目前老黄埔在售新盘多，加上新入市的珠江村旧改项目中交四航·珠江春、新溪村旧改黄埔润府 整个片区已由两年前的“三剑客”，演化为“九头鸟”—— 城市之光、保利中央公馆、富颐华庭、中鼎书院上城、未来方洲、中建海丝城、黄埔润府、珠江春、黄埔新城。 楼盘多，供应量大，自然利好买家： 选择空间大，一二手内卷，如能把价格卷下去，多薅点羊毛，那是买家们的共同梦想。 所以，老黄埔的潜在买家中，观望者众，不到所有楼盘价格落定，不敢贸然出手。 不少人做梦都期待的剧本是：后来新开的盘，能把价格压下去。 但目前来看，很多人要失望了。 9个楼盘中，目前尚未开盘的只有珠江春和黄埔润府，其中珠江春据说将于1月11日首开6/8栋，最新流出的吹风价，在5万-7.5万/平区间，跨度很大。 具体户型吹风价如下： 6栋（43层，两梯四户）： 03户型/东南/130m²A：5.4～6.2万/平，总价702～806万。 02户型/西南/130m²B：4.9～5.5万/平，总价637～715万。 01户型/西南/143m²：5～5.7万/平，总价715～815万。 04户型/东南/143m²：5.2～5.9万/平，总价744～844万。 8栋（45层，三梯三户）： 01户型/西南/180m²：5.7～7.6万/平，总价1026～1368万。 03户型/东南/180m²：5.4～7.3万/平，总价972～1314万。 02户型/东南/130m²A：5.3～7.1万/平，总价689～923万。 当然，以上只是吹风价，实际折后价格，估计要回落不少。 假设，在吹风价基础上，打个八八折或九折，折后价格大概在4.4-6.6万/平区间。 除8栋两个大户型贵一些，其他小面积户型，比如6栋南向正常楼层，有可能5万以内也能拿下；不望江的低楼层，4万左右也是有可能的。 只能说，这个盘价格落差太大，荤素搭配，丰俭由人，看碟下菜。 还要看到，即便算上折扣，珠江春形成的折后价，基本也定格了老黄埔乃至整个黄埔高层洋房的天花板。 至于黄埔润府，目前尚未流出吹风价。但估计也不会便宜到哪里去。大概率会对标保利中央公馆的价格梯度，比如3.7-4.5万/平的样子。 大家发现没有，老黄埔9个新盘，包括城光、富颐两个二手次新房源，其实形成了比较稳固的价格链条。 其中，又以黄埔大桥为界，形成两个价格梯度，也是两个价值坐标系。 黄埔大桥东边，主要是巨无霸旧改大盘万科黄埔新城，一统江湖。目前主力户型价格维持在2.5万-3.6万/平区间。 即便2025年下半年或2026年上半年入市的黄埔首个四代住宅项目将军山一号地块，预估价格也不会超出黄埔新城。 甚至不排除凭借廉价的拿地价和四代户型两个优势，把价格再往下卷一卷。 但将军山一号地块即便卷价格，影响的范围也有限，顶多卷一下黄埔大桥两侧的中建海丝城首期、庙头旧改、星航TOD这几个。 毕竟黄埔大桥以东的南岗片区，与大桥以西鱼珠-文冲片区，客群构成、区域认同和价值认同，以及产品定位认同，会有明显差别。 相对黄埔大桥以东楼盘少，竞争力相对也小，黄埔大桥以西的鱼珠-双沙，则是8雄争霸。 但价格基本也趋于稳定，形成3万-4万-5万-6万四个价格梯度。 除了珠江春的180平望江大平层，其他各盘的主力户型的价格差并不大，基本在3000元-5000元/平区间—— 城市之光4-4.6万，中央公馆3.9-4.5万，未来方洲3.7-4.7万，富姨4.5-5.3万.... 各盘势均力敌，各有明显短板，这可为难一些既要又要还要的买家了。 比如未来方洲也能望江，且是学铁商大盘，但距离江边比珠江春远，最大的硬伤是紧贴着双向八车道黄埔东路，噪音不亚于高速。 中央公馆位置好，更安静，城市界面不错，坐拥两个枢纽站，但摇号初中是个短板。 书院上城呢，区位核心，生活交通便利，也引进了学校，但奈何开发商麻麻地，加之旧改推进非常缓慢，意味着住宅小区长期与工地为伴。 ....... 显而易见，选择任何一个，都是一个妥协过程。这取决于需求的核心点是什么，也取决于各人的价值认知。