1.
楼市新政的风，终于吹到了杭州！
刚刚开完亚运会的杭州，在今日正式出台松绑楼市的新政。
新政一共有六条，内容涵盖加大保障房供应、优化限购、信贷、宅地供应等六个方面。而其中，最具干货的无疑是限购范围以及信贷政策方面的调整。
第一，限购放松。
《通知》明确优化住房限购政策，将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。
这意味着杭州楼市热门板块——奥体的萧山区、未来科学城、云城等买房不再受套数、户口和社保等限制了，外地人在杭州买房也基本不受限制，这对杭州楼市购房需求是一次力度颇大的开闸放水。
第二，首付比例下调。
限购地区首套首付25%，二套35%，二套利率+30bp（基点）；非限购地区首套首付20%，二套30%，二套利率+20bp（基点）。
而在此之前，杭州首套首付3成，二套首付4成，二套利率LPR+60bp（基点）。这样一来，杭州各区买房门槛大幅降低。
杭州因亚运会没有太多政策落地，整体市场处于观望期，如今亚运会已结束，其他大部分一二线城市政策也出台了，杭州出台政策的时机到了。
杭州这次出台的新政，第一个大招就是限购区域调整。
原文如下：将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。
也就是说，杭州限购版图只保留主城四区——拱墅、西湖、上城、滨江，其余城区全面放开限购。这就意味着，余杭区、萧山区、钱塘区、临平区、富阳区的房子可以随便买了。
即便是两大摇号热门板块——奥体、未来科技城，也向全国人民开放了。
另外，政策对于外地人口在杭州买房支持力度也很猛。
此前外地户籍在杭州买新房需要4年社保，买二手房需要1年社保。现在统一为：非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
也就是说，杭州对非户籍的限购门槛大幅降低，只需要1个月社保或个税即可。
对于已经落户的群体来说，原先规定落户满5年才可购买第二套房，此次取消了落户时间限制，意味着一落户即可在限购区购买2套住房。
这对来杭州创业和工作的新杭州人以及投靠子女落户的老人而言，算得上是一个大利好。对于市场而言，也会在短期内增加一定数量的房票。
新政还规定了：参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。
也就是说杭州法拍房随便买。
另外，二手房贷款限制放松。
“对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。”
贷款期限几乎与商住土地使用权年限相当，贷款买房可以慢慢还。
第二个大招，则是首付比例的调整。
调整后，限购地区首套首付25%，二套35%，二套利率+30bp（基点）；非限购地区（余杭、萧山、钱塘、临平、富阳、临安）首套付20%，二套30%，二套利率+20bp（基点）。
其他未调整的按现行政策执行。每笔贷款的具体首付款比例和利率水平由银行结合本机构经营状况、客户风险状况等合理确定。
关于首套房的认定，限购区视作一个整体，非限购区以区为单位计算。
举个例子——你在西湖区有一套房，但在余杭无房，那么余杭这套可按首套房计算，首付仅需2成。如果你在余杭有房，主城区无房，那么西湖区这套首付按2.5成计算。
在杭州，购买二手房的成本也大大下降。
新政之后，除了四区外的非限购区，二手房营业税“满5免征”将变成“满2免征”。
也就是说，不管名下是不是唯一住房，产证满2年之后，就没有营业税了，这将大大减轻房东的税收负担，促进二手房市场的流动。
由于承办亚运会的缘故，杭州这几年掀起了大规模的市政建设，所需资金来源主要是房地产。
据统计，杭州过去5年来出让土地收入超过1万亿，连续数年位居全国城市卖地收入首位。即便是今年杭州上半年，宅地出让金达到了953.4亿，如果算上商业地块，出让金则达到了1002.9亿元。只比排名第一的北京，差了5.8亿。
杭州虽然在第二名的位置上，坐了三年之久，但已经很久没有把差距卡到这么小了。
但是与此同时，杭州楼市的供应量也非常大，面临巨大的去库存压力。
杭州新房交易规模前三季度2650亿元左右，预计能保持去年3488亿水平，但相比过去八年3800亿的均量，还有10%左右的差距。
当前萎缩的市场下，更面临着二手房的冲击——目前约16万套的挂牌量，按照目前的去化速度要两年半左右。
而杭州的居民杠杆率到去年年底已经达到了惊人的139.7%，位居全国第一。
因此，在一线城市、新一线城市密集发布政策“救市”之时，杭州并没有着急出台政策，而是选择在亚运会之后立即松绑楼市。
借着亚运会的窗口期，放开限购、降低购房门槛，面向全国吸引资金和人口。
杭州后来居上的楼市新政，对人口的虹吸有多少？对市场的刺激有多大？还需要时间观察。
2.
上海9月二手成交远不及预期，上海，会怎么做？
杭州这次的新政出台，其实一点都不意外，如果不是恰逢亚运会，杭州应该和南京一样在上个月初就迫不及待的放开限购了；在南京和杭州相继放开核心区限购后，大家都会下意识考虑下一个问题：
上海，会不会跟进放开限购呢？如果放开，会怎么放开呢？
上海要放松限购这样操作还为时过早，目前，的主要难点在于外围板块新房的销售压力在放大，以及认房不认贷后激增的挂牌房源，未能在二手市场上充分释放等；问题归根结底，在于严格的限购政策下，本地刚需购买力后续乏力，而改善性需求的释放又受到二手置换的掣肘，缺乏足够的新增购买力支持。
从政策工具箱可用的手段来看，在不轻易放开限购的原则下，针对特定人群的松绑，已足以释放除足够的购买需求。
可能的放松方向，不外乎以下几方面：
调整普通住宅认定标准
上海的普通住宅标准已经有很久没变化了
我们以内环内一套总价450万的普宅，以及一套500万的非普宅为例：
第一，二套首付比例
如果可以提高普通住宅基准线，就等于可以用50%首付买到原本70%才能买的房子，这也是变相降低了二套首付比例。
第二，税费
这里我们只粗略计算增值税及个人所得税的部分，在符合满五唯一的情况下，对于450万的普宅来说，没有税费，而于500万的非普宅来说，则需要交差额增长税。
所以，这一政策一旦落实，不仅能降二套首付，还能减免税费
五大新城社保要求5改3，南汇、金山、崇明等远郊区域全面放开限购
取消非核心区域限购政策，可能性最大的就是五大新城以及崇明、金山等偏远板块，但以上海出台政策的尺度，五大新城也不一定会一步到位全面放开，比如说嘉定新城核心区理想之地，屡次出现"千人摇"的情况，根本不愁卖，反观五大新城推出社保年限5年改2年，我认为是合理的。
另外，解除符合社保条件的外地单身人士购房限制也是近期关注可能落地方向之一。
