“第四代住宅”的风，这次吹到了合肥。
合肥市即将发布进一步调整优化房地产政策措施，在媒体稍早前的报道中，“合肥市将加大高品质住宅供给”受到市民关注。
据悉，在为响应市场需求，适应房地产市场供求关系新变化，更好满足人民群众对美好生活的新期待，合肥市即将启动立体生态住宅规划建设试点工作。
立体生态住宅案例参考效果图
01、什么是立体生态住宅？
立体生态住宅也被称为第四代住宅，是将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。
02、立体生态住宅试点条件是什么？
确定为试点的地块，通过公开出让方式取得的土地，在上市地块挂牌条件中明确作为立体生态住宅试点项目。立体生态住宅应为建筑高度不超过54米的改善型住房，户型套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，每户至少设置1处户属空中花园。
注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。
03、立体生态住宅的试点区域在哪里？
合肥市将重点选取一些区位条件好、资源环境优越的近期拟上市地块开展试点。具体地块结合片区策划综合考量选取，报市规委会前置审查。目前，合肥市计划推出的天鹅湖商务区核心区、骆岗公园周边区域、董铺水库及大蜀山周边区域均为考虑区域。
注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。
立体生态住宅案例参考效果图
04、计容和产权问题怎么确定？
户属空中花园和公共绿化平台在满足技术审查要点的前提下，不计容积率和产权面积。
户属空中花园和公共绿化平台在满足技术审查要点的前提下，不计入人防配建面积基数、不计入机动车、非机动车配建面积基数、不计入配套设施配建面积基数。
注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。
05、户属空中花园有哪些要点？
目前，参考要点如下：
单个户属空中花园投影面积不宜小于28㎡，不宜大于50㎡；户属空中花园和阳台（含生活阳台）投影面积之和不得大于套内面积（不含公摊）的40%。
户属空中花园层高（下层地坪标高至上层地坪标高）应为2个及以上住宅自然层；户属空中花园进深不宜大于6米；户属空中花园四周应有不少于2个完整的开敞面，连续开敞面应不少于周长的40%。开敞面不得设置围护墙体、飘窗等，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不视为开敞面。
户属花园设计应充分考虑住户私密性及安全防盗要求，必要时应设置实现遮挡或安全隔离措施。
注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。
06、关于销售和使用的规范要点有哪些？
建设单位应依法依规建设、销售，并及时、准确地向购房者及物业管理单位说明关于户属空中花园、公共绿化平台用途，严禁误导性宣传。房屋销售合同应当明确户属空中花园的用途、购房业主和物业服务企业的管理维护义务，并取得购房业主不私自改变用途的承诺书。建设单位及业主应按照规划要求使用、管理，不得违法违规封闭、擅自破坏占用户属空中花园、公共绿化平台。
注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。
2024“第四代住宅”来了
如果将住宅代际分类，第一代是茅草房，第二大是砖瓦房，第三代是城市电梯房。
那么，第四代住宅进行了革命性改造，堪称所有住宅品类的“集大成者”。
即它融合了“四合院、空中花园、胡同街巷以及电梯房”的全部优势于一身，使得高层住房也能在居住效果上，如同一座“空中花园别墅”。
事实上，第四代住宅也非中国首创，全球第四代建筑早已流行10多年了。
2009年，建筑师Thomas Heatherwick为新加坡设计了“空中伊甸园”，该方案中的空中花园是连接室内和室外、城市与自然生活的空间载体，一经出现就引发了全球关注。
2014年意大利建筑设计师斯塔法诺·博埃里提出“垂直森林”（Vertical Forest）并建成世界首例垂直森林住宅双塔公寓，被评为“全球最美且最具创新性的高层建筑”。
尽管国内至今还没有出台第四代建筑规范，但全国各地众多头部标杆房企都用实际行动在积极试点，甚至批量推行。
2017年，全国首个“第四代生态住房”——成都七一城市森林花园惊艳亮相，引来住建部专家团队考察并给出肯定。
2022年，福州，作为全国第四代住宅首批试点城市，率先推出首个第四代住宅，随后的2023年，共有11个第四代住宅陆续在福州亮相。
2023年，西安，迎来第四代住宅“爆发元年”，陆续30多个第四代住宅面市，不仅豪宅采用，就连普通产品也在尝试；不仅西安主城区广泛落地，就连近郊西咸新区也在试水。
2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。
2023年12月，厦门单次新出让土地中，共有7块被允许建造第四代住宅；
2024年，重庆，也将迎来10多个第四代住宅面市，2024年将是重庆第四代住宅的“爆发元年”。
目前，安徽省首个试点“第四代住宅”的项目在芜湖，2024年3月伟星拿下的芜湖人民公园2314号地块，也就是芜湖伟星翡翠森林项目，要求建设的商品房每户须设置至少一个主体结构外悬挑的空中花园。
这种建筑形态与此前当前市场上任何一个楼盘都不相同。从社区外观平视就是一座座垂直绿化森林，好比一片“翡翠”森林。
▲翡翠森林 效果图过程稿
而从当下各地政府看，一线城市还是很少有第四代住宅面市，但省会二线城市西安、福州、厦门、重庆、济南、天津等已在政策上提倡，并陆续在市场上落地，而各地三线城市试点名单也在持续增加。
“第四代住宅”优劣势分析
从理论到项目落地，第四代住宅经过了近8年的发展，项目的优缺点可以总结如下：
优势：
①面积的扩展。由于有花园空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。
②空间多样性。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。
▲翡翠森林 户型图过程稿
③立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具体自然性，充满了生长的力量。
④人的交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。
▲翡翠森林 效果图过程稿
劣势：
①缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准，这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂，客户无法预知最后的建成情况。
②建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂，进退关系比较多，这客观上会造成立面成本偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，预计按销售面积增加成本20%左右。
③后期维护困难。高空庭院植物的维护时间长，费用高或者耗费精力。北方地区，冬季漫长，且温度角度，维护存在困难。
④存着安全隐患。第四代住宅有大量的结构出挑，势必给结构的安全性带来影响。另外一个就是消防安全，当发生火灾时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的损失。
结 语
市场长期下行调整时，往往也是创新产品诞生时。
在我看来，第四代住宅不一定就是房地产下一轮产品迭代升级的主流方向，但第四代住宅却为眼下房地产产品创新突围给出一条新思路。
