首先在双方签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

因此，如果在租房时，承租人违约的，不能要求出租人返还定金；出租人违约的，承租人可以要求对方双倍返还。也就是说除了退还原有支付的定金，还需要额外支付租房同等的定金给承租人。

另外还有一种可能，那就是除了愿意出租、承租意愿之外，有关租期、租金、租金支付、租用要求等租赁合同主要条款并未达成约定，双方之间无具体的权利义务约定可供担保和遵守。房主因为立约不成而不签字出租，是其权利所在，而不是违“约”，故而不存在违约问题。其所收定金只能是返还，而不是双倍。

一、订金和定金哪个比较可以退

（一）区别

1、两者产生的基础法律关系不同。

定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效，而定金合同无效，主合同并不因此无效;而当事人关于订金的约定是主合同的组成部份。

2、两者的功能不同。

定金具有担保合同履行的功能，收受定金的一方违约，要双倍赔偿。订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务在资金上提供支持。

3、两者的作用不同。

定金一经给付，则发挥制裁违约方、补偿守约方的功能，具有惩罚性。而订金给付后，订金交付方不依约履行，不能要求收受方退还订金;订金收受方不依约履行，只需原价退还订金。

4、两者适用的范围不同。

定金担保方式可以广泛适用于各种合同;而订金只适用于一方需支付金钱的合同，常用于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。

5、两者支付的数额法律规定不同。

定金的数额在法律规定上有一定限制。

关于订金的数额完全可以由合作各方人员自己协商确定，而定金就不一样，如果约定的定金数额已经超过了主合同标的的20%就不合理。

（二）定金不能退，订金可以退。

定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。订金之所以能退，是因为订金只是一种单方行为，不具有担保的性质，由当事人双方协商确定。

二、房子不卖了违约金怎么赔买家只交了定金

买卖房屋交纳定金后，一方不履行合同义务的，就构成合同违约，怎样赔偿要看哪一方违约而定，如果收受方违约的，双倍返还定金，支付方违约的，不返还定金。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。