作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

楼市将迎来巨变，过剩现象令人深思！

中国到底有多少房子？

以前，这个问题从来没有官方统计数据披露；但是去年一场重要的会议，却在不经意间透露了全国房屋的数量：

6亿栋！

在2023年国新办举行第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会上，普查领导小组办公室主任郑国光在发言时透露了全国房子数量。

其原文为：

住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。

没有看错，6亿栋！

这个数据令人震惊。平均下来每2-3人就拥有一栋房子。而且，不是套，是栋！而一栋又是多少套，无从知晓。当然，这里面可能包含了一些公共用途房屋、废旧房屋等等，尽管如此，换算成套数，仍然是天文数字。

为什么不公布全国房屋数量？大家都知道现在房子有可能已经过剩了，如果告诉你房子数量，你还敢买房吗？

也就是说，上述的情况，住建部只是给出一个总量数据，并不公布详细数据。没有细节？这才是最狠的。想象一下，如果公布各个城市具体空置率，炒房客和投机者不是先知先觉？这不等于告诉他们该去哪里捡漏吗？反之，保留数据就是为市场"保驾护航"。

从解决人口居住需要的角度，明显房子已经过剩了。过剩主要集中在农村以及人口流出的中小城市，而特大以上城市未来仍有增量和改善的市场空间。

其中，一个直观的感觉是——住建部的数据显示，中国目前拥有数以亿计的城乡建筑和成千上万处市政设施；这一数字与中国十四亿人口相比显得庞大，几乎呈现出房产过剩的状态。

然而，令人惊讶的是，即便有如此庞大的房产数量，仍有许多人无法拥有自己的住处。这似乎是个矛盾，背后却反映了一个严重问题——房产空置率的高企。

空置率这一指标直接反映了区域发展的活跃程度，而中国的房产空置率普遍较高，这也解释了为何虽然有大量房产存在，却依然有人无法拥有自己的房子。

据统计，理论上中国人均住房面积为41平米左右。据悉，中国房地产空置率高达21.4%，远超发达国家5%-10%的正常水平。什么概念？相当于每5套房子就有1套空置。

那么，住建部查清全国住宅的数量，有什么价值呢？

简单来说，就是——住建部决定进行全国住房数量的彻底查清，以提供科学的数据支持，从而更好地规范房地产市场。

具体来讲，其价值主要表现在两大方面：

其一，这次查清并不仅仅是收集数字，而是为了解决更深层次的问题。住房数量的查清为政府提供了更全面的数据，使其能够更准确地理解房地产市场的真实状况，从而制定更具针对性的政策。在数据支持下，政府不再凭空臆想，而是能够更具有实质性的改变。

这也反映出政府对于房地产市场问题的认真态度，以及为了市场的长远健康发展所作的努力。

其二，住房数量查清的作用远不止于此。它还能够帮助政府更好地了解住房的空置率和闲置情况，从而制定更有针对性的政策来促进住房的利用率提高。

在现代社会，高效合理地利用住房资源不仅关乎市场的稳定，更涉及人们生活质量的提升。政府可以通过鼓励购房、推动住房租赁市场的发展等方式，使得住房资源得到更加充分的利用，从而为市民提供更多的住房选择，满足不同人群的需求。

住房数量查清之所以引发如此大的关注，还在于其能够深刻影响楼市的供需关系。

目前，人们的住房状况可以概括为两种极端：

一方面是房产过剩，个人拥有多套住房，另一方面是无房可居。无论哪种情况，都不利于社会的平稳运行。通过对住房数量的了解，政府能够更好地调控新增供应，从而稳定房价，使得更多人能够承担得起房屋。

此外，政府还可以加大对住房租赁市场的支持，促进其健康发展，从而为那些暂时无法购房的人们提供合适的住房选择。

归纳起来，即为——有了详实数据，宏观调控就有了数字基础，能实现更精准的控制。从总量平衡到结构平衡，从区域调控到城市调控，未来调控的靶向性和有效性将大幅提升。

最后，再思考一个问题：

从过剩到去库存，未来市场将走向何方？

据波哥看楼市观察，6亿栋建筑和7.4万亿平米的市场库存量，在老旧存量和新增存量两大方面，都是一大很吓人的数字，都将指向一点——供过于求，楼市面临历史性大变局！

这是什么意思？下面简单说下

今年4月30日政治局会议开始，陆续多次重要会议都反复提出“去库存”，自然资源部发文要求各地方暂停或减少住宅用地供应，住建部牵头收购存量房用作保障性住房，以上高层的每个动作都表明了，当前房子已经供过于求，必须消化存量，控制增量。

再加上年轻人结婚、生育的欲望降低，未来人口负增长已成趋势，中国人口基本居住问题已经是不用愁的了。

最近国家启动新一轮城市化，目的就是提高住房需求，人口一流动，就需要新的住所，不管是对保障性住房还是商品房，都会有新增需求。这个城市化五年计划对缓解当前的供过于求能有一定的积极作用。

但是长远来看，未来的楼市不再是铺天盖地的新建住房。

看看现在还在拿地的都是什么房企就知道了。都是城投、国企在为地方兜底解决财政问题，民企开发商已很少出现在土拍名单里了。

楼市历史性大变局已定，以后的楼市是“保障+市场”的发展新模式，由政府或国企收购或新建保障性住房解决民生居住需求，由房企开发市场化、高品质的私宅供应给有经济能力的人群。构建成“双轨制”发展模式，互不影响。

最后，一个建议是：

对于个人来说，也应该对住房市场的巨变保持清醒的认识。冲动购房是不明智的选择，应该理性对待购房问题，避免陷入房产泡沫的风险。同时，可以积极寻求租房解决方案，一个租房的趋势正逐渐形成。

过剩的住房数量让我们感到震惊，却也给我们敲响了警钟；我们认为，唯有从根本上解决过剩房屋问题，才能实现房地产行业的良性循环，让我们的社会更加健康、稳定地向前发展。

楼市将迎来巨变，过剩问题引起了全社会的关注。

唯有采取恰当的措施，我们才能迎接楼市发展的新机遇，为人们提供更加舒适和适宜的居住环境。