买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

上周末，老王举行了两场线下沙龙。

有一个约好的朋友临时加班，已经过了常规时间，但是他对和老王聊一聊很期待，一直和助理约时间，希望我们能等他半小时。

见面之后，老王知道这位年轻朋友的焦虑了：现在有300W的预算，并且从年初开始看房，但是从市南看到李沧，从浮山后看到东李，从新房看到二手房，没有找到一套满意的房子。

我的要求也不高：坐地铁到五四广场方便，学区好一点。

说实话，一点都不过分。

然而，我们结合当下的市场去分析会发现，这和相亲时的那些“普通条件”一样，在现实中是很难实现的。

今天的文章，就两个主题，一个是让预算300万，以及200W-300W之间的朋友能够对当下的市场有一个理性的认识，更重要的是：

你如果用好手中的这200W-300W，在十年内通过资产的不断优化，实现自己的目标。

300W供应缺口未来能补？

如果我们梳理当下的青岛楼市，会发现一个很有趣的现象：150W-250W的高层产品一抓一大把，450W以上的高端改善也好找。

唯独300W的中产阶层，似乎没有开发商在意。

这其实是一个错觉。不是开发商不想做中产的生意，只是他们“做不起”。

现在市南的五四广场，市北的CBD，崂山的金家岭，聚集了大量的改善中产，和年轻的首置精英，只要地铁M2、M3、M4号线上有300W的小高层产品出来，就能立即被哄抢。

问题是，在这一线上，如果有产品力不错，500W的总价似乎也不愁卖。

三个例子。

第一个通和启章。城市界面差，没有学区，距离地铁站步行也要四五百米，但就是这样一个开发商需要我们“拆盲盒”的产品，143㎡户型卖到500多W，已经基本售罄了。

原因很简单：就是老四方通勤到CBD方面的地方，也有大块土地了；就是老四方，低容积率的项目也很少；就是老四方，也有地缘改善客户。

再看神盘润府，可以说是青岛低迷周期里，卖得最快的一个改善盘。华润的品牌确实有号召力，但也是邻桥学区平平，但小高层高价售罄，甚至高层都没剩下。

还有浮山后的静澜山和市南的云山观澜，前排的小高层价格最高，但是卖得也最快。

那么问题来了，当开发商千辛万苦抢了一块地，一套房卖500W-700W都有人抢的时候，他会建300W总价的房子吗？

站在开发商的角度想一想。

所以已经开通地铁通勤五四广场、CBD、金家岭在半小时之内，小高层有学区的房子，现在500W化良好，未来不管楼市如何，也要500W以上。

认清了这一现实，你才可能买上好房子。

二手房不是坑也别碰

关于二手房的众多问题，我在文章新房成交暴涨，二手房的黄金周会来吗？中说得很清楚，我今天想说点新鲜的东西。

对于现代人来说，很少有在一套房子里住一辈子的，那么我们就会涉及换房的问题。

如果你想缩短通勤距离，那么第一套房子买在高新区的人，想换到东李；买在东李的人，就想换回到浮山后；买了浮山后的人，想直接换到崂山金家岭附近。

除了通勤之外，我们还希望的是老房子换户型更好、人车分流的新房。

如果要实现这两个目标，那么就需要更高的购房预算。

你的收入，当然很重要，但更重要的是你上一套房子在卖出时的价值，这是你的资产“底牌”。

很多预算300W的朋友表示，新房买不起，我就在浮山后买一套套三的二手房，通勤方便，学区还不错。

但是你要明白，适龄儿童在未来两年会大幅减少，而九年一贯制的优质学校逐渐增多，所以浮山后楼市已经出现了很明显的盛极而衰的情况。

现在你450W的新房买不起，花300W买了套老破大。

五年以后，这个老破大的停车问题、质量问题、物业问题让你忍受不了，你要卖房。

在供过于求的市场上，你降价，降得过那些当年100W买房的人吗？

哪怕你和这些老居民拼“价格刺刀”惨胜，那么你的房子大概率就变成220W左右了，次新房哪怕降到400W，那么你的预算缺口会从150W拉大到180W。

浮山后就地改善你都做不到，就更不用说去崂山了。

当然，我们还有第二种选择。

吃透红利从容升级

在我展开这一段论述之前，我希望大家思考三个问题：

在浮山后买房，学区崛起之前入手的人，学区红利释放后买房的人，哪一类人资产升值多？

在新都心买房的人，在地铁M3号线和凯德开通前买房的人，和之后买房的人，哪一类资产回报率高？

在东李买房的人，在大多数人不看好的时候入手，还是大家蜂拥而至的时刻接盘，哪一类人享受了板块升值的红利？

楼市进入了冷静期，很多人不冒进了，但是买房思路又变得极为保守。不要说规划中的地铁，就是已经基本确定开通时间的地铁，都不愿意等，非要在M2、M3、M4号线周边较劲，但是又找不到好的选择。

实际上，如果你经济条件有限，又想下半生住在市中心，那么成长性板块是你唯一的选择。

这个成长性板块，不是上合示范区、西海岸两岸以西等大饼区，而是一定要符合三个条件：

第一，地铁通勤两大城市核心，在40分钟以内；

第二，板块内，有官宣的好书包资源、商业mall资源落地；

第三，整拆整改的城市新区，规划好；

这样的区域，你300W，甚至200多W入手一个一梯一户的小高层，等这些红利三五年后释放出来，房产从300W升值到400W那是可以期待的。

到时候，你还是喜欢浮山后，那么400W换400W的房子，是不是轻松很多？

到时候，你又攒了100多W，那么贷点款，上车崂山是不是也从容很多？

可能有人说，在地铁开通前这两三年怎么办？你算算大账，且不说买辆新能源车很实惠，就是打车上下班是不是都合适？

如果直线实现不了你的城市中心梦，那么你一定要做好“曲线”规划，而不是固执地困在自己的意识里，最后错过并不多的机会。

这些机会你不知道怎么找，可以文末留言。