过去二十年上海人口是如何迁移的

单盘主义 2024-09-07 14:38:41

不知道诸位有没有好奇过这么一个问题

一座市中心人口不断下降的城市,在发生什么?

在当下,这正真真切切地在上海发生

2000年至2020年的三次人口普查数据显示,在常规意义上被认为构成上海中心城区的黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦这七个地区

常住人口占比开始持续下降,分别为42.24%、30.3%和26.87%

2023年最新数据则为25.67%,继续呈下降趋势

数据来源:上海市统计年鉴

进入最近十年,上海市中心人口绝对数量和密度都开始下降

七普数据显示,中心城区人口净流失超30万人,与郊区的人口密度比从六普的9.11:1下降至7.68:1

与此同时,上海郊区却增加了超200万人

那么这一趋势背后都发生了什么,又意味着什么?

01

这30万人,都是怎么“流失”的?

这其实是一场计划内的“流失”

早在1959年,《关于上海市总体规划的初步意见》中就曾提出,逐步压缩旧市区人口、控制近郊区人口

而当年表示要大力发展的17个卫星城,就是为了疏解市中心区的工业和人口,调整全市工业和人口布局

而在上海近二十年的四份五年计划中,强化郊区建设、将市中心的人口搬迁到城市外围这件事,也一次不落地被提及

在这一意志下,可以看到更多细化方案

其中最重要的一个举动,就是针对原住民的搬迁,俗称拆迁

上海规划资源数据显示,截至2022年,上海中心城区共征收、拆除超过1000万平方米房屋,受益居民40多万户

其中有近一半位于杨浦。而从2012-2021年的数据来看,近年来杨浦正在加大旧改拆迁的力度

拆迁这一动作,实际上从上世纪90年代就开始了

上海很少披露关于拆迁的详细数据,我们可以从它的母命题“旧城改造”中,一窥上海旧改的绵延不断

上海每年都会制定数量不小的旧城改造目标,今年也不例外

2024年,这座城市将完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造,而中心城区零星二级旧里以下房屋改造,预计于2025年前全面完成

看来,上海市中心的拆迁工作还得持续至少两年

除了拆迁这种大动作之外,还有不少置换政策。例如我们之前写过的,与市中心老房出租给年轻人、老人搬去郊区新房居住的“趸租”政策,以及类似的一些以房养老政策

但若要细究市中心人口减少的情况,也不能只看原住民的流失

毕竟相比于原住民数量的自然变动,上海市中心人口增长更多要靠外来人口输入和城市内部跨区域流动

那么外来人口为什么越来越少

工作的事情我们留待后文再叙。除此之外,想留在上海核心区,还要考虑置业

而在土地供应的调整下,核心城区的土地供应缩减,可挑选的居住产品也随之变少

例如在过去三年间上海拿出的265块地中,位于核心城区的地块只有不到两成

在以上多股力量的推动下

原住民离开,外地人也不再大量涌入,上海市人口空间结构调整的目标正在慢慢兑现

而无论是原住民还是外来移民,他们的新目的地也都很明确:去郊区

02

那么上海郊区凭什么能留住200万人

从表面上看或许是拆迁的钱赶不上市区的房价,但我们发现真实的原因其实更为多样

例如随着旧改的推进,一大批动迁房落地郊区,并带来了轨交的拉通

2009年,为了安置市中心棚改居民,上海政府在郊区规划了宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康和浦东曹路在内的六大动迁基地

以顾村为例。就在规划落地后的当年,地铁7号线通车,从南到北贯通顾村板块

再看江桥。除了坐镇南北的13、14号线,板块内公共交通也四通八达,之前去踩盘时,从市中心搬过去住了八年的一位爷叔对江桥的交通表示十分满意

实际上,上海的第一条地铁连接的就是市区和郊区

这就是1993年开通的徐家汇-锦江乐园线路,它连接起徐汇和上海郊区中最早得到关注的闵行,三年后又进一步延伸至莘庄

进入21世纪,随着“一城九镇”“郊区新城”概念的提出,以及上海轨交网络建设速度加快,越来越多的郊区被纳入这个系统:

2000年,2号线连接起当时尚存农田的张江高科

2003年,5号线的进一步延伸至闵行开发区

分别于2004年和2006年北延的1号线和3号线,将宝山区拉入群聊

2007年的9号线带来松江

2009年的11号线连接起嘉定

2010年2号线向东南延伸,勾起唐镇

2013年开通的16号线,直接向南延伸到了滴水湖

2017年,青浦、曹路的居民也坐上了地铁,一年后又轮到奉贤……

至今上海依然在不断扩展轨道交通网络,连接郊区和市区,包括十四五规划中的17号线西延伸、机场联络线、崇明线、嘉闵线等

就在最近,17号线西延伸工程已经正式进入列车上线调试阶段,通车指日可待

轨交拉通,人也有了流动的可能。而随着郊区地块大量供应,上海打新人群涌入郊区,其中又有一部分人留了下来

郊区人口聚集,商业、配套也随之生长

实际上,上海近年做得好的商业项目,有不少就是在郊区

比如嘉定的南翔印象城,2023年以46亿的总销售额在上海各大商场中位列第四,超过了上海老城区内很多知名的购物中心

教育资源也在被源源不断地引入。例如闵行区就是出了名的教育资源丰富,尤其是七宝、莘庄和古美板块

但是郊区如果只有生活便利,会带来新的问题

那就是被广泛吐槽的极端通勤,以及“鬼城”“睡城”

那么上海是如何处理职住平衡的?

