老黄埔今年的楼市,会史无前例地更卷一些。
三个旧改项目新面孔——珠江村旧改、双沙旧改、文冲东旧改,很快将陆续登场亮相。
这三个旧改项目,加上今年5月下旬入市的保利中央公馆,承接此前的所谓“三剑客”(三个旧改:城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府),除城光进入清盘,老黄埔核心区(鱼珠-黄埔大桥)将形成6盘混战局面。
再算上外围的巨无霸旧改项目黄埔新城,也就是短期两年内,整个老黄埔至少7盘厮杀,真是“七剑下天山”了。
7月6日,由央企中建八局操盘、区属国企知识城集团参股的双沙旧改项目——案名“一城江山海”营销中心海丝会客厅正式开放。老黄埔楼市再添搅局者。
观察君受邀提前一天一睹海丝城会客厅风采。下面我们将在现场挖到的若干关键信息分享给大家,一些细节可私聊黄埔视野公众号
01
首推地铁上盖刚需产品
项目的节奏大致是:7月上旬开放营销中心,中下旬开放板房,8月开始认筹蓄客。
首推项目最北端紧邻地铁5号线双沙站的6号地块阅山组团,总建筑面积约12.6万方,容积率4.5,规划建设7栋超高层住宅,供货量约1200套。
首开#5、#7栋,两梯6户,楼层26楼、32楼。
阅山组团首期将推出四个户型:约78㎡小三房、约87㎡三房、约106㎡3+1房、约118㎡4+1房。
均为新规户型设计,算上飘窗阳台入户花园赠送面积,实用率大概100%上下浮动。
首开组团户型整体偏紧凑,定位偏上车型刚需盘。
这一群体的痛点是:总价不能高,但又要满足基本的功能需求,比如一步到位三房。同时,解决最核心的交通便利与就近上学的教育需求。
阅山组团刚好满足了这三个核心需求:起步三房,且户户朝南;距地铁5号线双沙站B口仅约50米,5站可达金融城,约20分钟到科学城,约30分钟可达珠江新城;距离最近的48班小学五六百米。
02
项目区位优势
双沙旧改的区位,勉强还算老黄埔核心区,但相对最靠东,整体上处于核心区的临界点。
一般坊间舆论认为,老黄埔的核心区大致在鱼珠至黄埔大桥的11公里区间。这也与最新海丝城规划提出沿江打造“11公里科技长滩”相呼应。
而且,双沙旧改南侧沿江地块(双岗至庙头)的2.6平方公里,也是海丝城近期重点开发是两个地块之一(另一处为护林路沿线黄埔高铁新城)。
海丝城总体空间结构示意图(上)、海丝城近期重点开发片区效果图(下)
双沙旧改实际上也承担了海丝城通过城市更新提质升级的任务,所以项目在市、区层面受到的关注会更多。
另外,双沙旧改作为央企中建在黄埔主导开发的首个巨无霸住宅项目,内部自上而下的重视程度也非同一般,所以中建对于双沙项目提出了“中建·海丝城壹号作品”的说法。
除双沙,中建(二局)主导开发的还有文冲东旧改,以及和区属国企联合开发的其他项目。因此,无论从内外部因素来看,双沙旧改项目的产品力值得高看一眼。
双沙旧改虽处于老黄埔核心区临界点,但项目总体质素不算差。
交通上,两条高速(广州绕城+广深沿江)、两条东西向主干道(黄埔东路+港前路+)、两条地铁(5+13)从中穿过,并设两个站点,交通便利。
当然,几条主干道和高速对项目的切割,所带来的影响也不可忽视。临路楼栋不可避免会有一定噪音干扰。
总体来说,项目自然本底不错:项目靠山(龙头山)面水(珠江),沙浦公园、牛山炮台公园、河涌,以及古村祠堂分布其间,加上巨无霸大盘的空间,开发商只要愿意砸钱,精心设计,项目更容易出彩。
搞建筑是中建的老本行,在选材上有优势。项目将全面采用高品质全铝板作为外墙面材质,据称能“保鲜”20年。
03
开发周期长,地块质素不一
老黄埔的旧改基本都是大盘。
一城江山海以237万方的体量排名靠前:黄埔新城404万方、中鼎珺合府280万方、富颐华庭230万方、文冲东片旧改约220万方、庙头旧改约168万方、南湾村旧改147万方。
