文/乐居新媒体 林振兴

北京153亿新地王的诞生，没有火药味，也没有悬念。

11月29日的土拍现场，两家参拍房企都派出了一男一女的搭档组合，其中，华润置地的举牌号是19号，中海地产的举牌号是31号。为了图个好彩头，中海的女领导特意穿了一身红衣，搭配一条红围巾，格外醒目。

开拍仅一轮，只有31号举牌。就这样，北京朝阳153亿元地块组合的买家揭晓，中海地产以153.32亿元摘得，打破北京单笔土地出让金纪录。

这个答案在京城地产圈里已是公开的秘密。

早在11月7日，北京新鑫兴业房地产开发有限公司注册成立，法定代表人为付熙嵬，注册地址在朝阳区光华东里，由中海企业发展集团有限公司100%持股。

狂欢是属于中海地产，紧张却属于地块周围的新盘。

这个153亿巨无霸地块里有三宗地：一个在酒仙桥、一个在大红门、一个在十八里店。其中，组合包里的十八里店692地块，它在北京隅·东序的西南方向，仅一路之隔。

但无论从品牌力、操盘力还是豪宅经验，金隅地产和中海地产相比，都不在一个量级。

在9月30日，692地块调规之后，它对北京隅·东序造成的冲击显而易见。692地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，意味着楼间距更宽。同时，该地块减少了5000平米养老机构面积，不仅节约了配建成，容积率还降至2.695。

除了中海这位劲敌，北京隅·东序目前还有一个凶猛的对手——北京宸园。它们同属于朝阳区，又几乎是在同一时点拿地，地块都呈菱形状。但在阳台产品上，两个项目却拉开了不少差距。

北京宸园在产品设计上，巧妙运用了“黑科技”，南面全部赠送一半阳台面积转化为室内空间，北面将挑空变为全赠送室内面积，大大提高了得房率。以北京宸园的165平米户型举例，它大约赠送19.3平方米是室内使用面积。

毕竟北京宸园是上一次朝阳打包供地，开发商有谈“封闭阳台”条件的资本。

北京隅·东序则在阳台产品上借鉴了叁号院的风格，但它只学习了一半，错位阳台未学习，这样会导致室内的采光会受一定的影响，而且只能送一半面积。最关键的是，开敞阳台设计，使它在实用性方面被北京宸园吊打。

以北京隅·东序的160平户型为例，四室两厅两卫，南向的客厅和一个次卧赠送了阳台——不能封闭，赠送一半面积约5.5平米，主卧送了一个L型飘窗5平米左右，北面没有赠送。

在朝阳，为何说想要封闭阳台很难？此前，东坝的保利天汇估计曾动过此念头，但被否决了。《关于朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目CY00-1102 街区B006 地块二类居住用地项目公示反馈意见采信情况的通告》关于开敞阳台问题，建设单位明确：我公司承诺在后续商品房预售和出让合同中明确开敞阳台属性和不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

北京楼市产品的迭代还在不断加速，11月22日，北京市规自委正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，设计有架空层、风雨连廊的项目，以及打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。

未来中海692地块的阳台设计，至少会向北京宸园看齐，是内嵌式阳台，而且因为该地块因为局部突破限高，它还有可能做大面宽产品，这是富人最为看中的。

中海692地块一旦面市，大概率会在规划上跟进，北京隅·东序的压力将更大。

前有狼后有虎，金隅地产现在只能快跑，抢速度推盘。

6月24日，金隅地产以63.8亿斩获朝阳区朝阳港两个地块：1303-686住宅、1303-687幼儿园，住宅楼面价约5.2万/平，指导价7.9万/平，上下浮动8%。

紧接着4天后，项目公司北京隅新房地产开发有限公司（简称“隅新房地产”）浮出水面，注册资本10000万元，由金隅地产100%持股，法人兼经理为王亮，他也是金隅地产北京管理中心总经理。

金隅对这个项目给予了厚望。据金隅官方宣传资料，项目名中的“东序”，一方面寓意着“开辟东四环世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承载着金隅产品系向豪宅升级的寄托。

案名发布1个月后，北京隅东序全部住宅房源入市。11月22日，住建委网站显示，北京隅东序（备案名“云华里”）824套住宅取得预售许可证，均价7.35-8.41万元/m²区间。