这就要讲到人口流动背后,更重要的一件事

03

产业的变化

曾经,上海几乎所有产业都集中在市中心

不仅包括金融、贸易,还有纺织、钢铁等制造业

随着产业结构的调整,生产开始摊平

1990年,上海开始在郊区规划和建设各类工业园区,吸引外资和高新技术企业入驻,如松江工业园区、嘉定工业园区、张江高科技园区、漕河泾开发区、紫竹高新工业园等

后续有研究表明,2004至2019年上海工业用地分布重心持续向东南方向偏移,远离中心城区

图片来源:上海城市规划杂志

经历了几十年的发展,不止一个郊区产业板块开始崛起

以著名的产业板块张江为例。从1992年仅有17平方公里的张江高科技园区,到如今约220平方公里的张江科学城,随着能级和产业提升,经济也一路猛涨

2023年,这片占浦东面积不到7%、全市仅1%的土地,贡献了超过一万亿的经营总收入。要知道浦东新区2023年的地区生产总值是1.6万亿

随着郊区产业的崛起,目前其经济实力已经和市区相当。根据最新数据,2023年,上海中心城区以外区域地区生产总值超过3万亿,是中心城区的两倍

到如今,郊区产业已经全面铺开,各个板块各司其职

例如在五大新城中,嘉定以汽车产业见长,青浦有数字经济和现代物流,松江要看生物医药和工业互联网,南汇有集成电路和航空航天,奉贤则定位“东方美谷”

随着产业摊开,市中心也被赋予了新的定位和角色

在“十四五”规划中上海明确表示,相比于依托高端制造业发展的其他区域,主城区主要推动产业升级,发展以研发办公为主的生产性服务业

而市中心产业的进一步迭代升级,或许将成为接下来上海经济发展的重要动力

04

最后,让我们回到最初的问题

人口净流出的上海市中心,在发生些什么?

上海用腾出来的土地做了不少事情

例如创造商业新地标

有条件时可以借力市中心的历史底蕴

最典型的大概是2021年开放西区的张园,以及更早之前于2002年全面开业的新天地,都是动迁了原有住户、保留场地上的老建筑,发展起来的城市级商业中心

没有保留价值的譬如棚户区,则被拆成净地,重新规划。譬如苏河湾万象天地,就是2010年前后拆掉苏州河沿岸棚户区后新建起来的

在创新之外,市中心原有商圈也在更新升级

例如去年对外发布“千亿商圈”三年行动计划的南京西路,今年静安寺广场升级开业,梅龙镇广场内的伊势丹百货则暂时歇业、升级改造

左静安寺广场,右伊势丹百货。右图来源界面新闻

市中心的公共空间也在被重新梳理

在制造业搬离后的市中心,留下了不少成片的厂房,它们在被逐步打造成文化园区和公共空间

最典型的就是滨江。例如在最近爆火的徐汇滨江,许多原有的工业设施被改造成包括西岸艺术中心、龙美术馆在内的文化和艺术空间

这两个场馆都是由工业遗迹改造而来。前者曾经是龙华机场上海飞机制造厂冲压车间,而龙美术馆所在场地曾经是用来运煤的“北票码头”。从产业维度来看,这也是一次升级

图片来源:上海西岸

滨江尚属于大尺度公共空间复兴。而在居住空间密集的老城区,口袋(街心)花园这样的小尺度公共空间,也越来越多了

从2016年上海启动建设开始,截至2023年底,全市口袋公园数量已经达到476座

其中一部分就是拆出来的

例如永嘉路口袋广场,原本是两排存在消防隐患的残旧住宅,拆除后改成公共活动空间

图片来源:archdaily

在配套迭代、环境升级之外

我们还观察到,市中心的居住产品也在经历新一轮更新

例如纯高端、纯改善产品在逐渐出现,匹配着更多高净值人群的需求

同策数据显示,仅在2024年一季度,3000万元以上豪宅的供应已接近1000套,超过了2017年—2022年的年均供应套数

而随着新一轮房地产周期中,中小户型比例、豪宅备案价等节点的慢慢放松,上海市中心的豪宅市场正在呈现出“真改善”趋势

其中最重磅的,大概是风貌别墅产品的出现。要知道过去在上海的核心市区,除了老洋房,很少有别墅产品出现

而今年上海市中心出现的至少33个风貌别墅,预示着市区终极置业机会即将到来

即便不考虑终极置换产品,真正的改善产品也在更多地出现。曾经在上海的新房产品中,市区大平层的供应十分稀缺

而在今年第三、第四批次供应中,滨江凯旋门、融创外滩壹号院和香港置地·启元都推出了300平方米以上的大户型

随着房地联动价的进一步上浮,我们可以期待未来产品力的进一步提升

而随着优质居住产品对资源的整合、高端购买力人群的回归,上海市中心的价值或许将再次得到认证

05

上海就这样逐渐步入新一轮发展周期

在市中心人口净流出这一现象的背后,实际隐藏着整个上海的变化

产业、交通的摊平,带来人的流动,带来新的生活区域、生活方式的生长

回头想想,从前的上海似乎没有提供太多生活选项;甚至可以说只有一个选择,就是住在市中心

而如今的上海正在提供出更多元的生活方式,从而让更多的人,在这座城市找到属于自己的位置

与此同时,市中心也在以抽丝剥茧的方式重建脉络。随着市中心城市的更新、产业的升级,未来我们或许会见证它的进一步崛起

让我们拭目以待

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