买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年的上半年，在一种反常的热烈中结束。

六月份新房成交，特别是最后一个周的新房成交，放出了一个出乎意料的天量。与去年“注水”不同的是，这一次的成交量无比接近真实。

让老王最担心的不是成交量的大幅提升，也不是开发商集体涨价，更不是高品质楼盘与滞销盘无差别的火爆。

而是市场变了，很多人的思维方式还没有变。

营销中心开始等位了？！

在刚刚过去的周末中，营销中心人满为患在老王这已经不算是“新闻”图片，我更愿意让大家看一眼这张图：

在青岛北站的新盘营销中心，因为人太多，确实没地方坐了，开发商就像很多网红餐厅一样，在门口设置了等候区，让后来的看房人等位入座。

宏观经济向好了吗?

没有。

二手房止跌了吗？

没有。

楼市要整体反转吗？

不会的。

只是在分区域认首套，史上最低的公积金利率和开发商的年中促销的共同作用之下，市场中必须要买房的那部分纯刚需入场了。

过去一个周末，让老王感触最深的是一些滞销房源，开始大卖了。比如说华新园·央和府。

楼排得这么密，户型很一般，建筑品质很一般，价格却很高，所以在市北区一直是很尴尬的存在。但是老王上周陪读者去探访发现，这个盘的置业顾问客户也接不过来。

原因很简单：周边没什么在售新盘，年底能交付……

还有一些楼盘的顶底房源，以前便宜也没人要，最近却呼呼得卖。原因也很简单：

大家对于未来没有信心，不断降低购房款，楼层不好忍忍也可以。

这就是当下真实的市场。对于改善族来说，最重要的还不是市场的火爆，而是供需比的现实。

青岛连续七个月供不应求

在这样的市场之下，最大的问题，还是

如果你和老王一样每个周都跑营销中心，就会发现，目前营销中心里买房人，90%都是实在等不了的纯刚需。

有的人看看房子，在最后时刻退缩了，有的人则是果断出手了，后者占比略高一些。

但也就是60%的刚需出手，造成了一个怎样的局面呢？

青岛已经连续7个月供不应求了。

大家看这张统计图，还看不出问题的严重性。事实上，在主城区连续一个自然年没有什么像样刚需地块供应情况下，我们网签主要集中在市内四区，但是供应量大部分是在城阳、西海岸等郊区。

实际上主城区存量消耗，要远比这张图更为严峻。

比方说东李那个超级大盘，原本年初老王估计它能卖到12月份，但是在6月份卖了110套情况下，现在包含190㎡大户型产品和变异户型在内，还有300多套房子。

此外，我们还应该注意到，在新房成交量大涨的情况下，二手房成交量已经连续走低。这个原因也很简单：很多过去两年卖得慢的房子，马上要变成现房和准现房了。

一旦二手房没有即买即住的优势了，新房在产品力上对于二手房的碾压还是很有力度的。

从今年的下半年到明年上半年，云上观澜、云上观海、华润崂山悦府、森林公园、滨海国际中心等一批高品质楼盘就将进入提前交付期，这些房子的去化速度要远远快于以往。

所以，我讲个鬼故事，你且一听：如果开发商不是有意控量涨价，那么金九银十过后，各个片区质价比最高的房子就将售罄。

这一批房子卖完了，一年时间内没有同品质的产品补仓！

“右侧”周期不能再有大爷思维了

下半年的市场，趋势已经很明显了：在供需比失衡的情况下，市内四区的市场已经基本脱离底部，开始进入了右侧交易的时段。

开盘特惠、五月末的价格，确实都没有了。

这不是和开发商领导关系好不好的问题，是开发商集团总部的决策，项目上的弟兄也都无能为力。

问题是，在经历长时间的楼市低谷和降价潮之后，很多购房者的思维没有转变过来。

比方说，五一的时候，有开发商拿出两侧临路的楼盘来，做了一个破底的优惠，聚拢了一波人气，这波房子也迅速卖光了。

6月份市场好了，开发商拿出了更好的楼座，原本备案价就高，所以总价就比2五月份特惠房源贵一些。

即使没有市场的因素，这也是合理的。

但很多跟踪楼盘很久的买房人，就是认为更好的楼座在更好的市场，应该给出同等，甚至更低的折扣？

换位思考，你是开发商你干吗？

不降到我的心理价位我就不买。

当然可以，问题是，这个价位你不买，它不愁卖。在观察俩月，折扣可能收的更多。

最后，开发商涨价心理不平衡，去给二手房房东当了接盘侠？

只有做足了功课，你才能做出对你最有力的决定。