但外界却不满意金隅的速度，“拿地五个月样板间还没开放，磨磨唧唧，等着被中海吊打。”

金隅地产之前在北京的项目多以共有产权房项目为主，近年来才开始有一些改善项目入市，用业内人士的话来讲，房企本身可没有多少的豪宅基因，它只能走复制路线。除了上述阳台设计，甚至连户型金隅都开始直接照抄其他开发商。

北京隅·东序最大的户型193平米四室两厅三卫。这个户型，它借鉴了直线距离约33公里元玺的196户型。抄作业抄的也颇为另类：大平层，客厅在侧面，L型弧形大落地窗，主卧带南向卫生间。

除了193平户型，北京隅·东序一共公布了九款户型图，还包括了95平、99平、114平、127平、133平、146平、155平、160平、182平。说实话，款式有点多。王亮既要也要还要，使得户型不是那么纯粹，有点像是大杂烩，外界更是质疑95平和99平的豪宅该怎么呈现？

甚至一些业内人士惊呼，户型看不懂。95平与99平三居，弯道太多，存在较大的面积浪费。开敞阳台在北方本来就是个鸡肋，置于卧室而非客厅，作用更小。此外，狭小的次卧也没有展示出舒适度来，例如，95㎡三居次卧分别只有2.5m*2.7m=6.75㎡和2.7m*3.35m=9.045㎡。

更为奇葩的是，130平米以下，户型越大，客厅面宽越小，95平-厅宽4.2m，99平-厅宽3.7m，114平-厅宽3.8m，127平-厅宽3.6m。

金隅地产对于北京隅·东序的产品设计很是重视。

9月3日，北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司中标东序项目的方案设计、初步设计、施工图设计，中标金额为1673.7393万元。据了解，天鸿圆方曾是首开集团的成员企业，目前是一家纯民营设计公司，由蔡放、李维东等41位自然人股东共同持股。

此外，北京隅·东序还斥资百万招标了一家顾问深化设计及精细化审图公司。在这之前，金隅云筑系列是没有这般特殊待遇。11月1日，北京维拓时代建筑设计股份有限公司中标该项目，中标金额为126万元。

除了室内的户型设计，设计公司在公共场所的设计，也让外界直呼看不懂。例如，机动车停车位918辆，非机动车停车位1674辆——全部位于地下，包括453辆电动自行车，罕见且奇葩，还存在消防隐患。

北京隅·东序是一个纯地铁盘。17号线十八里店的C口，几乎和小区是零距离，离地铁最近的楼栋是3号楼和8#号楼。

小区离地铁口太近，也有近的烦恼。例如：丰台区大瓦窑区域的京能西贤府，紧挨地铁大瓦窑A口，再加上地铁出风口，导致7号楼受到很大的影响，以特价房直降1万元/平米推出。

声音嘈杂、人来人往的不仅有地铁口，还有东边的货运、铁路，以及小区内的幼儿园，“货运夜间车次会增加，5分钟好几趟货运车，速度也会比白天快。”

此前，云筑二期就有不少业主担心噪音问题。5月底，有业主反应，十八里店云筑二期毗邻双丰铁路和垡头东路、大羊坊路、京津高铁，噪音污染严重。据前期咨询云筑二期窗户隔音量为30db，距离本次防噪要求5db，将近一倍的差距。目前云筑二期正准备安装窗户，还请帮忙确认并提升等级，避免后续隔音不达标。

金隅地产，是这个板块第一个吃螃蟹的房企。2021年起，它以超百亿投资布局朝阳港，先后开发了金隅云筑一期、二期和三期。

业内看来，金隅托底拿地。开盘后就有了人大附中的加持。虽然户型一言难尽，但是价格和配套还是会让好多纠结的人下单。

但眼下，北京市场向下态势明显，王亮是否能带领北京隅·东序再续热销奇迹，这很难说。

此前，王亮是云筑二三期项目公司——北京金住兴业房地产开发的董事，眼下，他直接上位成了北京隅·东序项目经理。此外，他还是北京隆源房地产、北京金隅兴大房地产、北京隅阳房地产的经理。

正如，北京隅案名缺“金”，开发商金隅地产的日子也不好过。金隅集团在2024年度第三期中期票据募集说明书中显示，2023年度，金隅地产实现营业收入226.95亿元，净利润-20.98亿元。

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