项目计容建面237万方,包括:融资商品住宅建筑面积78.02万平方米,复建(回迁)住宅建筑面积77.3万平方米,复建商业建筑面积52.6万平方米,配套公共服务建筑面积29.26万平方米。
对外销售的是融资住宅。这部分的体量78万方,按户均100平计算,双沙旧改“一城江山海”项目的商品房货量大约7600套(户)。
盘子大,意味着开发周期较长。项目方称,一城江山海项目开发周期预计6-8年。
双沙旧改融资住宅分为7个组团,较为分散,跨度较大,货量集中于项目东侧黄埔大桥附近,分布在黄埔东路、港前路周边。
项目距离地铁5号线双沙站、13号线双岗站最近的组团,大概50米、约700米,但靠东边的组团则去到了约2公里。
另外,靠近港前路沿线的3个组团,部分楼栋部分户型超高层能够一线500米望江。这是双沙旧改区别于老黄埔其他多数旧改项目的最大亮点。
不过,望江组团(42号地块)入市时间待定,短则半年,长则一年左右。
双沙旧改不同组团的质素不一,这对买家的选房水平,无疑是一种挑战。这方面不太清楚的,可咨询黄埔视野公众号
04
外省引进国内王牌高中?
大盘的优势是大社区,配套齐全,一般会有不错的教育。这是一城江山海最大的两个亮点之一(另一个亮点是部分组团部分楼层望江)。
项目规划配建8所幼儿园、48班小学、42班九年一贯制学校、24班小学、54班完全中学,提供从启蒙到高中的全方位教育资源。
现在新盘引进“名校”是基操。盘子越大,想要卖个好价钱,卖得快,非大牌无以吸引人。
一城江山海的教育品牌,据路边社消息称,意向从中部五省通衢之地引进国内百强高中之首。这个瓜是否保真,一切以最终官宣为准。
大盘也会比小盘更有人间烟火气,吃喝玩乐在小区内就能解决。
项目规划人口5万人,规划在双岗站TOD配建总建筑面积约12万平方米的购物中心,弥补片区商业配套短板。
同时,双岗TOD商务区融合总部办公、研发孵化、商业服务、娱乐休闲及SOHO公寓等功能于一体,催生的产业人口,从未来看也反哺项目,成为小区的潜在购买力。
05
谁是最大竞争对手?
大家最关心的首开价格,待定。但可以肯定的是,首开组团作为刚需产品,价格不会高于保利中央公馆。
另要注意,首开组团周边环境一般,比如物流园环绕,大车较多,南向距离广深沿江高速匝道较近。环境因素也不允许首开组团价格过高。
实际上,地块周边条件也是决定首开组团产品调性的关键因素。
所以,首开价格最低盲猜3字头,非常有可能。
这样一来,首开组团的竞品,我觉得影响最大的是下游的万科黄埔新城。
黄埔新城虽然花巨资提前兑现了肉眼可见的配套,但整体价格有点小贵。在价格、地段、地铁三大杀手锏围剿下,会分流一大批刚需客源。
但对于上游的保利中央公馆来说,双沙旧改首开组团的杀伤力并不大。
除了中央公馆最小的81平户型有点影响,其余户型基本不受影响。
原因在于公馆目前的价格没啥水分,基本随行就市正常价;且地段远远好于双沙,周边配套成熟,还有近期将建设的黄埔高铁站以及高铁新城商务区的规划想象空间。
从地段和交通要素来看,中央公馆和一城江山海首开组团有一定价差,比如5000元/平,也是正常的。当然,如果用一城江山海的望江组团对抗中央公馆,则势均力敌了。
但说到底,无论中央公馆还是一城江山海,最终的价格走势,很大程度上不仅取决于市场行情,更取决于周边二手市场第一、二梯队楼盘,比如城市之光、富颐华庭、黄埔花园、金色悦府、君和名城的成交价。
我在之前《学位盘价格,终于打下来了》一文中也说了:价格优势,性价比高低,都是动态的。如果二手继续下跌,与一手的价差进一步拉开,新盘又不跟进,那新盘的价格优势则会减弱。最终买家用脚投票倒逼一手开发商调价。