不出意料，9月底一线城市开启了新一轮限购放松，楼市迎来大变天。

广州直接宣布全市取消限购，深圳放开非核心区限购，上海松绑郊区限购，北京降低了买房社保门槛。

这一波政策，像一颗重磅炸弹，彻底引爆了市场，楼市也由此开启了今年自517新政后的第二波行情。

各地成交量暴涨的新闻层出不穷，比如：

10月1日～7日，深圳全市新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%；

国庆前7天，北京新房住宅成交超过1500套，预计7天累计成交有望接近2000套，是去年同期（600套左右）的3倍。

10月1日-6日，上海新房成交5.9万平方米，相比去年同期增加约104%；

据不完全统计，10月1日-10月6日，广州新房成交3235套，同比上涨74.9%；二手房成交2800套，同比增长47.4%。

有中介开始狂欢，有房东开始涨价，有人预测本年内房价就会止跌上涨，仿佛2016年的时刻将要重现。

那么问题来了，这一轮新政，究竟会带动全国房价迎来新一轮大涨吗？

我认为不会。

首先，9月底这波实质落地的政策是远没有5月17日那次力度大的，517的时候可是全国层面降了首付，央行推出了3000亿再贷款支持收房去库存，北上广深放松了一波限购，成都、杭州等热点二线城市也在期间取消了限购。

而反观9月底，仅仅是广州取消限购，北上深放松限购，全国层面二套房首付比例降了一些。

517那波大招后，也是市场有了一些热度，但仅仅维持了1个月左右，就消散了，这次力度不如517，结果自然也是差不多，带来一段时间热度，然后恢复原状。

这次唯一和之前不同的两点，一是高层会议首次提出了要促进房地产市场止跌回稳，二是股市这次被刺激了，大涨了几天。

这两点导致很多人情绪高涨，信心爆棚。

问题是，止跌回稳不代表上涨，而且如果市场会这么听话，早在3年前，房价就不会跌了。

股市大涨，也不代表基本面好转，毕竟股市并非经济的晴雨表。

短期的情绪并不能掩盖长期的伤痛，有了病得吃药才能好，而非一时的打鸡血。

其次，房价最近几个月一直都是下跌状态，和房价走势强相关的指标M1也破天荒连续5个月负增长，这样的冰封状态，几乎所有的二三四线城市取消限购，官方下场收房，都没能撼动，现在仅凭广州取消限购，北上深放松限购就扭转局面，是几乎不可能的。

据中指研究院数据，2024年9月，百城二手住宅平均价格为14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月；同比下跌7.13%。

北京二手房房价环比下跌0.93%，深圳环比下跌0.84%，上海环比下跌0.8%，广州环比下跌0.54%。

房价如果大涨，首先是销量大涨，其次是房价跌幅收窄，M1数据改善，然后房价止跌，横盘一段时间，才有可能上涨，这个时间至少要3~6个月。

对比下美国次贷危机，2006年四季度开始，美国房价开始下跌，跌至2009年触底，历时3年，跌幅近30%。

随后，房价并没有立即反弹，而是震荡横盘了3年时间。之后房价开始反弹，经历了6年时间到2018年，美国房价才恢复至危机前水平。

美国是在市场出清，监管机构大规模刺激以后，楼市才止跌，而且止跌后横盘了3年，才上涨的。

这还是在力度远超我们的刺激政策出台的情况下。

2008年12月，美联储直接宣布将利率降至0%至0.25%的超低水平，同时开启量化宽松政策，从2008年开始到2014年共6年时间，总共购买资产约3.9万亿美元。

同时，楼市止跌还有一个重要前提，就是市场一定已经是快速出清的状态，遗留问题被解决。

美国2008年次贷危机，出问题的是次级贷款，相关的大金融机构雷曼兄弟申请破产保护，贝尔斯登、美林证券则被并购，房地美和房利美因巨额亏损被美国政府接管。

上述相关问题解决后，加上强刺激政策，楼市才开始止跌。

而我们还有很多存量的房子没有交付，太多房子还没盖完，需要巨量的资金去填补之前暴雷房企的窟窿，这才是问题的核心。

这个问题不彻底解决，楼市很难会迎来反弹。