卖方未通知抵押权人，买方可主张房屋买卖合同无效；卖方通知抵押权人但未告知买方，买方可主张房屋买卖合同无效；卖方既未通知抵押权人，也未告知买方，抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

法律分析

卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人(如银行)并告知买方房屋已抵押的情况；如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

拓展延伸

抵押房屋的买卖流程及注意事项

抵押房屋的买卖流程包括以下几个关键步骤：首先，买方和卖方需要签订买卖合同，明确双方的权利和义务。接下来，买方需要办理贷款手续，以支付购房款项。同时，卖方需要提供相关的房屋证件和权属证明。在办理过户手续时，买方需要支付相关税费，并确保房屋没有任何法律纠纷。最后，双方在公证处办理过户手续，完成房屋所有权的转移。

在进行抵押房屋买卖时，需要注意以下事项：首先，确保房屋的抵押情况，以避免购买后受到债权人的追索。其次，仔细核查房屋的产权证明和相关法律文件，确保房屋的合法性和真实性。此外，购买方应该委托专业律师进行法律尽职调查，以确保房屋没有纠纷和负担。同时，购买方还应该了解当地的房屋市场行情，以合理评估房屋的价格和价值。最后，购买方和卖方应当保留所有交易记录和凭证，以备日后可能出现的纠纷或争议。

总之，抵押房屋的买卖是一项复杂的交易，需要购买方和卖方充分了解相关流程和注意事项，并在交易过程中保持谨慎和审慎。

结语

在抵押房屋的买卖过程中，卖方应当及时告知买方房屋已抵押的情况，并通知抵押权人。否则，抵押权人可主张买卖合同无效。购买方应当仔细核查房屋产权和法律文件，委托专业律师进行尽职调查。双方应保留交易记录和凭证，以备可能出现的纠纷。抵押房屋的买卖是复杂的，需谨慎对待。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。

第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。