土地出让金的主旨是：土地出让金是与土地使用权相关的财政问题，具有调节土地利用和分配土地收益的双重功能。它既具有地租性质，又具有一次性收取的似税非税性质。土地出让金在社会主义宏观调控中起到调节经济发展和市场竞争关系的作用。对于住宅等项目，土地出让金可通过市场定价，而对于经济适用房、廉租房等项目，则带有税费的性质，是定价。

法律分析

土地出让金在房价里已经包含了。

土地出让金是开发商购买土地使用权所支付的，然后在办理两证的时候要交纳契税(一般住宅是房价的2%左右,别墅好象是4%,各个地方不一样)和维修基金(房价的2%左右，各个地方不一样);

在二手房交易中，买家是要交契税(房屋评估价的2%-4%左右)，不用再交维修基金了，买家还要交一个土地收益金;

二手房在从办理房产证日期不满5年内卖家要交5%的营业税，其他好象费用就只有工本费等。

按照我国法律规定，只有国有出让土地才允许转让，因此如果你要转让的土地是集体土地，则需要先办理土地征用手续转为国有后才能够转让，因此所产生的土地出让金应有征用土地使用人缴纳。如果已经是国有土地则可以直接转让，但是需达到国家法律法规以及当地法规规定允许转让的条件。

已经出让的土地再转让的，卖方应缴纳营业税，买方应缴纳土地交易契税(当然还有其它的比如印花税、手续费等等)。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。

结语

土地出让金是指开发商购买土地使用权所支付的费用，包含了契税和维修基金等费用。在二手房交易中，买家需要支付契税和土地收益金。根据我国法律规定，只有国有出让土地才能转让，集体土地需要先办理土地征用手续转为国有后才能转让。已经出让的土地再转让时，卖方需要缴纳营业税，买方需要缴纳土地交易契税等费用。土地出让金不仅仅是地价，对于不同项目有不同的定价方式。土地出让金在宏观调控中具有调节土地利用和分配土地收益的功能。总结来说，土地出让金具有地租和非税收性质的复合特点。

法律依据

中华人民共和国乡镇企业法：第二十八条举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。

举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。

乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使用。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。