浦东大开发前的一片农田，如今的9大城市副中心之一，

30年前搭上了大开发的顺风车，浦东眼里的骄傲之子，

从人人艳羡万人叫好的制造业，到争议不断令人唏嘘的厂房仓库，

时代留下的这些印记，变成了城市升级更新之路上的拦路石，

眼看着隔壁班的“张同学”遥遥领先，叹息自己才是浦东的老大哥，

它就是金桥，浦东1.0时代四驾马车的元老之一。

从1990年开始开发，浦东每次的发展机遇，金桥都不落下，

外贸时期，给自己弄了出口加工区；

资本时期，给自己塞了几十万动迁户；

世博时期，给自己凑了中环加地铁；

自贸时期，给自己挤进了二次扩容圈。

2005年基本开发完之后，

金桥的发展就停滞了，张江却一路逆袭成领头羊，

当“张同学”带飞了十几个板块后，浦东向南发展已成共识，

连八竿子打不着的横沔、新场都说自己跟张江沾亲带故的，

30多岁的金桥到底是老了，在新上海人眼里，已经是完成进行时了。

以前的口号世界名品金桥造，变成今天的中国科技看张江。

产业的拉胯让它备受争议，

被吐槽没有好房子，遍地几十年的老公房，

近几年声量更是渐弱，楼市都不怎么提他了，

人少厂多，住宅品质又一般，房价也不温不火，

的确，金桥外流了不少人。

1

曾经浦东骄傲的老大哥

浦西是上海人的浦西，浦东是全国人的浦东。

各种层出不穷的规划，各项领先全国的政策，

浦东给足了投资者们，巨大的想象空间。

如今的浦东能从当年的“乡下”发展成贡献万亿GDP，

多亏了“浦东四子”：陆家嘴集团、金桥集团、外高桥集团、张江集团。

30年间，浦东生产总值从60亿元跃升至1.27万亿元，翻了212倍；

四个集团各自深耕一个片区，成为浦东绝对的产业龙头。

世界名品金桥造的美誉可不是浪得虚名。

当年的金桥，是中国第一个以“出口加工区”命名的开发区，

汽车、通讯、家电可都是当年的“高端产业”，

上汽通用、柯达、诺基亚、汇源果汁，可口可乐、信谊药厂......

