房子的首付，还指买完房子后，现金流可以支撑月供，不会导致家庭生活水平下降。

如果买房的条件还不是很成熟，自己还没有捋清自身的买房需求，那就先别急着冲动入场。更不用担心国庆期间不买房，后面房价涨了就买不到。

楼市的体量就决定了不会像股票那样急涨急跌，这也是为什么过去这么多年，在房产上赚到钱，实现资产升值的人，要远比股票多得多。

股票是跌5年，上涨3个月。而房产在大涨前，会有很多前置的微观细节体现出来。

目前楼市刚刚启动，接下来还会有一段多空博弈的时间。但相比于外界因素的变化，我一直觉得重视自身需求，才是买房最核心的要素。

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（2024.10.8 橙子 yxjcena）