一、房地产开发商不履行合同怎么起诉

1、首先应该选择具有管辖权的法院，一般是在开发商住所地或合同履行地法院起诉；

2、携带起诉状和相关材料到法院立法厅请求立案，起诉状需要由以下信息：

（1）双方当事人信息，如果对方是公司的，还需要对方公司的工商信息；

（2）具体的诉讼请求，如买受人要求出卖人支付逾期交房相应的违约金等；

（3）起诉的事实与理由；

（5）起诉证据及证据来源，如购房合同等。

3、起诉请求移交到法院立案庭，立案庭的法官会在七天内通知是否立案；

4、人民法院受理案件后，在完成审理前的调查、准备工作后，应当按法定程序开庭审理。法院适用普通程序的案件，起诉开发商违约案件一般是在立案之日起6个月内应当审结，有特殊情况的，按法定程序申请延长。

二、开发商常见的违约行为如下：

1、逾期交房。如开发商逾期交付房屋，而合同未约定逾期交付房屋的违约责任的，违约金按照逾期交付期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；

2、面积出现误差。合同未约定房屋面积误差处理办法的，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应当在其提出退房之日起30日内将其已付的房价款退还，同时支付已付房价款利息；

3、设备、装修不符合合同约定。房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，视为开发商未交付房屋，因此未能按时交房的，按开发商逾期交房处理；

4、变更规划、设计。购房者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。开发商未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房，由开发商承担违约责任；

5、房屋质量不合格。开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测；

6、未按期办理产权过户手续。开发商应在商品房交付使用后60日内，将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。