根据中指数据显示，2024年1-5月全国法拍房数量已经达到了27.76万套，同比增长86.23%。其中厦门法拍房数量增长更为惊人，1-5月的涨幅达到了119%。

除了数量激增，成交价格也屡创新高。

此外，7月10日，深圳市南山区法拍房市场迎来一个历史性时刻：一栋位于华侨城纯水岸的别墅在经历两名土豪的33轮竞拍之后以2.32亿元的高价成交，每平方米单价超过50万元，刷新了深圳法拍房的成交纪录。

其实，在2023年法拍房已经燃爆整个交易市场，无论是挂拍量还是成交量都增加了20%—40%，刷新了近五年来数据最高纪录。进入2024年，法拍房市场热度有增无减。

基于此，长城资产旗下公众号对当下法拍房市场成交数据、区域价格、拍卖流程规则等做了全面梳理，不良资产头条也在此基础上深度剖析了其对不良资产处置市场的所产生的影响。

一、市场情况

我国法拍房自2017年起开始受到市场重视，数量逐年大幅度增加，并一直保持着较快的发展速度，尤其是自2021年以来市场热度较高，成为了具有投资潜力的资产。下图主要展示了我国法拍房自2021年以来的情况（2024年预测值根据2024年1-5月数据进行预测）。

图1：我国法拍房挂拍数量历史及预测情况

图2：我国法拍房成交数量历史及预测情况

值得注意的是，住房由于断供或其他原因成为法拍房的流程比较复杂。以断供为例，需要经历逾期还款、宽限期（一般为3-6月）、起诉并申请查封、法院查封、房产评估、发布公告、拍卖、成交确认、过户等手续，手续时长通常在2-3年左右。因此，尽管法拍房市场景气度与我国房地产市场的景气度，乃至我国经济的发展情况存在一定的负相关关系，但这一关系存在2-3年左右的时间差，这一关系在挂拍数量这一供给端指标上尤为明显。

上图中我国法拍房挂拍数量于2023年达到最高，而2024年的预测值有所下降也正是对应了我国房地产市场在2020年前后的低迷及2021年的回升。从这个角度进行分析，可以看出尽管2024年我国法拍房市场发展速度有所降低，但这一方向在未来仍有较大的潜力。

图3：我国房地产行业景气指数历史情况

中指数据统计的我国2024年1季度法拍房挂拍数量排名前20的城市的相关数据，不同城市的挂拍量和成交量表现出较大差异，显示出市场活跃度的地域性特征。

其中，重庆的挂拍量最高，达到10943套，而成交量也相对较高，表明该地区法拍市场较为活跃。此外，从下表数据可以看出，经济发达城市的法拍房市场可能因为较高的房产价值和市场需求而表现活跃，如北京、南京和武汉等经济较为发达的一线城市有着较高的成交率和均价。而一些二三线城市，尽管挂拍量不小，但成交率和成交均价均较低。这可能主要是因为相比法拍房的供给水平（挂拍量），其需求水平与经济发展、房地产市场景气度的关联程度更高。

表1：我国法拍房挂牌量TOP20城市交易情况

二、评估定价机制

法拍房的价格构成比较复杂，评估价、起拍价、成交价的定义与生成方式各不相同，本文将分别讨论。首先就评估价而言，这一价格是在拍卖之前确定，确定它的目的在于为法院提供财产的参考价值。目前市场上评估价主要有四种定价方式：当事人议价、定向询价、网络询价和委托评估。这些方式按照一定的顺序递进选取，当事人也可以任选其中一种方式来确定起拍价。

当事人议价：通常而言，这一定价方式是首选。法院会组织双方当事人商议财产价格的参考价，并确认一拍、二拍的起拍价。如果双方协商一致，议价结果即为财产处置参考价，但议价价格必须遵循市场基本行情，防止虚假拍卖或损害第三人利益。

定向询价：假如当事人议价不能达成一致，且财产有计税基准价、政府定价或政府指导价的，法院可以向财产所在地的有关机构进行定向询价来确定财产的参考价。就法拍房而言，法院通常会向房产所在地的房产局定向询价。

网络询价：若定向询价条件不满足，但财产无需专业人员现场勘验或鉴定，且具备网络询价条件，法院将在最高院建立的全国性司法网络询价平台进行网络询价，根据多家机构反馈的价格平均值确定参考价。目前法院网络系统中有京东、阿里、工商银行等网络评估公司，最终参考价取这些评估价的平均值 。

委托评估：对于法律、行政法规规定必须委托评估，或无法议价，或询价不能或不成的情况，法院将通知双方当事人在指定期限内从人民法院司法评估机构名单库中协商确定评估机构，评估机构评估完成后，将出具专业的评估报告来确定参考价，这一费用通常由被执行人承担。

