“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”

只有当狂热的楼市退烧后，才知道哪些楼盘是真正的好楼盘，哪些是被炒作起来的网红盘。

广州楼市，经过一轮降温后，与三年前相比，中心区二手房价降幅多数在20%-30%之间，郊区由于地理位置原因，降幅更大，多数达到30%-50%。

在经济市场大环境下，这些房价的变动因素是由二手房本身的区位、配套、产品所决定的。

最近，楼主在朋友圈见到一条关于保利天悦的信息。自称最有性价比的一套房，面积376㎡，总价6680万，折算单价17.8万/㎡。

图源朋友圈

大面积一直是保利天悦较为抗跌的户型之一。

无论市场如何波动，我自“巍然不动”。

如果上面的朋友圈信息，不是最终成交价，不能作为参考，那最近保利天悦成交的一套285㎡四房就可以说明这个问题，其成交总价4600万，折算单价约16万/㎡（数据源自@楼哥帮买房）。

对比近两年同等面积的成交记录，2023年2月一套房源成交单价约18万/㎡，相比今年10月的成交单价约16万/㎡，降幅11%，对比中心区其它二手房，可谓抗跌产品。

不过由于基数大，跌11%已是550万，相当于近郊一套改善房的价格。

图源@楼哥帮买房

2020-2021年是市场公认的广州楼市最狂热时期，广州中心区和郊区的房子无一例外都经历了这股热潮。

当时一天一个价，现在回头想都不可思议，还有人追高买入。

保利天悦也是在这个时期暴涨起来的，近两年大面积成交单价则较为稳定。

大面积望江户型（图源贝壳）

但凡事都有例外，保利天悦小面积户型挂牌价也有12万/㎡的房源，毕竟小面积都是不望江的。

稀缺资源才是保利天悦的王牌，单价相差4-6万/㎡属于正常，能买得起5000万房子的人也只是塔尖的少数人。

说到降价，楼主朋友圈也有另外一条信息，保利天悦303㎡，总价3380万，折算单价11万/㎡。大面积比小面积单价还便宜，有这么笋吗？深入了解这套房源位于低楼层。

大家都知道，低楼层的房子除了采光通风都不好，不要说望江，马路上的树就有得看。所以，你花3000多万买套暗房，完全没必要吧。

图源朋友圈

保利天悦是广州有名的江景豪宅社区，堪称豪宅中的航母。该项目总占地达到75万㎡，总建筑面积185万㎡，建设22栋18-43层洋楼。

从2009年底价拿地，中间历经三年，到2012年3月首推产品。保利天悦均价从最初的开盘均价2万+/㎡，到2016年的5万+/㎡，再到2020年的近10万+/㎡，房价翻了5倍以上。

保利天悦

保利天悦一路高歌，是板块内缺少竞争楼盘，但自琶洲南TOD项目在2022年推出后，保利天悦小面积受到了挑战。后来接连推出的琶洲樾、琶洲樾·华樾又在保利天悦的身上割了一刀，分流其客源。

今年拍出的南方面粉厂地块一经推出，高总价及新规130%使用率，引起市场关注。关注这个项目当然也包括有意向买入望江产品的豪宅买家。

在经济市场上，没有谁是常胜将军。

保利天悦的楼龄在逐渐变大，受到新规产品的冲击，总有一天，后浪推前浪，老产品会被新产品所代替。

但有一点可以肯定的，稀缺资源不会消失。