我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：您好，外地新上海人，浦东北蔡老破小60平米左右（近地铁），另有武汉一套住房，置换需求：（1）三房，小区及房型要较好（2）两年后上中学，中学不能比北蔡差考虑三种预算置换方案：1.北蔡老破小+武汉住房全部置换，资金预算700万，上海新购一套三房。2.北蔡老破小置换，资金预算500万，上海新购一套三房。3.保留北蔡老破小，上海新购一套两房，资金预算350万。请建议置换方向和区位选择，谢谢
沪叔：首先明确你这边的前置因素：①北蔡（板块）初中里面，能算到梯队内（三梯队）的就是上南中学和北蔡中学，整体升学还可以。②小孩现在浦东北蔡小学，四年级，学籍对口的市区都来不及换进较好梯队内学校。建议浦东同区跨板块换学区或者同户籍对口区域换学区，比如闵行。对350-500-700万三个预算段进行解答：
700万段，若（3房）二字是必须，要么换平行段学区，平行段产品，这种可以考虑当下后劲较足的致远中学，金杨新村板块；要么换远稍好一点初中，稍好一点产品，周浦澧溪中学，周浦板块。
500万段三房，换学区可以考虑南汇一中，二中，四中，换惠南的三房。
350万段小两房，挂户口可以关注进才北校的洋泾板块。换区看具体择校情况。
提问：我是上海人，结婚8年，婚前自有房产一套，小户型，在龙柏，目前出租中，月租金5000左右，很稳定；我婚后住在老公的婚前房产里，在古北，面积颇大；目前我的困惑是：我老公觉得龙柏的房子房龄太老，未来升值潜力不大，而且没有太好的对口学校；想让我置换一套房龄较新，未来可以兼顾孩子读书，然后保值升值的房产；我不知道我这样的情况，卖了婚前的房产，还能再买房吗？如果可以，买哪里比较好呢，预算在600w左右。
沪叔：你好，龙柏新村地铁口的附近的楼梯房，租金回报率是比较可观的，基本在1.6%-1.8%这样，房龄集中在1994-2005年之间，如要置换既考虑换更新也考虑带学区，实际上600w没有可能有更大户型更新的选择，需要了解孩子升学长的具体想法是什么？
提问：沪叔，你好，佘山旗忠的别墅集中区房价那么贵，未来崇明的别墅区会不会也会这么贵呢？
沪叔：你好，佘山旗忠别墅区是老牌别墅区，住在这里主要在意自住体验和价值认同感、涉及的圈层资源，这些东西以价格无法衡量；崇明在2035年规划定位世界级生态岛，交通方面不算特别方便，距离高端别墅区还有一段距离。
提问：沪叔，你好，近期看了2007年左右的房子，户型周边配套都合适，总价在680-700万，现在比较顾虑的是房龄已经14年了，假如现在我买了，5年-10年后出手的话，房龄岂不是快20多年了吗，这样的房子未来还不好买掉呢？会不会亏本呢？
沪叔：你好，很多人问沪叔，买房最关键的哪方面，无非就两个字“地段”，所有抛开“地段”给你说升值，涨跌，都是在扯淡，好地段就有好配套，好的规划，陆家嘴房龄40多年的老破小依然很多人买不起。
提问：沪叔，你好，纯投资，请问上海有哪些板块值得投资呢？
沪叔：你好，第一点，投资建议多看看徐泾唐镇及其看好这两个板块的涨幅，符合强产业、近郊、城市化边缘的特征，所以居住环境没有太多硬伤，可塑性强，以后涨幅会相当大。
第二点，南翔建议撤退，后面供应也会相当大，没有大的炒作和规划，也没有强大的产业支撑，会很危险。
第三点，江桥今动迁房不能买，供应量相当大，新时代商品房随意买，会有大量本地置换需求，随着华漕发展、地铁通车北虹之星以后导入人口也许会简单一些。总之江桥还没有到发展的黄金期，现在进去略早，但是也不是不能买。大虹桥还是未来五年炒作的重点区域，只要挂着北虹桥就有机会。
第四点，徐泾很快要断供了，产业与商务体量极大，已经进去了大量的公司，后面会有两到三万人在那里就业。住宅体量规划很小，而且没有租赁用地，以后涨幅相当可观，闭眼买就行，动迁房买离地铁近的也没问题，现在价格有点透支，但还是能买。
第五点，华漕要开始加快节奏土拍开发了，建议预算够的后面多关注华漕和唐镇。
第六点，唐镇不用多说了，自带产业，前方方有张江、陆家嘴、有金桥，产业人口外溢，完全不用担心这个板块的价格肯定于是向好。唐镇和森兰是浦东最新的两个国际社区，界面环境都不错，没太大印伤。周浦不看好，界面太差规划混乱，浦东要投资肯定首选唐镇。
第七点，松江、奉贤投资碰也不要碰，要买就买新城，重点区域就新城，嘉定新城虽然是重点开发区域，但现在价格过高，而且没有土地供应，不建议碰。嘉定北安亭，土地供应量太大，涨幅低，宝山和南翔是一样的涨幅，价格相似，产业实在太弱，自住不错，投资需要考虑考虑。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