过去30年里，金桥开发区从无到有，

累计实现工业总产值3.46万亿元，

贡献了浦东新区1/4、上海1/15的工业经济规模。

当年是顶流一样的存在。

以前，在金桥工作的科创人才、在自贸区上班的新上海人，

在张江通勤的技术人才，让金桥在早些年里，成为浦东的人口主力导入区。

住在金桥，张杨路往南半小时到陆家嘴，

军工路隧道、翔殷路隧道10分钟到杨浦，8站地铁到世纪大道；

后来，时代发展的风从金桥吹向了张江，张江契合了发展的主旋律，

而金桥的制造业显然已经成了落后的产能，颓势凸显。

2

金桥是不是真的没落了？

金桥的发展就和人生的马拉松一样，

起步阶段跑得快，不代表全程都能遥遥领先。

开发早的代价也暴露出来了，

早期规划不合理，社区断头路多，道路曲折。

金桥的外企高管都去了碧云、联洋，

历史遗留的高压线、变电站，局部地区观感并不好。

加上城市界面老旧，渐渐劝退了不少追求生活品质的客群。

金桥板块三个特点：地铁多，房子多，动迁多

地铁多站距大，板块内有4条地铁线和2条在建中的地铁线。

6号线直通世纪大道，连通了三林前滩，9号线连通徐家汇，陆家嘴、世纪大道，

14号线连接嘉定、普陀，12号线连接南京西、龙华、古美、周家嘴路，

在建中的21号线未来直达迪士尼和浦东机场，在建中的崇明线将穿过金桥开发区，

住在五莲路、博兴路、金桥路附近，30分钟可达陆家嘴，40分钟可达南京西路，

虽然条条大路通金桥，从4轨时代到6轨交汇，但地铁站与站之间的距离太大了，

在地图上看的不明显，比如6号线附近，离地铁2公里的荷五小区，金桥新村一街坊等，

步行至少得半小时，住在这类小区附近，小电驴出门是必备。

老房子多动迁多，金桥板块内的房源基本都超过20年，大部分都是动迁房，

20多年前，金桥承接大量杨浦虹口拆迁户，

与三林板块同期，作为上海主要的动迁安置基地之一，

集中在申江路以西，金海路以北，五莲路、博兴路、归昌路一带，

成片的动迁楼梯房，社区内道路曲折。

金桥内部品质好的次新房不多，仅限五莲路地铁站附近的四个楼盘和碧云新天地，

江南山水、丽都成品、爱法新城、中大丽都，2002年-2006年之间，品质相对不错。

学校够用，金桥板块虽然在浦东算不上优秀，但也算集中了很多教育资源，

像福山证大外国语小学、竹园小学（沪东校区）、建平实验（金业校区）算是比较有名的公办小学。

浦东模范中学，是浦东老牌二梯队，去年的浦东公办初中名额到校，浦东模范中学位列15名，

说实话，金桥板块的学校，在浦东不占很大的优势。

适合不强求一梯队，想同时兼顾学区与自住的置业群体。

产业一般但生活气息浓，在金桥涵盖中小型商场，也有传统的生活商业街，

文峰广场、久金广场、金桥国际商业广场、金桥大拇指广场、LaLaport等，

金桥也在努力把工业锈带变身生活秀带，创造了网红打卡地EKA天物这样的特色商业。

沿着五莲路、博兴路、长岛路，一路能感受到金桥的生活气息，

繁忙的集市场、鳞次栉比的街边小店、蹲点的街边商贩，路边闲聊的居民，

都是这个板块琐碎而真实的生活氛围。

（EKA·天物）

3

风口之上的中环明日之星

当年的浦东四子，现在中规中矩的要属金桥了。

陆家嘴一边地产、一边金融，日子过的很滋润，

张江高科走出一条属于自己的科技创新中心之路，

外高桥虽然式微，好在也能靠着森兰也能赚钱；

而金桥正在转型、产业在流失，靠拆迁转型极慢，明显掉队了。

虽然金桥和张江很相似，土地储备越来越少，但张江早就战略转型了。

金桥的主营业务仍是房地产开发和土地租赁，产业升级上没见太大起色。

今天金桥做的项目，像金环，金鼎，金滩，金港……仍然没有脱离地产。

金桥内部，仍有大量的生产车间，同样的土地面积带来的产出却少了不少。

（2022年浦东金桥主营业务分产品毛利润占比）

金桥已经将“出口加工区1.0版本”转型升级为“经济开发区2.0版本”，

完成金桥加工→金桥制造→金桥智造的演变。

30多年过去了，金桥能不能拥有自己的产业IP？

2024上海重大建设项目中，10个科技产业类项目都在张江，

金桥看在了眼里，拼不过张江，那就加入,

比如联合打造“张江高新区金桥园的中国移动（上海）产业研究院”。

之所以大家对金桥仍有期待，

毕竟金桥副中心可以说是除了张江之外最令人期待的地方，

花木已经发展差不多了；

川沙区位距离市区太远重点是旅游；

前滩肉眼可见划为中央活动区；

金桥多个区域却是从0到1全新开始。

金桥集团的最新发展规划，“七朵金花”中四个就在金桥，

金桥规划了四大地标，包括5G+智慧园区——智谷、

规划约248米高的第五中心、OFFICE PARK·金海园、

约218万方的金鼎天地九宫格，共同组成浦东“上城”的2.0版副中心。

金桥副中心核心区有大量的企业和厂房，需要对原有企业进行搬迁和拆除，

建设速度自然比不过平地起高楼，规划落地估计需要很长一段时间。

但这一次，从金桥的规划来看，核心区有生态公园、商业、办公、研发产业，

作为浦东北部中心，占据优越的黄金中环地段，基本集齐综合实力。

站上浦东新一轮发展的最前沿，乘着中环开发和副中心建设，

金桥的未来还是值得期待一下。

4

金桥板块的房子怎么选？

金桥是成熟的居住区，但不是成熟的改善片区，分化的比较严重。

这两年也在努力建新房，目前巨峰路门口在建金桥TOD新盘荟萃庭，

均价8.6万，旁边同期在建浦东最大“商业巨无霸”新嘉中心Prisma，预计2025年底开业。

（在建中的荟萃庭）

如果你在平台上搜索，“金桥板块、15年、商品住宅、有电梯”，挂牌房源非常有限。

2016年金桥板块二手房价还是3万多，6年时间翻了一倍，目前板块均价也是6万。

证大家园

2002-2006年的房龄，一二三期离12号线杨高北路近，四五期离6号线巨峰路近，价格7-8万，次新带学区。其中，一期二期以楼梯为主，五期最新也是最贵的。对口的学校属于强小普初型，周边配套齐全，生活便利。隔壁附近老破小，比如华高一村二村没有无生机，价格5万左右，没什么性价比，对比不如买北蔡老破小。

对口小学：福山证大外国语小学（一梯队），对口初中：上海立信金融学院附属学校（证大校区）

碧云新天地

金桥地区少有的次新盘，位于浦兴路街道，分三期建成，分别竣工于2002、2004和2010年。

最新的是碧云新天地三期，旁边就是金桥公园，一期二期距博兴路站200米，三期距离地铁站800米。

对口小学：金茂小学；对口初中：一期二期对口浦东模范中学（二梯队）、三期初中对口浦兴中学

江南山水

别名鹏欣绿苑，建于2000-2002年，小区绿化略好，中间一个大花园，四个角上四个小花园，步行5分钟有文峰广场，靠近张扬北路一侧会有噪音影响，停车相对比较紧张，距五莲路站600米，对口的小学初中一般。

对口小学：沪新小学；对口初中：陆行中学北校。

中大丽都

2003年建成，生活配套设施齐全，马路对面就是文峰广场，五莲路、荷泽路都是老居民区的商业街。紧临轨道交通6号线五莲路站，周边还有多条公交线路，出行非常便利，对口的小学初中一般。

对口小学：东荷小学；对口初中：沪新中学

丽都成品

2005年建成，区域内品质较高的楼盘之一，绿化44%，小区内有大型主题园林设计，有文峰广场，离地铁口稍远一点点，浦兴文化公园就在北侧。但因为地铁是地上的，会有点噪音，对口的小学初中一般。

对口小学：东荷小学；对口初中：金川中学

爱法新城

小区为三期，一期建成于2002年、二期2004年、三期为2006年建造。小区以多层住宅为主、配建小高层住宅，有商场、中心绿地和地下停车库。步行到6号线巨峰路和五莲路都只要10分钟左右，而且周边还有多条公交线路，靠张杨北路一排建筑会有噪音的污染，对口的小学初中一般。

对口小学：莱阳小学；对口初中：陆行中学北校

写在最后，

整个浦东产业已经发展到一定规模，但是浦东整体商业环境还是很荒凉，

很多板块没有居住生活的氛围，生活配套少。

金桥本身宜居性在浦东是比较强的，

现在的金桥城市界面正在更新，

作为上一代的老大哥，现在依然能打，

金桥副中心重新开发之后，和张江也会形成联动，

这时候，在学校预期不那么高的情况下，

金桥的买点成了同总价之中，宜居、价格、地段的最优选择。