多年前，当青龙寺片区改造启动的时候，大家就在期待这个项目的开发部分。

毕竟，这个片区的地段在那摆着。

后来，传出保利将携手成长集团对青龙寺片区进行整片开发，进一步拉高了大家的期待度。

经过多年的等待之后，去年8月份青龙寺片区规划正式出炉，今年3月份雁塔区发布的2024年第一批拟供应住宅用地包含青龙寺片区2宗地，今年4月份保利陕西发布会上青龙寺项目案名保利天瑞发布……终于让大家看到了期待多年的项目亮相希望。

今天，随着青龙寺片区2宗开发用地出让公告的发布，疑似是保利天瑞的首批次开发用地。

青龙寺片区2宗地出让

今天发布出让公告的2宗地具体信息如下：

YT5- 24-8宗地：位于西安市雁塔区大雁塔街道雁翔路以东、翔博路以北，土地面积63.264亩（住宅62.586亩，商服0.678亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于4.79，建筑密度不大于24.8%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，地上计容建面202014平方米。

YT6-6- 113宗地：位于西安市雁塔区延兴门西路以东、延兴门一路以北，土地面积11.406亩（住宅10.999亩，商服0.407亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.8，建筑密度不大于23.6%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，地上计容建面21292平方米。

根据土地出让公告，上述2宗地的竞买保证金分别为3.1亿元、3800万元，挂牌起始价分别为15.12亿元、1.89亿元，将按照价高者得为原则确定竞得人。

按照起始价计算，折合地价分别为2389.98万元/亩起、1657.02万元/亩起，楼面地价分别为7484.63元/㎡起、8876.57元/㎡起。

从这两宗地所处的位置来看，可以说是非常的不错，虽然不属于曲江范围之内，但与曲江紧邻。

目前，地块周边的交通、教育、商业等配套已经非常成熟，拥有3号线、5号线双地铁资源，西影路小学、45中、雁塔区第一学校等均位于周边，并且YT5- 24-8宗地东侧还规划有1宗中小学用地，距离二甲医院陕西冶金医院1000多米。

同时，这个片区还拥有丰富的文化旅游资源，青龙寺遗址博物馆距离这两个地块也是只有不到1000米。

当然，这两个地块的痛点也是比较明显的。YT5- 24-8宗地容积率比较高，达到了4.79；YT6-6- 113宗地容积率适中，但体量比较小。这两宗地的建筑密度也是高于市场上常见的项目，绿地率则小于常见项目。

系青龙寺片区改造开发地块

此次出让的这2宗地，属于西安雁塔区青龙寺片区改造开发地块的一部分。

2023年8月，西安市自然资源和规划局发布的《关于西安雁塔区青龙寺片区国土空间详细规划的公示》，青龙寺片区整体位于位于雁塔区南二环以南、西延路以东、新安路以西、西影路两侧。

城市主干道将这个片区划分为3个板块，此次出让的2宗地位于西影路以南、雁翔路以东、新安路以西、延兴门一路以北这个板块。

根据当时的规划，这个板块住宅已开发的主要是海伦国际，待开发的住宅地块有5宗，待开发的住宅用地就包括今天发布出让公告的这2宗地。

在今年3月份《西安市雁塔区2024年度第一批次拟出让住宅地块详细清单》中，这2宗地就位列其中，如今正式迎来了挂牌出让。

当然，至于此次供应的2宗地是否是大家期待的保利天瑞项目用地的一部分，只有待土地成交的时候才知道，但属于青龙寺片区规划范围这是毋庸置疑的。

早在10年前的时候，成长集团就储备了青龙寺片区这个巨无霸城改项目。

但实际上，青龙寺组团四村（铁炉庙一村、二村、观音庙村与王家村）开始拆迁是2019年底才开始的。

这个项目的体量非常大，总占地在882亩，总建面约249万㎡，总投资在百亿元以上，成长集团要想啃下的难度可想而知。

因此，2020年成长集团拉上了央企保利，一块来开发这个项目。

在过去几年保利每年的发布会上，都会提及青龙寺项目，“央企保利+青龙寺超级IP+紧邻曲江”使得业内、购房者对这个项目充满了期待。

但由于这个项目不但涉及到城改，还涉及到文保等因素，因此不管是安置房建设，还是开发用地的出让等等，都推进较慢，直至2023年8月份青龙寺片区规划的发布，整个片区的开发建设才进入到快车道。

今年4月份，2024陕西保利年度战略暨产品力发布会上，陕西保利发布了青龙寺项目的案名：保利天瑞。

此次青龙寺片区2宗开发用地出让公告的发布，意味着这块人文厚土之上的保利天瑞，亮相也已经进入了倒计时。

按照保利的节奏，如果节奏快的话，预计今年年底前大家就会看到保利天瑞的亮相。

保利陕西的收获季节

关于保利在西安储备多个巨无霸城改项目，大家其实在几年前就已经听说，这几个项目加起来有数千亩的土地。

从去年开始，保利储备多年的这些城改项目，陆续开始亮相，并且进入到收获季节。

此前，长安鱼包头项目保利阅云台、保利咏山和颂，航天基地北里王项目保利天珺，市府板块红旗村项目保利未央璞悦，已经陆续入市销售。

除了储备多年的城改开发项目陆续入市之外，2023年、2024年保利还通过公开竞拍溢价形式在高新、航天基地拿地，打造了保利云谷天汇、保利星河天汇、保利天瓒，这3个项目也已经入市销售。

凭借土地储备优势，再加上保利自身产品力的提升，以及这些项目都位于城市热点板块，今年前8个月保利在西安已经实现销售额突破百亿，达到了101.2亿元，位列西安房企第二名！并且以55.3万平米的成交面积，同样位列西安第二。

其中，保利天珺、保利云谷天汇分别以30.5亿元、24.4亿元位列2024年1-8月西安商品住宅单盘销售额第2名、第5名，这两个项目的销售额分别位居航天第一、高新第二。

今年还有4个月，拥有足够货源的保利陕西，销售规模还将继续增长。

保利在聚焦西安主城的同时，实际上也在撤出一些项目。2024年8月28日，北京产权交易上发布了陕西华盛新科置业有限公司65%股权及相关债权转让预披露信息。

陕西华盛新科置业有限公司是陕西保利房地产开发有限公司与咸阳华泰房地产开发有限公司共同成立的平台公司，股份比例分别为65%、35%。

此前的2018年1月，陕西保利房地产开发有限公司与咸阳华泰房地产开发有限公司签署了咸阳思路之源项目土地一级开发合作协议书。这个项目位于咸阳新兴纺织工业园东南部，总占地面积约4000亩，规划打造产业+文旅的城市新区项目。

但实际上，这个项目一直没见太多的进展。

如今，随着陕西保利持有的陕西华盛新科置业有限公司65%股权摆上资产交易平台，意味着保利或将撤出这个项目。毕竟，同区域的融创西部湾已经验证了这个区域这类项目的难度。

这种郊区文旅大盘，成功的太少了。

聚焦一二线高能级城市，确保投资质量和安全性，这几乎是所有房企接下来的选择。毕竟，这些城市相对来讲，还有产业、人口的支撑，不管是刚需还是改善需求，机会还是有的。低能级城市，只会越来越难！