上周末，央妈发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，对2024年二季度和上半年进行了一个细致的工作总结以及经济梳理。

除了摘要内容中透漏出来的，货币政策主要立场是支持性之外，在《报告》内容中，央妈也重点提及到了租房市场。

并在租房市场内容中，甚至很明确的点出：

“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”

这样的积极引导态度，对于楼市意味着什么？值得我们来重点看一看。

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央妈给楼市的正向信号

在“支持住房租赁产业的可持续发展”的专栏中，央妈重点提到三个观点。由于内容相对较多，我们也对其中重点进行提炼，方便大家阅读和了解。

租金是影响住房价值的核心变量。

“住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。”

从这一观点来看，能发现在这两年房价预期产生较大的变化后，住房的价值主要受未来房租折现的影响 。而作为判定房租折现价值的指标之一，现在要关注“租售比”这一指标。就目前来看，“租售比”近年来总体处于回升状态。

根据统计，一线城市的租售比接近2%水平，二三线城市升至3%左右。租售比整体回升，未来租金增长的影响也会进一步显现。结合数据来看，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%。

针对这一数据央妈也作出了一个预判：若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

就诸葛找房统计的2024年上半年全国50城数据来看，平均租金回报率在2.03%，从收益角度来看，相较于目前银行存款利息收益、基金市场平均收益率、国债利率（1年期）等多投资收益渠道，买房收租的收益率确实更具可观性。

但需要提醒一句，具体问题需要具体分析，数据统计仅是对于市场的一个平均统计。譬如在考虑租金收益时，要全方位考虑城市发展能级、人口流入和吸纳能力、区域发展潜力、区域租房需求度、自身房源租金匹配度等方面。

住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

“在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。”

在这里，央妈分别从需求端和供应端角度进行阐述：

需求端方面，租房需求在上升，近年来除了低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对于好房子的租赁需求出现上升。

同时根据机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。

供给端方面，近年来提供租房的主要是个人，但随着租售比回升和融资运营成本的下降，租赁产业的商业可持续性增强，也吸引越来越多住房租赁企业进入市场。

盘活存量去库存助力启动住房租赁业。

“当前我国住房租赁产业仍处于起步阶段，房地产市场也处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其它政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业”。

根据报告，在金融支持支持下，租赁企业可以以低价格折扣批量收购存量住房，用来进行租赁产业发展，同时，在收购的商品房也同样可以用作保障性配售住房或租赁住房，加快去库存也能够多渠道满足保障性住房需求，可以说是一个一举多得的事。

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两个市场走向更加明显

从央妈这一次的报告来看，很明显能够看出2个明显市场走向：

租赁市场发展得到重视

除了央妈本次报告中对于租赁产业发展的正向预期之外，从今年7月开始三中全会、政治局会议、以人为本的新型城镇化、住建部、发改委等多会议、多部门、多文件都出现支持政策。

这意味着，除了新房、二手房、保障房之外，在房地产模式转型之下，租赁市场也迎来发展利好。后续是否会有更多元政策支持，例如租购并举等，值得期待。

市场又迎来一个强助力

这个强助力，核心来自于租赁收益率与低贷款利率相比，出现的“倒挂差”。

如果在租赁产业发展支撑下，租金回报率稳步增长，而房贷利率保持不变或下探，这意味着每个月你的房子租金可以对消掉你的房子的月供利息。

这样的变化，不仅有效减少了不少跟风抛售二手房的房东恐慌抛售，更在新型城镇化、各地方下场收购二手房的合力下，积极有效的完成二手房库存消化。

同时，随着存量去化，完成基础的二手房供需平衡，带来二手房市场回稳，继而通过二手房需求预期，影响新房和土地市场预期。

再加上低存款利息和库存消化，也让原本徘徊观望的需求，再次回到市场。

不过，需要先冷静一下。在是否选择出手自己手上的房子上，我们（公众号：四海为家）还是建议先具体根据自己需求确定，同时参考社区挂牌率与自己房子的租金收益率，然后再考虑是租是出。

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关注！老破小突然升温

跳出《报告》，随着政策带来的预期回暖以及新型城镇化下都市圈和城市群带来的价值增强效应，也让围绕这些城市提前掌握了明显的“人口吸附能力”。

也因此，除了租房市场以外，还有一个现象值得重点关注：在部分城市，老破小投资出现走热。

根据第一财经新闻报道，在贷款利率下调、二手房大杀价和房价下跌后的租售比提升下，让不少投资客找到了一个投资契机和新的资产配置方式。目前广州、杭州、上海等城市，小户型二手房出现畅销。

按照报道中透露的信息，不少投资客瞄准的“老破小”，主要围绕着“总价低、好租”这两个方面进行。

这也是我们在前面提到过的，租金回报率问题。当租金回报率高于贷款利率，且房源好租出，就是一个很好的“倒挂”。说直白一些就是相当于是租客替你还每个月的银行贷款利息。

按照报道中的计算，按照30㎡、180万房源，每个月5000元租金，计算下来相当于租金回报率达到3.3%。

同时，在大部分城市取消限购的背景下，多城市分散投资，也成为不少投资客的减少投资风险的手段。

哎~如果你也在卖二手房，这里也有一个比较直观的判断买家是不是投资客的方式。比如不太关注房子本身现状的，只关心好不好租出去，又或者想要最低价格成交的，还有想让业主配合做高评高贷（可以争取从银行处多贷款）的，这些都很有可能是投资客看中了你的房源。

那么在这个时候，是留是卖需要自己提前考虑。

我们也在去年和今年都多次提出过“老破小”先不着急贱卖。尤其是在目前，二手房价跌幅、租金保持的阶段，不妨也可以考虑持有吃租。

同时，随着购房观念和思维的变化，年轻置业者置业更注重性价比的同时，观念也有了不少变化。生活舒适度和资源环伺的“老破小”也同样成为这类购房者的菜，再经过“爆改”，居住体验也不比现如今大部分住宅逊色。

不过还是老话，老旧小区未来居住体验确实会有明显提升，但如果本身需求改善置换的，特别是房子小不满足家庭成员居住的、房龄旧本身户型差的、周边配套并不满足自身家庭需求的、装修后也不能带来实质性的生活体验提升的、没啥原因就是想卖掉的，这几类朋友该卖还是要卖，可以趁近两年买房压力小的环境下置换到一套不错的住宅产品。

最后，还是需要再次提醒的是，如果房价继续下跌，老破小的不保值性更大，容易造成资产亏损，投资要谨慎不要盲目跟风。