导 语

自“沪九条”新政施行以来，上海楼市的回暖态势已初步显现。

今日，住建部发表讲话，房地产市场的重磅政策“组合拳”再度来袭。其大致内容包括：

一系列政策措施密集出台，中国政府救市的决心可见一斑。势必促使房地产市场止跌并趋于稳定。回顾上海楼市的这一轮调整周期，行情于 2020 年开启，

在前所未有的疫情之下，上海二手房市场成功“逆袭”，二手房成交金额超一万亿，同比增长 30%。许多人在那一轮上扬中购置了房产。此后，上海楼市迈入新的发展阶段。

2021 年推出最为严格的调控政策，如二手房核验价、增值税由 2 年改 5 年、学区房改革、房贷利率上调等等；

2022 年因居家静默，市场曾短暂停滞；

2023 年开启认房不认贷、普通住宅标准调整；

2024 年“沪九条”政策出台，降低首付、利率、购买门槛以及交易税费。

这几年间，二手房市场变幻莫测，挂牌价与成交价波动起伏。当初买房的那批人如今作何感想？从 2020 年上海楼市启动至今，跌幅最大的小区位于何处？在整个周期内，是否存在涨价的板块？

本期，我凭借我们公司统计数据，与大家一同探讨，在这一轮上海楼市周期中涨跌幅最大的板块和小区。

关于数据

以下数据，其统计口径均源自绿网挂牌价格。

之所以选取挂牌价，原因在于其数据样本丰富、覆盖范围广泛，具有较强的及时性，也相对能够反映市场前端的走向，不过与此同时，也会与实际情况存在一定偏差。

当然，此前也曾以成交价进行过一些价格波动的统计。

然而，成交价格通常是买卖双方在市场博弈后的产物，并且会受到避税因素的影响，多数被压低，容易出现失真的情况。

这里之所以选定 2020 年 1 月至 2024 年 10 月这一周期。

是为了验证自疫情起始，即这一轮楼市行情启动至今，整个周期当中房地产价格的波动状况。

最惨板块

1、远郊板块

远郊区域的房产，于市场火爆之际尚有人愿意接手；

然而在市场趋冷后，这些区域近乎沦为无人关注的“真空地带”，只能依靠降价来促进成交量。

在上海此轮楼市周期里，跌幅最为显著的板块，多数为远郊板块。

在 4 年挂牌价跌幅前 20 的板块中，位居前列的包括崇明、金山、嘉定等。

这些板块在长周期内，基本上都难有上涨，下跌时却颇为迅猛。

所幸的是，这些板块只是个别小区跌幅过大而影响了整体表现，并非意味着整个板块都如此。（快来瞧瞧有没有你家的小区）

2、二手豪宅与老洋房

老洋房以及二手豪宅，向来被视作资本的避风港。

然而，在整体形势不佳的情况下，没有谁能独善其身。

“以价换量”这一二手房的规则，即便是千万级别的豪宅也得顺从。

在整个楼市呈现下行态势的情形下，上海的二手豪宅因价格基数颇高，下跌起来更是令人惊心。

举例来讲，徐汇衡山路板块五原路 252 弄的老洋房，还是徐峥电影《爱情神话》的取景地之一。2020 年 1 月房价为 28.9 万/平，到今年 10 月已降至 15.9 万/平，每平跌去了 13 万。

上海人都清楚，五原路 252 弄多数是上个世纪三四十年代建成的老洋房，旧称大通别墅，每一栋的价格都堪称一个小目标。

如今只能凭借近乎腰斩的价格，去吸引买家前来。

3、学区房

在这波行情里，除了二手洋房豪宅，二手学区房的跌幅同样颇为显著。

据数据表明，学区属性突出的杨浦控江路板块，双阳路 507 号，其单价从 2020 年 1 月的 8.2 万/平降至如今的 4.5 万/平，近乎腰斩。

一直有“小学看杨浦，初中看徐汇”的说法。

正因如此，往昔众多家长携真金白银涌入楼市。

然而当下人口出生率降低，上海幼儿入园人数在 4 年间锐减 45%。

并且这些年来，上海教育政策不断出台，诸如多校划片、教师轮岗、民办摇号、中考改革等变化接连涌现。

致使上海学区房遭遇了前所未有的动荡。

除了杨浦控江路板块，当年因闵实验而价格暴涨的一梯队学区房高兴花园，

也由于价格暴跌而屡屡在社交平台上被提及。

上述种种皆表明，先前过度炒作溢价颇高的学区房，当下正在加快去泡沫化进程。

上海的学区房，已然告别了价值的黄金时期，价格正在向理性回归。

有涨价的吗

有人会问，在这轮周期当中难道不存在上涨的板块？

这的确是个不错的问题，我也特别好奇，在以价换量的市场中，究竟哪些小区的房东胆敢涨价。

从近五年的角度而言，前 20 名的板块，大体契合人们的感受以及实际成交状况。

近五年期间，北外滩、新天地的涨幅都颇为可观。

新钱老钱依旧热衷于追捧一线江景豪宅。

令人意想不到的是，长期不被看好、靠近虹桥的莘闵别墅区，竟然有着 69.8%的涨幅。

这与别墅产品的独特性有关，莘闵别墅区虽说破旧了些，可总有一些富豪偏爱闹中取静的私人别墅。

浦东御桥优质房源众多，由于临近张江，又获得建平系学校的助力，成交量持续攀升，挂牌价上涨也在情理之中。

上述这些板块，在本轮周期里，挂牌价最多的近乎翻倍上涨，最少的也涨了超过 50%，这是实打实的涨价。

这些板块，要么得益于地段交通，要么凭借品质和学区的优势，房东对自家房子自然也是信心十足。

总结分析

事实上，房价不过是一项指标，关键在于其体现出的居民对于当地发展前景的共同看法。

伴随经济发展提速，人们的购买力得以提升，房地产市场的需求与价格必然上扬。

反之，要是经济增长减缓，所有相关指标都会下滑，房价也不例外。

在这两年，由于经济下行，楼市步入调整阶段，二手房市场充斥着焦虑的氛围。房东们变得格外小心，唯恐自己沦为下一波下跌潮里的受害者。瞧见小区一套房子卖了 800 万，第二套卖了 750 万，那估计第三套会低于 750 万，眼瞅着自己少赚几十万乃至上百万，便觉得楼市在衰退，房价在下跌。

然而实际上，不少人买房时仅花费 500 万，卖房时能达到 800 万，这种情形并非我们所认为的下跌，而是房价的合理回调。

房价下跌指的是，你购入 500 万的房子，出售时却发现只能以 400 万卖出，这才是真正意义上的房价下跌。

最后，说个题外话，不知诸位是否留意到，上海楼市的成交量价具有显著的周期性。

大概每隔 5 年就会有一个成交“大年”。也就是成交量价在当年均有明显的增长。

比如，2004 年、2009 年以及 2015 年、2016 年都出现了成交量价的显著上涨。

依此周期推断，2020 至 2021 年，是本轮楼市启动上涨的时段

那么在 2025 至 2026 年，将会迎来下一个周期的反转。

近期，楼市利好政策接连不断，国家最高层发声表示房地产要“止跌企稳”。国庆节过后，上海二手房网签数量达到了年内的新高。当下各类宽松政策达到了上海历史上相当宽松的水平，市场也已经历了四年的回调。依我之见，上海二手房市场的政策底和市场底已然显现。不知你们觉得，价格底还会遥远吗？