在实际操作中，法院会根据具体情况和法律规定，选择最合适的定价方式。通常会优先采用当事人议价的方式，议价失败后则会改为定向询价或网络询价。委托评估由于其有着较高的成本和较长的耗时通常是最后的选择。

三、拍卖流程：起拍价、二拍与变卖规定

在确定了评估价之后，法院会根据评估价确定起拍价。关于起拍价，我国法律有明确的下限规定：根据《最高人民法院关于人民法网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

在实践中，考虑到法拍房本身具有一定风险溢价，大部分起拍价会设置为评估价的70%左右，部分房产会设置为高于70%甚至高于评估价，但也有少数房产出于引流和增加曝光的考虑设定起拍价较低甚至是“1元起拍”。值得注意的是，这类起拍价过低的拍品会设置保留价，如果竞价结果无法达到保留价则不成交。

在完成第一次拍卖后，如果有人出价则顺利成交。但大部分法拍房第一次出价后无人响应出现流拍。此时通常选择降价进行二拍。关于二拍的起拍价确定，我国法律也有明确的规定：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定：再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法平台变卖。即二次拍卖时的起拍价下限变为了评估价的56%。

而如果二次拍卖仍然流拍，且申请执行人不愿意接受以物抵债的话，则将进入变卖流程。根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》规定，法拍房进入变卖流程时的价格与二拍价格相同，只是持续时间由拍卖的48小时延长至60天，此时如果有人出价，则变卖期立即缩短为24小时的竞价周期。如果60天的变卖期过后还是无人出价，则法院将会将财产交由申请执行人管理或是退回被执行人。

可以看出，在整个流程中法律并没有规定成交价的上限，仅仅做出了下限的限制，即一拍为评估价的70%，二拍、变卖价为一拍价的80%。在实务操作中，法拍房的成交率是较低的，整体在30%左右，且过去三年逐年降低（这主要是由于法拍房的供给受经济状况和房地产市场景气度影响较大，而需求端较为稳定，因此2021-2023年供给量不断增加导致成交率逐年降低）。同时，根据2024年一季度的统计数据，全部成交法拍房中超过50%为二拍成交。

图4：我国法拍房成交率历史及预测情况

图5：我国法拍房成交拍次统计情况

因此，大部分房产的起拍价会设置在法律允许的下限水平，且成交价格也在起拍价附近。具体而言，2023年全年我国法拍房成交案例中，住宅、商业类成交房产的平均折价率分别为80.9%和70.5%。

四、风险考量

上文中提到的价格相对于市场价或评估价显然是较低的，低价背后隐藏的是几大风险因素：

1. 房屋存在瑕疵。法拍房的房屋照片及其他信息较为有限，部分法拍房的图片资料仅有房屋大门的照片，需要拍卖者自行调查房屋的具体情况及存在的瑕疵。

2. 潜在的租赁行为。由于我国法律存在“买卖不破租赁”的原则，对于已有正在履行租赁合同，甚至是存在恶意租赁的房屋，购买者只能获得房屋的拥有权而非居住权。

3. 执行难。法拍房的腾退也是一个实务中的难点，被执行人退迁房屋的过程可能耗时较长或是需要额外申请强制执行，额外消耗时间与金钱成本较高。

4. 其他债权人的骚扰。其他债权人“上门讨债”在实务中同样比较常见，即使法拍房完成了产权的转移，也仍有可能遇到个别恶意债权人通过不正当的讨债方式阻挠房屋的正常使用。

五、未来供给或进一步增加

法拍房产生的核心原因还是房产持有者深陷债务困境。据最高院执行信息公开网的数据，截至到今年2月，失信被执行人已经达到了861.4万人。

此外，针对10万亿规模、经营贷将被击穿的消息层出不穷。这些经营贷大多以房产做抵押。2024年是三年大限的窗口期，在不能续贷的情况下，购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。

按此测算预估未来法拍房的挂牌数量还要进一步增加。

六、对AMC的影响及投资建议

随着法拍房热度不断提高，除了个人买家外，也有越来越多的AMC机构加入这一市场。对于AMC机构而言，法拍房有着较大吸引力的主要原因，在于其能够十分显著地降低资产处置时间与资金成本。

收购法拍房相比于收购不动产抵押类债权，不再需要经历对于抵押不动产的漫长诉讼与执行流程，而可以快速获得法拍房产权，提高了整体资金周转效率。与此同时，购买法拍房也符合AMC公司主业，AMC对这类资产的处置已有一套较为成熟、操作性高的完整流程，能够发挥不良资产处置方面的比较优势，通过资产重组、价值提升等方式从中获得收益。

此外，AMC机构相比于个人购买者有着资金体量和信息获取能力上的优势，除了住宅类房产，还可以参与关注商业、办公等交易金额较大，受众群体相对有限的法拍房。AMC机构在法拍房的展业中同样应当充分关注资产本身的情况、潜在风险、租赁情况等，并对其变现能力做出充分的调查，综合评判房产价值。