春回大地，万物复苏。房企是否也熬过了寒冬即将转危为安？

3月10日，佳兆业在历经343天的停牌后终于宣布复牌，正式恢复在港交所股票买卖。

佳兆业也成为港股市场今年首家复牌的出险房企。

01

劫后重生？

3月9日，佳兆业于发布了2021年年报和2022年中报。由此，佳兆业已经达成港交所要求的全部复牌条件。

尽管佳兆业复牌即出现了暴跌行情，但依然不妨碍一个基本事实：佳兆业的风险化解工作取得了重大突破。

据两份迟到的财报数据显示，佳兆业总共在一年半时间里亏损了210亿元，平均每个月亏损金额超过了11亿元。

对于出现巨额亏损的原因，佳兆业表示是因为降价促销导致毛利率下降；降价卖项目导致大额亏损；预期信贷亏损拨备；投资物业公平值亏损；汇兑损失。

当然，亏损是房企2021年与2022年的常态，尤其是对于那些出险房企而言。但相较于其他出险房企，佳兆业又似乎比较幸运。

佳兆业的土储主要聚焦在粤港澳大湾区，尤其是深圳占了其近一半的货值，而而其货值中又大都来自于地段极佳的旧改。

或许这也是佳兆业成为2023年首家复牌的出险房企的重要原因。

事实上，在佳兆业刚开始出险的时候，佳兆业手中的土储就成了待价而沽的香饽饽，引来极高的关注度，最终也凭借着手上的这些土储成功引入了中信、招商蛇口等央企和长城资产等AMC，率先找到了有效纾困的路径。

在落实国家“保交楼、保民生、保稳定”工作任务上，佳兆业看起来则不像是一家出险房企：

过去两年，佳兆业累计交付了5.3万套房。据悉，当前佳兆业在建在管项目整体复工率约95%，而95%的整体复工率事实上比很多未出险房企都要高。

写到这，不免感慨一句，佳兆业屡次“作死”都能活下来，靠的还真就是战略布局的成功。

02

雨后春笋？

除了佳兆业，其他出险房企也接连释放了一些复活信号，他们似乎要开始集体脱离ICU了。

今年最先传出好消息的是融创中国，这家被称作“恒二”的出险房企。

1月5日，融创中国境内债券重组方案获得通过，也是TOP10出险房企中重组成功的第一家，完成160亿元境内债整体展期。而且融创以35.8亿元甩卖深圳融创文旅51%的股权，加速回血。

随后，3月7日，融创中国境外债重组计划也获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划。

融创中国的境外债重组方案中提到，或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据，债权人还可以申请债转股。展期期限最短为2年，最长为9年。

除此之外，债权人还可以申请将部分或者全部的美元债进行债转股，即将手中持有的美元债按照一定比例来转换成融创中国或者融创服务的股份。

但是，债转股的前提是保证融创中国董事会主席孙宏斌仍为公司第一大股东，且持有融创中国重组后至少30%股权，以确保孙宏斌对融创中国的控制权。

随着境内外债券的全部重组，融创来自债券市场的压力得到缓解，但在商票、应付账款等方面仍存在缺口。而且，融创中国未来现金流恢复如何是由销售端的的表现决定的。

除了融创，去年9月至12月，富力、绿地、龙光相继完成债务重组。

2022年9月22日，富力地产发布公告称公司境内交易所8笔总计135亿元公司债券的整体展期事项获得债券持有人会议通过，展期后的8笔公司债的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

同年11月22日，绿地集团9只32.41亿美元的存续美元债相关同意征求及特别决议案均已获得正式通过，其中8只境外债券拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。

接着，同年12月6日，龙光集团境内21笔公开市场债券的展期议案均获得持有人会议表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。

再有就是花样年，也在今年1月份公布了债转股、留债展期的方案，打算将13亿美元的总计息及债务性质负债股权化，达到境外债务大量去杠杆化，同时通过增量资金对现有票据进行回购。

03

债务重组？

“以股抵债”、“留债展期”是房地产行业出现流动性风险后，出险房企常常采用的市场化处理方法。

该方法的“始作俑者”是华夏幸福，其曾在2022年9月披露了“以股抵债”计划。

当时华夏幸福以下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，并以两个估值超过1000亿元平台公司作为偿债资源与债权人实施债务重组，债权人以估值的八折或七五折价格换取不超过49％股权或相应收益权。

方案实施后，华夏幸福最高可以置换400.39亿元债务。境外债方面，持有华夏幸福原始债券本金13.15亿美元的债权人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

另外，2月以来，中梁控股、祥生控股、世茂等房企都已经开始推进旗下债务整体重组，龙光集团2月23日晚间召开的电话会议记录显示，也计划在今年3月初前推出公司离岸债重组方案。

2月28日，中国奥园透露已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，后者同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动。不过，中国奥园则需要支付相关同意费。在协议生效的15日内，支付债权人境外债务本金的0.25%作为早期同意费，1个月内支付相同金额的0.5%作为一般同意费。

3月6日晚，正荣地产也发布公告表示预计在3月底前提出境外整体债务管理初步建议方案。

04

融资激活？

除了债务重组，房企还以注册中期票据的方式扩大融资进行自救，房地产市场也不断被激活。

根据中指院最新监测数据，2月房地产行业信用债融资332.4亿元，同比上升15.54%，环比上升11.84%。

融资量扩大，房企中期票据集中获批注册，房企如抓住救命稻草般一一上岸。

根据交易商协会网站数据，2022年12月～2023年1月13日，中骏、雅居乐、合景泰富都各有一笔中期票据完成注册，拟发行金额分别为15亿元、18亿元、13亿元，宝龙也有一笔拟发行金额为15亿元的中票状态更新为“预评中”。

2月初，中国银行间市场交易商协会官网披露，万科、美的置业、新城控股、新希望地产、中国铁建5家房企中期票据也密集获准注册，总计金额达到669亿元。

2月底，碧桂园、绿城、中骏、雅居乐、成都兴城人居等5家房企中期票据集中获批注册，累计可发行额度达390亿元。

据不完全统计，2月房企获批的中期票据发行总额已达1071亿元。

通过以上种种方式，出险房企似乎正获得重生的希望。

但客观而言，这些所有的解决方式充其量都是在治疗出险后带来的并发症，其解决的是当下的现金流动性问题。

而真正让这些出险房企活下来的出路有且只有一条——房地产市场尽快的活跃起来。

最后，做个小互动，你认为接下来还有哪家出险房企最有可能快速复牌？